Overdrachtsbelasting: hoeveel betaal je, waar en wanneer?

Je hebt eindelijk een woning gevonden, yes! Maar wacht nog even met het kopen van nieuwe meubel, eerst moet de hypotheek geregeld worden. Behalve de koopsom wil je hier misschien ook een deel van de bijkomende kosten van financieren, zoals de overdrachtsbelasting. Maar wat is dat precies? En hoe regel je de aangifte en de betaling daarvan? In dit blog lees je alles wat je moet weten over overdrachtsbelasting als je een huis gaat kopen.

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is de belasting die je in Nederland betaalt als je een bestaande woning, vakantiehuis, winkel of pand koopt of geschonken krijgt. Ook als je een huis koopt waarop erfpacht rust, al word jij juridisch gezien geen eigenaar van de grond en de woning die daarop staat. Overdrachtsbelasting wordt namelijk ook geheven als het recht op een onroerende zaak een nieuwe eigenaar krijgt, zoals het recht opstal of recht van erfpacht. Starters op de woningmarkt - mensen tussen de 18 en 35 die voor het eerst een huis kopen - zijn sinds 2021 vrijgesteld van deze overdrachtsbelasting. 

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je?

Het tarief voor overdrachtsbelasting is 2% voor woningen. Voor andere onroerende zaken zoals bedrijfspanden of winkelruimtes is het 8%. Wil je zelf je eigen huis bouwen en koop je een bouwkavel van een particuliere eigenaar? Dan moet je ook 8% overdrachtsbelasting betalen. De overdrachtsbelasting wordt gerekend over de koopsom van de woning; dus de prijs die jij bent overeengekomen met de verkoper.

Stel: Je koopt - als niet-starter - een woning voor € 300.000. Dan betaal je daar 2% overdrachtsbelasting over = € 6.000.

> Lees ook ons artikel over hoe het ontstaan van de overdrachtsbelasting. 

Is er sprake van erfpacht?

Koop je een huis waarop erfpacht rust? Dan betaal je, bovenop de koopsom voor het recht van erfpacht, jaarlijks een vergoeding voor het gebruik van de grond: de erfpachtcanon. Je betaalt overdrachtsbelasting over de erfpachtcanon plus de koopprijs. Hoeveel overdrachtsbelasting je moet betalen, hangt van twee dingen af:

1. Voor hoelang krijg jij het recht van erfpacht?
2. Hoe hoog is de erfpachtcanon?

Heb je een huis op het oog waarop erfpacht rust? Bespreek dan dingen zoals de overdrachtsbelasting van tevoren goed met een notaris of een hypotheekadviseur. 

Wie doet aangifte van de overdrachtsbelasting?

Laat je je zaken omtrent de koop van je nieuwe huis regelen bij een notaris? Dan doet die aangifte van de overdrachtsbelasting voor jou. De notaris maakt de leveringsakte van het huis op, die jij bij de officiële overdracht bij de notaris ondertekent. In deze akte staat ook een fiscale verklaring, waarin staat of jij overdrachtsbelasting moet betalen. De notaris stuurt een elektronisch afschrift van de akte en een bericht waarin staat hoeveel overdrachtsbelasting jij moet betalen naar de Belastingdienst.

Wanneer betaal je overdrachtsbelasting?

Meestal int de notaris de overdrachtsbelasting. Voordat je naar de notaris gaat om de leveringsakte van de woning te tekenen, stort je de verschuldigde overdrachtsbelasting op zijn rekening. De notaris betaalt namens jou de overdrachtsbelasting aan de Belastingdienst.

> Lees hier wat je nog meer gaat doen tijdens de overdracht van het huis.

Wanneer hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen?

Grof gezegd kun je ervan uitgaan dat je - wanneer je woningeigenaar wordt van een bestaand huis en geen starter bent - verplicht bent overdrachtsbelasting te betalen. In deze gevallen hoeft dat niet:

• Als je een woning vrij op naam koopt, bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning. Je moet in dat geval wel btw betalen. Deze belasting zit als het goed is verwerkt in de koopprijs.
• Als jij en je partner gaan trouwen of registreren en je daardoor automatisch mede-eigenaar van je partners’ woning wordt. Of als je een huis erft. In dat geval krijg je wel te maken met erfbelasting. 
• Als je voor 1 september 2015 een huis koopt en de verkopende partij maar minder dan 36 maanden geleden zelf eigenaar is geworden van de woning. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting over de koopsom die hij zelf heeft betaald. Na 1 september 2015 geldt deze regel alleen nog als de eigenaar binnen zes maanden zijn woning weer verkoopt.

Gratis checklist: Bijkomende kosten huis

Naast overdrachtsbelasting zijn er een hoop andere bijkomende kosten waar je mee te maken krijgt als je een huis koopt. Zoals de taxatie, hypotheekadvies - van een partner van Knab of een andere partij natuurlijk - en afsluitkosten voor NHG.

Wil je precies weten wat je gaat betalen en waarvoor? Download dan de gratis checklist 'Bijkomende kosten'.