Huis kopen met erfpacht: wat betaal je, wanneer en aan wie?

De prijzen van woningen waarop erfpacht rust, liggen vaak lager dan die van vergelijkbare woningen zonder erfpacht. Dat kan een huis in de stad ineens een stuk bereikbaarder maken. Maar hoe werkt erfpacht precies? Wat betaal je, wanneer betaal je dat en aan wie? Hieronder lees je waar je rekening mee moet houden als je een huis met erfpacht koopt.

Een huis kopen met erfpacht: wat is dat? 

Of een huis nu op heipalen staat of op zand- of kleigrond: elke woning staat op een stuk grond, ook wel een kavel of perceel genoemd. Ben je op zoek naar een koopwoning, dan kom je meestal twee situaties tegen.

Bij de eerste optie koop je zowel de woning als de grond. Je bent dan volledig eigenaar van alles en koopt letterlijk een klein stukje Nederland.

De tweede optie is een woning waarop erfpacht rust. In dat geval is iemand anders eigenaar van de grond. Jij koopt niet de grond, maar een zakelijk recht: het recht van erfpacht op de grond en de woning die daarop staat. In de praktijk wordt dit vaak omschreven als: je koopt het huis, maar niet de grond.

Koop je een woning met erfpacht, dan lijkt jouw positie meer op die van een eigenaar dan op die van een huurder. Je bent zelf verantwoordelijk voor onderhoud, je mag verbouwen en de erfpachtovereenkomst stopt niet bij overlijden. Wel betaal je voor het gebruik van de grond. In dit artikel lees je meer over de verschillen tussen huren en kopen van een woning.

Wat moet je betalen?

Tijdens je zoektocht is het je misschien al opgevallen: woningen met erfpacht hebben vaak een lagere vraagprijs. Dat is logisch, omdat je alleen de woning koopt en niet de grond.

Voor het gebruik van de grond betaal je een vergoeding: de erfpachtcanon. Dit voelt een beetje als huur, maar juridisch is het iets anders. Het is de prijs die je betaalt voor het recht om de grond te gebruiken.

Wanneer betaal je erfpacht?

Koop je een huis met erfpacht, dan betaal je meestal een vast bedrag per jaar aan erfpachtcanon. Soms betaal je dit bedrag in één keer per jaar, soms maandelijks in termijnen. Hoe dit precies is geregeld, staat in het erfpachtcontract.

Hoeveel erfpacht betaal je?

Wil je weten wat je ongeveer kwijt bent aan erfpacht? Een veelgebruikte vuistregel is dat de erfpachtcanon ongeveer 5% per jaar bedraagt van de grondwaarde. Betaal je maandelijks, dan wordt dit bedrag verdeeld over twaalf maanden.

De erfpachtcanon mag je aftrekken van je belastbaar inkomen in box 1. Daardoor vallen je netto erfpachtlasten lager uit dan het brutobedrag dat je betaalt.

De grondwaarde is de waarde die de grond had op het moment dat de erfpachtcanon werd vastgesteld. Die waarde verandert niet automatisch mee met de huizenprijzen.

Rekenvoorbeeld

Stel dat de grondwaarde € 60.000 is. Bij een canon van 5% betaal je dan ongeveer € 3.000 per jaar aan erfpacht. Dat komt neer op een bruto maandbedrag van € 250. Netto betaal je, afhankelijk van je inkomen en belastingtarief, ongeveer € 160 per maand aan kosten voor de grond.

Hoelang betaal je erfpacht?

In principe betaal je erfpacht zolang jij het recht van erfpacht hebt en niet de eigenaar van de grond bent. Soms krijg je als erfpachter de mogelijkheid om de grond later te kopen, tegen de dan geldende getaxeerde grondwaarde. Of en wanneer dat kan, staat niet altijd vast.

Wat is de erfpachtperiode?

De erfpachtcanon wordt meestal voor een lange periode vastgelegd, vaak voor 49 of 99 jaar. Soms is die periode korter, bijvoorbeeld 30 jaar. Tijdens deze periode staat vast hoeveel je betaalt en kan het bedrag niet worden aangepast.

Loopt de erfpachtperiode af, dan wordt de canon opnieuw vastgesteld. Dat kan betekenen dat je maandlasten flink stijgen. Het is daarom belangrijk om te controleren tot wanneer de erfpachtcanon vaststaat.

Denk ook vooruit: een erfpachtperiode die bijna afloopt, kan de verkoop van je woning lastiger maken. Kopers weten dan niet waar ze qua maandlasten aan toe zijn.

Soms is de erfpachtcanon eeuwigdurend vastgelegd. In dat geval verandert het bedrag nooit meer. Dat geeft rust en is vaak gunstig voor de verkoopbaarheid van je huis.

Is de erfpacht afgekocht?

Het kan ook zijn dat de erfpacht is afgekocht, voor een bepaalde periode of zelfs eeuwigdurend. Dan betaal je geen erfpachtcanon meer. Let op: ook dan ben je nog steeds geen eigenaar van de grond, maar heb je alleen het recht van erfpacht.

Aan wie betaal je de erfpacht?

De erfpachtcanon betaal je aan de eigenaar van de grond. In veel gevallen is dat de gemeente. Vooral in steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag komt erfpacht veel voor.

Soms is de grondeigenaar een particuliere partij, zoals een vastgoedpartij, kerk of waterschap. Koop je een appartement in een gebouw met een Vereniging van Eigenaren, dan kan het ook zijn dat je de erfpachtcanon via de VvE betaalt.

Bij particuliere erfpacht is het soms lastiger om een hypotheek te krijgen. Het erfpachtcontract moet dan aan strenge voorwaarden voldoen. Bespreek dit daarom altijd met je hypotheekadviseur, zodat je weet wat er mogelijk is.

Bestaande bouw of nieuwbouw kopen?

Twijfel jij nog of bestaande bouw iets voor jou is? Met de gratis checklist 'Bestaande woning kopen' kom je daar gauw genoeg achter. Heb je al een huis op het oog? Met deze rekentool bereken je eenvoudig je maximale hypotheek.