Taxatiewaarde huis lager dan koopprijs: gevolgen voor je hypotheek

Als je een huis koopt en daarvoor een hypotheek afsluit, moet je standaard een taxatierapport aanleveren bij de hypotheekverstrekker. Je kunt namelijk nooit meer lenen dan de getaxeerde waarde van de woning.

Maar wat als die taxatiewaarde lager uitvalt dan de prijs die jij met de verkoper hebt afgesproken? Dat kan flinke gevolgen hebben voor je financiering. We leggen uit hoe het zit en wat je opties zijn in 2026.

Wat is een taxatie?

Een taxatie is een professionele waardebepaling van je woning. Een gecertificeerde taxateur komt langs en beoordeelt onder andere:

• de grootte en staat van de woning;
• de ligging en omgeving;
• het onderhoud en de bouwkundige kwaliteit;
• vergelijkbare woningen in de buurt.

De uitkomst wordt vastgelegd in een taxatierapport, waarin de marktwaarde van de woning staat onderbouwd.

Dubbelcheck

Zorg ervoor dat je taxateur is aangesloten bij het NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut). Twijfel je aan de uitkomst? Dan kun je een second opinion aanvragen. Taxeren blijft mensenwerk, maar grote verschillen tussen taxaties mogen niet voorkomen.

Wat staat er in een taxatierapport?

In het taxatierapport vind je onder andere:

• de marktwaarde van de woning;
• de executiewaarde (de waarde bij een gedwongen verkoop);
• een onderbouwing van de waardebepaling.

Voor je hypotheek kijkt de geldverstrekker vooral naar de marktwaarde.

Waarom is een taxatie verplicht voor een hypotheek?

De woning dient als onderpand voor de hypotheek. De geldverstrekker wil daarom zeker weten wat de woning waard is.
Belangrijk om te weten: de hypotheek wordt berekend op basis van het laagste bedrag van de koopprijs en de taxatiewaarde.

Wat als de taxatiewaarde lager is dan de koopprijs?

Is de koopprijs hoger dan de taxatiewaarde? Dan rekent de bank met de lagere taxatiewaarde. Het verschil kun je niet meefinancieren en moet je dus zelf betalen met eigen geld.

Hoe zit het met eigen geld?

Je maximale hypotheek hangt af van:

1. je inkomen, én
2. de woningwaarde.

Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Dat geldt ook in 2026. Daarnaast heb je te maken met bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en advieskosten. Die liggen gemiddeld rond de 5–6% van de koopprijs en betaal je altijd met eigen geld. 

Uitzondering: verduurzaming

Voor energiebesparende maatregelen mag je soms meer lenen dan 100% van de woningwaarde (bijvoorbeeld voor zonnepanelen of isolatie). Hoeveel dat precies is, hangt af van de regels die op dat moment gelden en je energieprestatie. Informeer hier altijd specifiek naar bij je hypotheekadviseur.

Rekenvoorbeeld: koopsom gelijk aan woningwaarde

• Koopprijs woning: € 300.000
• Taxatiewaarde: € 300.000
• Maximale hypotheek: € 300.000 (100%)

Heb je inclusief bijkomende kosten € 318.000 nodig? Dan leg je € 18.000 eigen geld in.

Rekenvoorbeeld: taxatiewaarde lager dan koopprijs

• Koopprijs woning: € 300.000
• Taxatiewaarde: € 290.000
• Maximale hypotheek: € 290.000

Totale kosten (koopprijs + kosten): € 318.000. Eigen geld nodig: € 28.000

Wat kun je doen als de taxatiewaarde lager is?

Blijkt na de taxatie dat de woning minder waard is dan de afgesproken koopprijs? Dan heb je een paar opties:

• Onderhandelen met de verkoper over een lagere prijs;
• Meer eigen geld inbrengen;
• In sommige gevallen: afzien van de koop (bijvoorbeeld als je een financieringsvoorbehoud hebt).

Vaak is heronderhandelen de eerste en meest logische stap. De verkoper ziet dan ook dat de financiering anders niet rondkomt.

Lees meer over taxaties