Hypotheek afsluiten: bijzondere en afwijkende situaties

Om een hypotheek af te sluiten, moet je aan verschillende voorwaarden voldoen, bijvoorbeeld qua inkomen, schulden, betalingsachterstanden, noem het maar op. Over het algemeen komen deze voorwaarden per hypotheekaanbieder overeen. Maar wat als jij een hypotheek wilt afsluiten, terwijl je niet aan de ‘standaard’ eisen voldoet? Om je een beetje een idee te geven van jouw mogelijkheden, zetten wij verschillende situaties globaal voor je op een rij. 

Hypotheek afsluiten met een BKR-registratie

Wil je een hypotheek afsluiten terwijl je een BKR-registratie hebt? In principe is dat mogelijk, maar er zitten natuurlijk wel wat haken en ogen aan. Bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) staan alle leningen in Nederland geregistreerd, zoals creditcards, doorlopende kredieten en persoonlijke- en zakelijke leningen. Je studieschuld of onderhandse leningen (lening buiten de bank om) worden (nog) niet geregistreerd. 

Als je jouw leningen netjes aflost, hoeft het aanvragen van een hypotheek niet per se een probleem te zijn. De hypotheekverstrekker checkt jouw BKR-status en kijkt hierbij naar je inkomen en de hoogte van je totale leenbedrag. Aan de hand hiervan wordt bepaald wat jij maximaal kan lenen. Vaak is dat wel minder dan wat je kan lenen als je die leningen niet zou hebben. Bekijk hier alle hypotheekverlagers. 

Betalingsachterstand

Het wordt lastiger als je een betalingsachterstand hebt op je leningen. Dan krijg je een speciale achterstandscodering achter je naam. Zo’n codering staat nog vijf jaar na het aflossen van je lening achter je naam. In die periode kun je meestal geen hypotheek afsluiten. 

Hypotheek afsluiten als je (bijna) gepensioneerd bent

Er zijn genoeg redenen om op latere leeftijd een huis te kopen. Misschien wil je je kinderen achterna reizen of wil je gelijkvloers wonen. Goed om te weten: de Nederlandse hypotheekaanbieders hanteren geen maximum leeftijd voor het afsluiten van een hypotheek. Ook zijn er geen afwijkende voorwaarden qua extra kosten of renteopslag. 

Ga je over minder dan tien jaar met pensioen? Dan neemt de hypotheekadviseur je pensioeninkomen al mee bij de berekening voor je hypotheek. Als je weinig hebt opgebouwd, kan dit flink drukken op je maximale leencapaciteit. Houd hier dus rekening mee.

Als je een overlijdensrisicoverzekering moet afsluiten

Waar je wel om moet denken, is de overlijdensrisicoverzekering. Deze dien je af te sluiten als je meer dan een bepaald deel van de woningwaarde leent. Bij een niet-NHG hypotheek is dit als je meer dan 80% van de woningwaarde leent. De premie hiervan is bijvoorbeeld hoger als je ouder bent. En zo’n verzekering heeft vaak wel een maximum leeftijd, meestal tussen de 75 en 80 jaar. 

Zie je de verzekering en de bijkomende premie niet zitten? Dan is het een mogelijkheid om minder dan het deel van de woningwaarde dat de hypotheek heeft gekoppeld aan een verplichte overlijdensrisicoverzekering, te lenen als hypotheek. Als je genoeg spaargeld hebt of overwaarde op je huidige woning, kun je dat gebruiken om het resterende bedrag aan te vullen. 

Hypotheek afsluiten als je een chronische of terminale ziekte hebt

Met een chronische of terminale ziekte kun je in principe een hypotheek afsluiten. Ook hierbij moet je uiteraard wel aan bepaalde voorwaarden voldoen, bijvoorbeeld qua inkomen. Echter komt hier ook de overlijdensrisico om de hoek kijken die roet in het eten kan gooien. 

Overlijdensrisicoverzekering bij chronische of terminale ziekte

In veel gevallen verplicht de geldverstrekker je een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten, ongeacht of je ziek bent of niet. Als je de verzekering aanvraagt, vul je een gezondheidsverklaring in. Aan de hand hiervan beoordeelt de verzekeraar of er extra onderzoek nodig is, bijvoorbeeld met een extra keuring of contact met je behandelende arts. 

Dit maakt de hypotheekaanvraag ingewikkelder en zorgt mogelijk voor vertraging. Ook bestaat een kans dat een verzekeraar je alleen verzekert tegen een hogere premie, wat er misschien voor zorgt dat je in de knel komt met je maandlasten. In dat geval kun je eventueel overleggen met je hypotheekadviseur of er een hypotheekaanbieder is die de verzekering niet als voorwaarde heeft of dat je minder leent, zodat je onder de grens van de verzekering komt. 

