Woningwaarde en hypotheek: hoeveel mag je lenen?

Als je op zoek gaat naar een huis, bereken je waarschijnlijk eerst hoeveel jouw maximale hypotheek is. Dit doe je in eerste instantie op basis van jouw of jullie inkomen. Maar dat is niet het enige waarop het maximale leenbedrag is gebaseerd. Ook de loan to value is een belangrijk punt. Oftewel: de verhouding tussen de woningwaarde en hypotheek.

Alle nieuwe hypotheekregels van dit jaar vind je in het artikel over alle wijzigingen rondom de hypotheek in 2021. 

Waarom speelt de woningwaarde een rol bij je hypotheek?

In het verleden financierden mensen veel te veel ten opzichte van de woningwaarde. Tijdens de huizencrisis vanaf 2008 daalden de woningwaardes en stonden heel veel huizen onder water. Daarom heeft de overheid loan to value bedacht: het bedrag dat je maximaal mag lenen ten opzichte van de waarde van jouw potentiële nieuwe woning. In 2017 was dat nog 101%, maar sinds 2018 is dat precies 100%. Dan mag je dus alleen nog maar de waarde van het huis lenen. De bijkomende kosten betaal je steeds meer - en nu bijna volledig - met eigen geld.

Rekenvoorbeeld loan to value

Om dit wat duidelijker te laten zien, hebben we een rekenvoorbeeld voor je. De koopsom is € 245.000 en de bijkomende kosten, oftewel de kosten koper, € 10.000. In totaal heb je € 255.000 nodig. 

In 2017: je kon toen 101% lenen van de waarde van de woning, dus dat is (€ 245.000 x 101% =) € 247.450. Als je de koopsom daarvan had gefinancierd, hield je ongeveer € 2.450 over voor de bijkomende kosten. Je moest toen € 7.550 eigen geld inleggen voor de aankoop van het huis. 

In 2021: Nu kun je maximaal 100% lenen van de woningwaarde. Dat is (€ 245.000 x 100% =) € 245.000. Alle bijkomende kosten komen nu voor jouw rekening, waardoor je € 10.000 aan eigen geld moet inleggen. 

Let op: In werkelijkheid speelt ook de hoogte van jouw inkomen een rol bij het bepalen van jouw maximale hypotheek, maar dat hebben we nu niet meegenomen in het rekenvoorbeeld. 

Taxatiewaarde hypotheek

Om de waarde van de woning vast te stellen, heb je een taxatierapport nodig. Stel: je taxatiewaarde is € 250.000. Op basis daarvan mag je 100% lenen, dat is € 250.000. Dan heb je € 5.000 eigen geld nodig voor de kosten koper. Die hogere taxatiewaarde zorgt er dus voor dat je iets meer kunt lenen dan je zou kunnen op basis van de koopsom. Overigens bepaalt niet elke geldverstrekker dit op deze manier, maar de meeste wel. Bespreek dit daarom goed met je adviseur.

Een taxatiewaarde kan ook vervelend uitpakken. Stel: je hebt weer hetzelfde nodig, maar je taxatiewaarde is € 240.000. Dat is die taxatie veel lager dan de koopprijs en woningwaarde, waardoor je maximale hypotheek ook lager is: € 240.000. Je hebt ineens veel meer eigen geld nodig, namelijk € 15.000. Houd daar rekening mee als je aan het overbieden bent.

Hogere hypotheek bij verbouwing

Dan kun je ook nog verbouwen. Ik neem even dezelfde koopsom en kosten koper, maar ook een verbouwing erbij. Stel je voor dat je voor € 15.000 wil verbouwen in je nieuwe woning. Bijvoorbeeld omdat de keuken niet helemaal jouw smaak is. Niet elke verbouwing is waarde verhogend.

Stel: je hebt € 270.000 nodig voor de koopsom, kosten koper en de verbouwing. Maar de taxatiewaarde is € 255.000, de verbouwing is dus niet 100% waarde verhogend. Dat betekent dat je maximale hypotheek 100% van de taxatiewaarde is: € 250.000. Je moet dan € 20.000 zelf betalen.

Energiebesparende maatregelen in lening

Is een deel van de verbouwing bedoeld voor energiebesparende maatregelen? Dan mag je bij de meeste geldverstrekkers iets meer lenen. Dit wordt geregeld vanuit de overheid, om energiezuinig wonen te stimuleren.

Stel: je hebt weer € 270.000 in totaal nodig en je taxatiewaarde is wederom € 255.000, maar nu bestaat die verbouwing voor € 5.000 uit energiebesparende maatregelen. Dan mag je dat bedrag bij je maximale hypotheek optellen, dit kan tot 106% van de woningwaarde. Je mag dan € 262.550 lenen en hebt nog maar € 7.450 aan eigen geld nodig.

Nul-op-de-meterwoning

Dan is er ook nog de nul-op-de-meterwoning. Heb je die op het oog? Dan kun je nog meer extra lenen op basis van de waarde van de woning. Hoe dat precies in z’n werk gaat, kun je het beste even bespreken met je hypotheekadviseur.

Wil je nou weten hoe jouw maximale hypotheek eruit ziet? Bereken het, online, in drie simpele stappen.