Hypotheek afsluiten: bijzondere en afwijkende situaties

Om een hypotheek af te sluiten, moet je aan verschillende voorwaarden voldoen. Denk aan eisen rondom inkomen, schulden en eventuele betalingsachterstanden. Die voorwaarden lijken bij de meeste hypotheekaanbieders sterk op elkaar. Maar wat als jouw situatie afwijkt van de standaard? Bijvoorbeeld doordat je ondernemer bent, bijna met pensioen gaat of geen werkgeversverklaring kunt aanleveren. Om je een beeld te geven van wat er mogelijk is, zetten we de meest voorkomende bijzondere situaties voor je op een rij.

Hypotheek afsluiten met een BKR-registratie

Wil je een hypotheek afsluiten terwijl je een BKR-registratie hebt? Dat kan, maar het hangt sterk af van het type registratie. Bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) staan leningen geregistreerd zoals creditcards, doorlopende kredieten en persoonlijke en zakelijke leningen.

Studieschulden en onderhandse leningen worden niet bij BKR geregistreerd, maar tellen wél mee bij het bepalen van je maximale hypotheek. Geldverstrekkers rekenen hiervoor met de actuele maandlast van je studieschuld, vaak inclusief een opslag.

Heb je geen betalingsachterstanden en los je je leningen netjes af? Dan is een hypotheek vaak mogelijk, al ligt je maximale leenbedrag meestal lager. Bekijk hier alle hypotheekverlagers.

Heb je een betalingsachterstand gehad, dan wordt het lastiger. Een achterstandscodering blijft tot vijf jaar na aflossing zichtbaar en in die periode kun je meestal geen hypotheek afsluiten.

Hypotheek afsluiten als je (bijna) gepensioneerd bent

Er bestaat geen maximumleeftijd voor het afsluiten van een hypotheek. Wel kijkt de geldverstrekker vooruit. Ga je binnen tien jaar met pensioen, dan wordt je verwachte pensioeninkomen meegenomen in de berekening. Is dat inkomen lager dan je huidige salaris, dan heeft dat invloed op je maximale hypotheek.

Overlijdensrisicoverzekering op latere leeftijd

In sommige gevallen vraagt de geldverstrekker om een overlijdensrisicoverzekering, bijvoorbeeld als je meer dan een bepaald percentage van de woningwaarde leent. Bij hypotheken zonder NHG ligt die grens vaak rond 80%.

De premie is leeftijdsafhankelijk en verzekeraars hanteren meestal een maximale eindleeftijd tussen de 75 en 80 jaar. Zie je de verzekering niet zitten, dan kun je soms minder lenen en het verschil aanvullen met eigen geld of overwaarde.

Hypotheek afsluiten met een chronische of terminale ziekte

Ook met een chronische of terminale ziekte kun je in principe een hypotheek afsluiten, zolang je inkomen voldoende en bestendig is. De grootste hobbel is vaak opnieuw de overlijdensrisicoverzekering.

Bij het aanvragen daarvan vul je een gezondheidsverklaring in. Op basis daarvan kan de verzekeraar extra onderzoek vragen of een hogere premie rekenen. In sommige gevallen is de verzekering niet mogelijk. Dan kun je samen met je hypotheekadviseur bekijken of een geldverstrekker zonder verzekeringsplicht mogelijk is, of dat minder lenen een oplossing biedt.

Hypotheek afsluiten zonder werkgeversverklaring

Normaal gesproken vragen geldverstrekkers om een werkgeversverklaring. Maar heb je inkomsten uit bijvoorbeeld huur, alimentatie of winst uit onderneming, dan kun je vaak geen salarisstrook of werkgeversverklaring aanleveren.

In dat geval moet je je inkomen op een andere manier onderbouwen. Denk aan huurovereenkomsten en bankafschriften bij huurinkomsten, of jaarcijfers bij winst uit onderneming. Alimentatie telt meestal alleen mee als deze nog minimaal tien jaar doorloopt.

Inkomensverklaring

Sommige geldverstrekkers accepteren een inkomensverklaring. Dit document wordt verstrekt door de Belastingdienst en bevat je inkomen over een bepaald belastingjaar. Je hypotheekadviseur controleert en ondertekent de verklaring.

Houd er rekening mee dat hier vaak strengere voorwaarden aan verbonden zijn, zoals een lagere maximale hypotheek of een hogere rente.

Als zzp’er of ondernemer een huis kopen

Voor zzp’ers en ondernemers is het steeds makkelijker geworden om een hypotheek aan te vragen. Wel moet je meerdere documenten aanleveren om je inkomen aan te tonen. Meestal gaat het om jaarcijfers en belastingaangiftes van de afgelopen drie jaar.

Ben je korter ondernemer? Dan kun je soms uitwijken naar een inkomensverklaring. Er bestaan aparte varianten voor ondernemers en voor zzp’ers.

Als student een huis kopen

Ook als student kun je in Nederland een huis kopen, mits je aan de hypotheekvoorwaarden voldoet. In de praktijk vormt een laag inkomen vaak de grootste beperking.

Er zijn wel alternatieven:

• Geld lenen van je ouders, vastgelegd in een officiële leningsovereenkomst.
• Een schenking van je ouders. In 2026 mogen ouders hun kind jaarlijks een beperkt bedrag belastingvrij schenken; verhoogde vrijstellingen voor de eigen woning bestaan niet meer.
• Een starterslening via de gemeente, als aanvulling op je hypotheek.

Een huis kopen als je arbeidsongeschikt bent

Arbeidsongeschiktheid hoeft een hypotheek niet uit te sluiten. Of je kunt lenen hangt af van het type uitkering en of deze duurzaam is. Bij een IVA-uitkering is een hypotheek vaak mogelijk. Bij een WIA- of WAO-uitkering telt het inkomen soms mee, mits de duur vaststaat.

Is het inkomen niet voldoende, dan kan eigen geld of overwaarde helpen om de hypotheek toch rond te krijgen.

Laat je goed adviseren

Elke afwijkende situatie vraagt om maatwerk. Wat in jouw geval mogelijk is, verschilt per geldverstrekker. Schakel daarom altijd de hulp in van een deskundige en ervaren hypotheekadviseur. Zo krijg je een realistisch beeld van je kansen en voorkom je verrassingen tijdens je aanvraag.