Hypotheek afsluiten zonder werkgeversverklaring

Als bewijs van jouw inkomen en dienstverband vragen hypotheekverstrekkers om een werkgeversverklaring. Maar misschien kom jij wel aan je geld op een minder conventionele manier, bijvoorbeeld dankzij huurinkomsten, alimentatie, losse klussen en/of winstbijschrijvingen. Daar heb je geen salarisstrook of werkgeversverklaring van. 

Uiteraard moet je bij deze vormen van inkomsten wel bewijs aanleveren dat je dit ook echt krijgt. Voor huurinkomsten dien je bijvoorbeeld huurovereenkomsten en bewijzen van bijschrijvingen aan te leveren. En bij winstbijschrijvingen, jaarstukken van de onderneming. Alimentatie moet minimaal nog 10 jaar lopen. 

Inkomensverklaring

Er zijn verschillende geldverstrekkers die een zogenoemde inkomensverklaring accepteren. Dit is een document dat de Belastingdienst verstrekt. Hierin staan jouw inkomsten in een bepaald belastingjaar. Je hypotheekadviseur ondertekent deze verklaring als garantie van echtheid. 

Als je een hypotheek krijgt aan de hand deze verklaring, bestaat er een grote kans dat de geldverstrekker extra voorwaarden stelt. Bijvoorbeeld een hogere rente of een lagere maximale hypotheek. 

Als zzp’er of ondernemer een huis kopen

Als zzp’er of ondernemer wordt het de laatste jaren steeds makkelijker om een hypotheek aan te vragen. Daarbij moet je wel verschillende documenten aanleveren om jouw inkomen aan te tonen. Meestal gaat het over de jaarcijfers van jouw bedrijf over de afgelopen drie jaar plus de aangiftes van je inkomstenbelasting. 

Heb je deze cijfers nog niet, omdat je nog niet zo lang bezig bent? Dan kun je eventueel een inkomensverklaring aanleveren. Je hebt twee soorten inkomensverklaring: een voor ondernemers en een voor zzp’ers

Als student een huis kopen

Ben je 18 jaar of ouder? Dan kun je in principe in Nederland een huis kopen. Ook als student. Uiteraard moet je wel aan de hypotheekvoorwaarden voldoen. Verder loop je er misschien tegenaan dat je niet genoeg kan lenen, omdat je inkomen waarschijnlijk lager is dan dat van iemand met een fulltime baan. 

Er zijn gelukkig verschillende manieren om alsnog een hypotheek af te kunnen sluiten als student. 

Optie 1: geld lenen van je ouders

Houd hierbij rekening dat je hiervoor een officiële schriftelijke leningsovereenkomst opmaakt. Het kan niet alleen gezellig mondeling afgesproken worden bij het toetje.

Optie 2: je krijgt geld van je ouders

Je ouders mogen je in 2025 maximaal € 6.713 belastingvrij schenken. Dat bedrag kan eenmalig verhoogd worden naar € 32.195, mits jij nog niet eerder een verhoogde vrijstelling hebt gebruikt, 

Optie 3: een starterslening

Verschillende gemeenten bieden een starterslening aan. Dit is eventueel een optie als je ouders niet kunnen bijspringen. Deze lening is een soort tweede hypotheekdeel, speciaal voor starters op de woningmarkt. 

Een huis kopen als je arbeidsongeschikt bent

Arbeidsongeschiktheid kan iedereen overkomen, zowel zzp’ers als mensen in loondienst. Of je een hypotheek kan afsluiten als je arbeidsongeschikt bent, hangt af van het soort inkomen dat je krijgt en de duur hiervan. Bij de meeste geldverstrekkers krijg je alleen een hypotheek als je volledig afgekeurd bent en een IVA-uitkering ontvangt.

Heb je een WAO- of WIA-uitkering? En is de duur hiervan definitief vastgesteld? Dan kan dit eventueel meegeteld worden als inkomen voor je hypotheek. Je kan er wel tegenaan lopen dat dit inkomen niet voldoende is voor de hypotheek die jij nodig hebt. Dat kan je dan eventueel opvangen met eigen geld. 

Laat je goed adviseren

In wat voor situatie je ook zit, vaak is er wel behoorlijk wat mogelijk als je een hypotheek wilt afsluiten. Zorg wel dat je de hulp inschakelt van een deskundige en ervaren hypotheekadviseur, die kan je hierin bijstaan en zorgen dat je al je mogelijkheden benut. Zo kun jij uiteindelijk ook je droomhuis kopen.