Huis kopen met erfpacht: de voordelen en nadelen

Heb jij je oog laten vallen op een huis met erfpacht? Dan is het slim om eerst goed te begrijpen wat erfpacht precies is. En om de voordelen en nadelen op een rij te zetten, want die zijn er zeker. Zo weet je waar je aan begint vóórdat je tekent.

Wat is erfpacht? 

Koop je een huis met erfpacht, dan word je geen eigenaar van de grond. De grond blijft eigendom van bijvoorbeeld de gemeente, een particulier of Staatsbosbeheer. Jij koopt het recht van erfpacht: het recht om de grond en de woning die erop staat te gebruiken.

Daarvoor betaal je een vergoeding: de erfpachtcanon (meestal jaarlijks of maandelijks).

Wat zijn de voordelen van een huis kopen met erfpacht?

Een woning met erfpacht kan aantrekkelijk zijn. Dit zijn de belangrijkste pluspunten.

Aantrekkelijke prijs

Omdat je de grond niet koopt, ligt de aankoopprijs van de woning vaak lager. Past een woning op eigen grond nét niet binnen je budget? Dan kan een woning met erfpacht dat soms wel doen.

Ook bij verkoop kan dit een voordeel zijn: door de lagere prijs is je woning bereikbaar voor een grotere groep kopers.

Erfpachtcanon is fiscaal aftrekbaar

De erfpachtcanon die je betaalt voor het gebruik van de grond, mag je bij de belastingaangifte aftrekken van je belastbaar inkomen (box 1), net als hypotheekrente. Dat levert fiscaal voordeel op.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Ook bij een woning met erfpacht kun je in veel gevallen een hypotheek met NHG afsluiten, mits het erfpachtcontract aan de voorwaarden voldoet. Dat kan zorgen voor een lagere hypotheekrente en extra zekerheid.

Vooruitbetalen of afkopen

Erfpacht kan:

• vooruit worden betaald voor een bepaalde periode, of
• eeuwigdurend worden afgekocht.

Betaal je de canon vooruit of koop je deze af, dan is die afkoopsom niet fiscaal aftrekbaar. Sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente daarover wél aftrekbaar, vergelijkbaar met hypotheekrenteaftrek.

Let op: ook bij afkoop word je nog steeds geen eigenaar van de grond.

Grond kopen

Soms krijg je als erfpachter de mogelijkheid om de grond te kopen, bijvoorbeeld bij woningen van woningcorporaties. Wanneer (en of) dit gebeurt, is vaak vooraf niet zeker.

Wonen in een natuurgebied

Via partijen zoals Staatsbosbeheer kun je wonen in een natuurgebied met erfpacht. Je betaalt canon en maakt afspraken over gebruik en onderhoud. Zo woon je in het groen én draag je bij aan behoud van natuur en landschap.

Wat zijn de nadelen van een huis kopen met erfpacht? 

Erfpacht heeft ook duidelijke keerzijden. Goed om die vooraf te kennen.

Je hebt een betaalplicht

De lagere aankoopprijs wordt gecompenseerd door de erfpachtcanon. Als richtlijn geldt vaak dat de canon ongeveer 5% van de grondwaarde per jaar bedraagt. Is de grond € 60.000 waard, dan betaal je ongeveer € 3.000 per jaar (circa € 250 per maand). De exacte hoogte verschilt per contract.

Erfpachtcanon kan stijgen

De canon staat meestal vast voor een periode (bijvoorbeeld 49 of 99 jaar). Na afloop kan de canon worden herzien op basis van de dan geldende grondwaarde. Is de grondwaarde gestegen, dan kan de canon flink omhooggaan. Dat zorgt voor onzekerheid over je toekomstige woonlasten.

Er zitten voorwaarden aan vast

Erfpachtvoorwaarden zijn vaak uitgebreid en juridisch complex. Denk aan regels over:

• gebruik van de woning;
• verbouwingen;
• verkoop.

Laat je daarom goed adviseren door een notaris of hypotheekadviseur voordat je tekent.

Verkoopbaarheid van je woning

Aan het begin van de erfpachtperiode zijn woningen met erfpacht vaak goed verkoopbaar. Richting het einde van de periode kan dat lastiger worden, omdat kopers (en banken) onzeker zijn over de toekomstige canon.

Hypotheek kan lastiger zijn

Een hypotheek afsluiten op erfpacht is mogelijk, maar banken stellen strenge eisen aan het erfpachtcontract. Loopt de erfpachtperiode (bijna) af aan het begin van je hypotheek? Dan kan de bank extra voorwaarden stellen of zelfs weigeren. Bespreek dit altijd vooraf met je hypotheekadviseur.

Geen vermogen in de grond

Je bouwt geen vermogen op in de grond. Stijgt de grondwaarde? Dan profiteert de grondeigenaar, niet jij.

Weinig inzicht in de grondwaarde

Bij herziening van de canon – of bij een aanbod om de grond te kopen – is het vaak lastig om te beoordelen of de gehanteerde grondwaarde redelijk is. Het is geen vrije marktprijs.

Wel kun je voor jezelf berekenen wat voor jou gunstiger is: grond kopen of canon blijven betalen, afhankelijk van hoe lang je er wilt wonen.

Conclusie

Een huis kopen met erfpacht kan financieel aantrekkelijk zijn, maar brengt ook onzekerheid en voorwaarden met zich mee. Laat je goed informeren, lees het erfpachtcontract zorgvuldig en weeg de lagere aankoopprijs af tegen de (toekomstige) kosten. Zo voorkom je verrassingen en maak je een bewuste keuze.