Checklist: Huis kopen met een schenking

Wil je een huis kopen in 2023? Dan kan iemand anders jou met een schenking daarbij een financieel steuntje in de rug geven. Natuurlijk gelden hiervoor wel allerlei regels en voorwaarden. In deze checklist vind je alles wat je moet weten over het kopen van een huis met een schenking. 

Check 1: Wat is een schenking?

Er zijn drie manieren waarop je - in de ogen van de Belastingdienst - een schenking kunt ontvangen. 

• Je krijgt van iemand geld of goederen cadeau
• Je leent geld binnen de familie, waarbij ze je de betaalde rente jaarlijks 'terug schenken'
• Je koopt een huis voor een lagere prijs dan de marktwaarde (het verschil ziet de fiscus als schenking)

Check 2: Hoeveel schenking mag ik in 2023 belastingvrij ontvangen

Hoeveel je belastingvrij mag ontvangen, hangt af van een aantal zaken. Bijvoorbeeld van wie je het ontvangt en waar je de schenking voor gaat gebruiken. In 2023 gelden onderstaande regels en bedagen.

Let op: Heb je een partner? Dan beschouwt de Belastingdienst jullie voor de erf- en schenkbelasting als één persoon. Jullie kunnen dus niet allebei de maximale schenking van dezelfde persoon vrijgesteld ontvangen.

* Je (pleeg- of stief)ouders tellen samen als één schenker. Ze kunnen dit bedrag dus niet allebei apart belastingvrij schenken.
** Je hebt ook recht op de verhoogde schenking als je ouder bent, maar je partner wél jonger dan 40 is. 
*** Om aan te tonen dat je het geld voor de eigen woning gebruikt, stel je - bij de notaris - een schenkingsovereenkomst op. 
**** De jubelton is per 2023 afgeschaft. Heb je in 2022 al een deel van de schenking ontvangen, dan kan de schenker dit bedrag in 2023 nog wel aanvullen tot dit bedrag. Zie eindejaarstip 5.

Check 3: Wat zijn de regels voor de eenmalig verhoogde vrijstelling

Je mag van meerdere personen de eenmalig verhoogde vrijstelling van maximaal € 28.947 (2023) ontvangen. Daar betaal je dan dus geen schenkbelasting over. Let wel op dat (groot)ouders samen worden beschouwd als één schenker. Verder gelden de volgende regels:

• Jij - of je partner - is op het moment van de schenking minimaal 18 en jonger dan 40 jaar. 
• Je hebt nog niet eerder de verhoogde vrijstelling gebruikt bij deze specifieke schenker.
• Alleen als je het bedrag van je (pleeg- of stief)ouders krijgt, mag je zelf kiezen waar je het voor gebruikt. 
  
  Extra voorwaarde als je de verhoogde vrijstelling van iemand anders ontvangt dan je ouders
  Krijg je de verhoogde vrijstelling van iemand anders dan je (pleef- of stief)ouders? Dan moet je het bedrag - uiterlijk in 2025 - aan je eigen woning besteden. Dat kan op de volgende manieren:
  
  
• De aankoop, verbetering, onderhoud, verbouwing of renovatie van de eigen woning
• De aanbetaling op een eigen woning in aanbouw
• Het aflossen van de eigenwoningschuld (hypotheek)
• Het afkopen van rechten op erfpacht, opstal, beklemming
• Het aflossen van een eventuele restschuld van een eerder verkochte woning

Goed om te checken: Je eigenwoningschuld daalt als je deze met de schenking aflost. Hierdoor stijgt je eventuele overwaarde. Check dus of je een lagere risicoklasse kunt krijgen op je hypotheek, dan gaan je maandlasten omlaag. 

Let op: Als je binnen drie jaar een nieuw huis koopt - zonder de overwaarde in te brengen, krijg je te maken met de bijleenregeling. Hierdoor is het voordeel van de hypotheekrenteaftrek wellicht lager. 

Jubelton afgeschaft
Tot en met 2022 kon je nog een éxtra verhoogde schenking belastingvrij ontvangen als je dit bedrag besteedde aan je eigen woning. Die zogenaamde jubelton is per 2023 afgeschaft.

Heb je in 2022 al een deel van deze schenking ontvangen? Dan mag de schenker dit bedrag in 2023 nog wél aanvullen tot € 106.671. Dat komt doordat je een schenking over twee jaar mag spreiden. Let wel op dat je als ontvanger de schenking aangeeft bij de Belastingdienst. 

Check 4: Hoe zit het als mijn ouders me een woning willen schenken?

Je ouders kunnen er ook voor kiezen om je een huis te geven, in plaats van dat ze geld schenken. Ze kunnen hun eigen woning (in gedeelten) aan je schenken, of ze kunnen een nieuw huis voor je kopen. Je betaalt dan schenkbelasting op basis van de WOZ-waarde van het huis. Als je er als kind zelf in gaat wonen, kun je gewoon de eenmalig verhoogde vrijstelling gebruiken (mits je aan die voorwaarden voldoet). 

Check 5: Hoeveel schenkbelasting betaal ik over het niet-vrijgestelde deel?

Ontvang je meer dan het vrijgestelde bedrag? Dan betaal je over het meerdere dus schenkbelasting. In 2023 gelden onderstaande bedragen en percentages.

Check 6: Hoe doe ik aangifte van mijn ontvangen schenking

Als je in 2023 van één persoon een schenking vanmeer dan € 2.418 ontvangt, moet je als ontvanger deze schenking melden bij de Belastingdienst. Doe dit uiterlijk op 1 maart na het jaar dat je het bedrag ontvangen hebt. Log in op Mijn Belastingdienst en de rest wijst zich vanzelf.