Overdrachtsbelasting in 2026: hoeveel betaal je, waar en wanneer?

Je hebt eindelijk een woning gevonden. Voordat je beziggaat met meubels en verfkleuren, krijg je eerst te maken met de aankoopkosten. Naast de koopsom zijn er namelijk ook bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting. Maar wat betaal je precies in 2026? En hoe regel je de aangifte en betaling? In dit artikel lees je alles wat je moet weten over overdrachtsbelasting bij het kopen van een huis.

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je een bestaande woning, een vakantiehuis, een winkel of een ander pand koopt of geschonken krijgt. Dat geldt ook als je een huis koopt waarop erfpacht rust. Je wordt dan juridisch geen eigenaar van de grond, maar je krijgt wel een recht op een onroerende zaak, zoals erfpacht of opstal. Ook daarover heft de Belastingdienst overdrachtsbelasting.

Starters op de woningmarkt kunnen onder voorwaarden zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Het gaat dan om kopers tussen de 18 en 35 jaar die een woning kopen om er zelf te gaan wonen en onder de geldende woningwaardegrens blijven.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in 2026?

In 2026 gelden de volgende tarieven:

• 2% als je de woning zelf gaat bewonen
• 8% als je de woning niet zelf gaat bewonen, bijvoorbeeld bij verhuur of aankoop van een tweede woning
• 10,4% bij aankoop van niet-woningen, zoals bedrijfspanden of winkelruimtes

Koop je een bouwkavel van een particuliere eigenaar om zelf een huis te bouwen? Dan betaal je ook 10,4% overdrachtsbelasting.

De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde (veelal de koopsom) op het moment van levering. Koop je bijvoorbeeld als niet-starter een woning voor € 300.000 die je zelf gaat bewonen, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting. Dat is € 6.000.

Meer achtergrond over deze belasting lees je in het artikel over het ontstaan van de overdrachtsbelasting.

Wanneer geldt de startersvrijstelling?

Je hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen als je aan alle voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoet. In 2026 geldt deze vrijstelling als je:

• tussen de 18 en 35 jaar bent
• de woning zelf gaat bewonen
• de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt
• een woning koopt met een waarde tot € 555.000

Voldoe je niet aan alle voorwaarden, dan betaal je alsnog overdrachtsbelasting.

Koop je een woning met erfpacht?

Koop je een huis waarop erfpacht rust, dan betaal je naast de koopsom vaak een jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond: de erfpachtcanon. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van het erfpachtrecht. Die waarde hangt onder andere af van:

1. de duur van het erfpachtrecht
2. de hoogte van de erfpachtcanon

Omdat dit per situatie verschilt, is het verstandig om dit vooraf goed te bespreken met een notaris of een hypotheekadviseur.

Wie doet aangifte van de overdrachtsbelasting?

In de meeste gevallen regelt de notaris de aangifte van de overdrachtsbelasting voor je. De notaris stelt de leveringsakte op, die je ondertekent bij de officiële overdracht bij de notaris. In deze akte staat ook of je overdrachtsbelasting moet betalen en hoeveel.

De notaris stuurt vervolgens een elektronisch afschrift van de akte naar de Belastingdienst en zorgt dat de overdrachtsbelasting correct wordt afgedragen.

Wanneer betaal je overdrachtsbelasting?

De overdrachtsbelasting betaal je meestal via de notaris. Voor de overdracht stort je het verschuldigde bedrag op de derdengeldenrekening van de notaris. Die betaalt de belasting namens jou aan de Belastingdienst.

Wil je weten wat er allemaal gebeurt rond dit moment? Lees dan wat je nog meer regelt bij de overdracht van het huis.

Wanneer hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen?

In deze situaties betaal je geen overdrachtsbelasting:

• Als je voldoet aan alle voorwaarden voor de startersvrijstelling
• Als je een woning vrij op naam koopt, zoals een nieuwbouwwoning. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting, maar wel btw. Deze zit meestal al in de koopprijs verwerkt
• Als je door trouwen of registreren automatisch mede-eigenaar wordt van de woning van je partner, of als je een huis erft. In dat geval kun je wel te maken krijgen met erfbelasting
• Als de doorverkoopregeling van toepassing is. Na 1 september 2015 geldt deze regeling alleen nog als een woning binnen zes maanden opnieuw wordt verkocht

Gratis checklist: bijkomende kosten bij het kopen van een huis

Naast overdrachtsbelasting krijg je te maken met meer kosten, zoals taxatie, hypotheekadvies en eventuele NHG-kosten. Wil je precies weten waar je rekening mee moet houden? Download dan de gratis checklist ‘Bijkomende kosten’.