Verborgen gebreken in huis: wat betekent dat en wat moet je doen?

  • Gepubliceerd: 8 september 2017
  • Laatst geüpdate: 25 juli 2019
  • 4 minuten

Het is ontzettend spannend: de aankoop van je eerste huis. Je wilt het graag goed aanpakken, maar je hebt helemaal geen ervaring. Straks koop je een huis waar van alles mis mee is. Wat dan? Je bent niet de enige die daar bang voor is: een huis kopen met verborgen gebreken is de grootste angst van maar liefst 67% van de starters. Je wilt geen blunder begaan en gebreken over het hoofd te zien. Het is daarom slim om ervaren kopers, zoals je ouders, ook naar het huis te laten kijken. Maar verborgen gebreken zijn natuurlijk verborgen. Hoe zit dat dan precies? En wat moet je doen als jij onverhoopt komt te zitten met een huis waar toch van alles mis mee blijkt te zijn? Dat lees je in dit blog. 

Verborgen gebreken

Verborgen gebreken in huis: wat is het?

Als jij na de overdracht van het huis een gebrek opmerkt, is het niet per se een verborgen gebrek. Daar is pas sprake van als jij - de koper - het gebrek niet eerder had kunnen opmerken. Een duidelijke scheur in de muur had jij wel kunnen spotten en is dus geen verborgen gebrek, hoe vervelend het ook is. Heeft de verkoper het bewust geprobeerd te camoufleren door er bijvoorbeeld panelen voor te plaatsen, dan is het wel weer een verborgen gebrek. Jij moet dan wel aantonen dat de verkoper het bewust heeft verzwegen (en verborgen).

Ernstig gebrek
Je mag als koper verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik. Het dak mag bijvoorbeeld niet lekken. Als jij wel met een lekkend dak zit, is dat een ernstig gebrek aan het huis en kun je dat op de verkoper verhalen. Het maakt dan niet uit of hij ervan wist of niet. Jij moet alleen wel aan je onderzoeksplicht hebben voldaan.

Onderzoeksplicht van de koper

Voor de koop moet jij onderzoeken of het huis gebreken vertoont. Dat is best lastig om zelf te doen. Je kan rondkijken tijdens de bezichtiging van het huis, maar het is verstandiger om een bouwkundige keuring te laten doen. Een bouwkundig inspecteur onderzoekt dan grondig de staat van het huis en schrijft zijn bevindingen op in een rapport. Gebreken die dankzij de bouwkundige keuring boven tafel komen, versterken jouw onderhandelingspositie. Als jou verbouwings- of onderhoudskosten te wachten staan, begin jij natuurlijk met een lager openingsbod. De gebreken die echt verborgen zijn sluit je alleen niet uit met een bouwkundige keuring. Vervelend, maar jij hebt in ieder geval wel aan je onderzoeksplicht voldaan. 

Mededelingsplicht van de verkoper

Jij hebt onderzoeksplicht, maar de verkoper heeft ook mededelingsplicht. Dat wil zeggen dat de verkoper jou moet informeren over de eigenschappen en de gebreken van de woning die hem bekend zijn. De informatie die hij jou heeft gegeven, mag je vertrouwen. Als de verkoper bijvoorbeeld de garantie heeft gegeven dat alle installaties in de woning in orde zijn, kun je hem aansprakelijk stellen wanneer dit niet zo is. Zorg dan wel dat je deze garanties zwart op wit bevestigd krijgt, bijvoorbeeld in een e-mail. Deze garanties kun je vervolgens in het koopcontract opnemen. Better safe than sorry.

Wat als jij een verborgen gebrek aantreft?

Het is je nu duidelijk wat wel en niet een verborgen gebrek is, maar wat moet je doen als je een verborgen gebrek aantreft? Als jij er zeker van bent dat het gebrek verborgen was en jij de verkoper aansprakelijk kunt stellen, dan ga je onderstaande punten af.

1. Meld het gebrek
Meld het gebrek zo snel mogelijk aan de verkoper, in ieder geval binnen twee maanden. Vraag hem om het probleem op te lossen. Dit kan telefonisch of schriftelijk. Doe je dit telefonisch, bevestig dan schriftelijk wat je besproken hebt om latere misverstanden te voorkomen en vraag meteen om een handtekening van bevestiging. Soms doe je er goed aan om het gebrek bij je opstal- of inboedelverzekeraar te melden, bijvoorbeeld als het gebrek een lekkage is. Overleg dan met de verzekeraar welke stappen je moet nemen. 

2. Zoek samen een oplossing
Geef de verkoper vervolgens de kans om het probleem te bekijken en jou een oplossing te bieden. Probeer er samen uit te komen. Leg de afspraken wel zwart op wit vast en win juridisch advies in voordat je iets tekent.

3. Ingebrekestelling
Kom je er niet uit met de verkoper? Dan kun je hem in gebreke stellen met een aangetekende brief. Roep hiervoor de hulp in van je rechtsbijstandsverzekering, als jij deze hebt afgesloten. Je kunt binnen een redelijke termijn herstel of schadevergoeding eisen van de verkoper. Tegelijkertijd heb jij de plicht om de schade zoveel mogelijk te beperken. Dat kan betekenen dat je alvast met de reparatie moet beginnen of een noodreparatie moet (laten) uitvoeren. Claim deze kosten dan wel bij de verkoper. Laat de verkoper ook meteen weten dat jij juridische stappen zal nemen als het gebrek niet wordt opgelost.

4. Procederen
Maar wat als de verkoper niet of negatief reageert op de ingebrekestelling? Dan kun je een procedure starten, maar dat is wel de allerlaatste en minst wenselijke stap die je kunt nemen. Dit doe je alleen als je zeker weet dat je zaak een groot financieel belang heeft en als je een rechtsbijstandsverzekering hebt. Procedurekosten zijn namelijk niet niks. 

Bouwkundige keuring uitvoeren

Verborgen gebreken kunnen erg vervelend zijn, maar de kans dat jij hiermee komt te zitten is een stuk kleiner als je een bouwkundige keuring laat uitvoeren. Ondervraag daarnaast de verkoper over de staat van het huis en neem de garanties die hij jou geeft zwart op wit op in het koopcontract. Dan doe jij alles wat in jouw macht ligt om nare verrassingen te voorkomen.



Jade Karthaus
Jade werkt bij Knab, dé plek waar je online je geldzaken slim regelt.


Hoe belangrijk is een bouwkundige keuring?  Download het e-book

Ontdek binnen 2 minuten jouw maximale hypotheek