Taxatiewaarde huis lager dan koopprijs, wat nu?

Als je een huis koopt, moet je standaard een taxatierapport aanleveren bij de hypotheekverstrekker. Je kunt immers niet méér hypotheek krijgen dan de getaxeerde waarde van je woning. Maar wat nou als je taxatiewaarde een stuk lager blijkt te zijn dan het bedrag waarvoor jij het huis hebt gekocht? 

Taxatiewaarde huis lager dan koopprijs

Als je een woning koopt en daarvoor een hypotheek afsluit, heb je een taxatierapport nodig van de woning. Maar waarom is dat eigenlijk? En wat is een taxatie überhaupt? Daar gaan we nu eerst op in, voor we uitleggen wat er gebeurt als de koopprijs hoger is dan de woningwaarde in het taxatierapport.

Wat is een taxatie?

Een taxatie van een huis is een manier om de waarde van jouw woning te bepalen. Tijdens een taxatie komt een taxateur langs. De taxateur controleert je woning van onder naar boven om de woningwaarde te bepalen. Na de taxatie krijg je het taxatierapport, waarin de taxateur de woningwaarde beschrijft en onderbouwt hoe hij hiertoe is gekomen.

Dubbelcheck
Let erop dat je een taxateur neemt die bij het keurmerk van NWWI is aangesloten. Heb je reden om te twijfelen aan je taxateur? Dan is het verstandig om een second opinion te vragen. Een taxatie is mensenwerk, dus het kan zo zijn dat de ene taxateur op een andere woningwaarde uitkomt dan een andere taxateur. Maar dit mag nooit een groot verschil in waarde zijn! 

Wat staat in een taxatierapport? 

In het taxatierapport staan de geschatte woningwaarde en de executiewaarde. De executiewaarde betreft de waarde als het huis noodgedwongen verkocht moet worden. Om de taxatiewaarde van het huis te bepalen, houdt de taxateur onder andere rekening met de grootte van het huis, de ligging, voorzieningen in de omgeving en de bouwkundige kwaliteit van het huis. 

Waarom een taxatie voor een hypotheek?

De geldverstrekker wil het taxatierapport inzien om te beoordelen of en hoeveel geld hij jou wil uitlenen met deze woning als onderpand. Op basis van de woningwaarde in het taxatierapport, bepaalt de geldverstrekker hoeveel hypotheek ze wil verlenen voor de woning.

Kijkt de taxateur naar naar de koopprijs?

De geldverstrekker kijkt zowel naar de woningwaarde als de koopsom. Om je hypotheek te berekenen wordt met de laagste van twee bedragen gerekend. Is de koopsom die jij bent overeengekomen hoger dan de taxatiewaarde van de woning? Dan gaat de bank uit van de lagere taxatiewaarde voor de berekening van jouw hypotheek. Het overige geld dat je nodig hebt, kun je niet lenen maar moet je zelf inleggen met eigen geld. 

Hoezo eigen geld?

Je weet waarschijnlijk wel dat je maximale hypotheek afhangt van je inkomen. Maar je maximale hypotheek wordt ook bepaald door de woningwaarde. Sinds 2018 mag de maximale hypotheek nog maar 100% van de woningwaarde zijn en dat is sindsdien ook niet meer veranderd. Gemiddeld maak je bovenop de koopsom van je woning nog 6% bijkomende kosten. Omdat je maar 100% uit je hypotheek kunt financieren - en niet 106% - moet je die 6% zelf betalen. Met eigen geld.

Er geldt wel een uitzondering voor energiebesparende maatregelen. Je kunt namelijk 106% in plaats van 100% van de woningwaarde lenen als je dit extra geld gebruikt voor de aanleg van bijvoorbeeld zonnepanelen.

Rekenvoorbeeld 
Stel dat je een woning koopt voor de koopsom van € 300.000. De getaxeerde woningwaarde is daaraan gelijk. Dan kun je - mits je financiële situatie het toelaat - dit jaar maximaal 100% (dus € 300.000) lenen. Heb jij inclusief bijkomende kosten € 318.000 nodig? Dan moet je dus (€ 318.000 - € 300.000 =) € 18.000 aan eigen geld inleggen om deze woning te kopen.

Hoeveel eigen geld heb je dan nodig?

Als de geldverstrekker kijkt naar de woningwaarde en je daar maar 100% van krijgt als hypotheek, dan begrijp je dat je zomaar flink wat eigen geld moet inleggen als de koopsom hoger is dan de woningwaarde. Het hangt er natuurlijk wel maar net vanaf hoeveel hoger de koopsom is.

Rekenvoorbeeld verschil woningwaarde en koopsom:
Stel dat je een huis koopt voor de koopsom van € 300.000. Uit de taxatie blijkt dat de woningwaarde € 290.000 bedraagt. Jij krijgt dan maximaal 100% (dus € 290.000) Je hebt echter inclusief bijkomende kosten 106% x € 300.000 = € 318.000 nodig. Je zult dus € 318.000 - € 290.000 = € 28.000 zelf moeten bijleggen. 

Wat moet je nou als de taxatiewaarde lager blijkt te zijn dan de koopsom?

Grote kans dat je zo'n flinke som eigen geld niet bij wil of kan leggen! Kom je er dus achter dat de woningwaarde lager is dan de koopsom, dan kun je heronderhandelen met de verkoper. Maak hem of haar duidelijk dat je de financiering anders niet rond krijgt.

Lees meer over taxaties

In het gratis te downloaden e-book over taxaties lees je precies waar je op moet letten.