Kosten koper bij overdracht huis: wat betaal je bij de notaris?

Na lang wachten is het zover: je gaat naar de notaris voor de overdracht van je nieuwe huis. Hier teken je de hypotheekakte en de leverings- of transportakte van je nieuwe woning. Vanaf dat moment ben jij officieel eigenaar.

Maar vóór het zover is, moet je eerst afrekenen. En kosten koper zijn meer dan alleen de rekening van de notaris. In dit artikel lees je welke kosten je kunt tegenkomen op de nota van afrekening.

Kosten koper betalen bij de notaris

Als je een huis koopt en het voorlopig koopcontract tekent, ben je nog geen eigenaar. Dat word je pas bij de overdracht van de woning bij de notaris. Daar teken je de leveringsakte en de hypotheekakte.

De notaris verrekent tijdens de overdracht verschillende bedragen met je. Dat zijn niet alleen de notariskosten, maar ook andere posten die samen onder ‘kosten koper’ vallen.

Te verrekenen koopsom

Bovenaan de afrekening staat meestal de volledige koopsom van de woning. Dit is het bedrag dat jij met de verkoper hebt afgesproken. De notaris zorgt ervoor dat dit bedrag bij de verkoper terechtkomt.

Verrekening zakelijke lasten

Sommige kosten betaalt de verkoper vooruit voor een heel kalenderjaar, zoals gemeentelijke belastingen of heffingen van het waterschap. Omdat jij niet het hele jaar eigenaar bent, worden deze kosten naar rato verrekend.

Het gaat bijvoorbeeld om de onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapslasten en rioolheffing. Word jij halverwege het jaar eigenaar, dan betaal je alleen jouw deel vanaf de overdrachtsdatum.

Overdrachtsbelasting

Koop je in Nederland een bestaande woning, dan betaal je overdrachtsbelasting. In 2026 gelden de volgende tarieven:

• 2% als je de woning zelf gaat bewonen
• 8% als je de woning niet zelf gaat bewonen, bijvoorbeeld bij verhuur of als belegging

Voor starters geldt een belangrijke uitzondering. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning die niet duurder is dan € 555.000, dan kun je eenmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting, mits je de woning zelf gaat bewonen.

Je hoeft de overdrachtsbelasting niet zelf aan te geven. De notaris regelt dit voor je en draagt het bedrag af aan de Belastingdienst. Je betaalt de overdrachtsbelasting via de nota van afrekening.

Te ontvangen hypotheek

Een opvallende post op de afrekening is de ‘te ontvangen hypotheek’. Dit is het bedrag dat je leent van je geldverstrekker. Dat geld gebruikt de notaris om (een deel van) de koopsom te betalen.

Heb je een bouwdepot voor een verbouwing, dan zie je op de afrekening welk deel van je hypotheek in dat depot wordt gestort.

Sluit je een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je een eenmalige borgtochtprovisie. Dit bedrag wordt meestal direct ingehouden op het hypotheekbedrag en zie je terug op de afrekening.

Kosten levering

Onder ‘kosten levering’ vallen de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de inschrijving van jou als eigenaar bij het Kadaster. Ook de btw over deze kosten staat hier vermeld.

Kosten hypotheek

Bij ‘kosten hypotheek’ vind je de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte en het inschrijven van de hypotheek bij het Kadaster, inclusief btw.

Eventuele kosten derden

Heb je een hypotheekadviseur of aankoopmakelaar ingeschakeld, dan worden hun kosten vaak via de notaris verrekend. Deze vind je terug onder ‘kosten derden’. Ook kosten voor een bankgarantie kunnen hier staan.

Koop je een appartement, dan kan de notaris ook een deel van de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (VvE) verrekenen voor de maand van overdracht.

Kosten van de notaris zelf

Notariskosten verschillen per kantoor. Het loont dus om notarissen te vergelijken. Voor het opmaken van de hypotheekakte rekent een notaris vaak tussen de € 500 en € 1.000. Voor de leveringsakte geldt meestal een vergelijkbaar bedrag. In totaal kom je dan al snel uit op € 1.000 tot € 2.000 of meer.

Meer hierover lees je in het artikel over notariskosten.

Eventuele overige kosten

Heeft de notaris extra werkzaamheden moeten verrichten, dan zie je die terug onder ‘overige kosten’. Denk aan extra onderzoek bij een appartementsrecht of het raadplegen van aanvullende registers.

Wil je alle kosten overzichtelijk bij elkaar zien? Dan is de checklist bijkomende kosten handig. Daarin vind je rekenvoorbeelden voor verschillende situaties, zodat je vooraf weet waar je rekening mee moet houden.