Wat betekent vrij op naam een huis kopen?

Ben je op huizenjacht, dan zie je bij vraagprijzen vaak de afkortingen k.k. en v.o.n. staan. Die betekenen ‘kosten koper’ en ‘vrij op naam’. Vooral bij nieuwbouwwoningen kom je vrij op naam regelmatig tegen, maar soms ook bij bestaande bouw. Wat houdt vrij op naam precies in, welke kosten betaal je niet en waar moet je in 2026 rekening mee houden?

Wat betekent vrij op naam?

Vrij op naam (v.o.n.) betekent dat de kosten voor de eigendomsoverdracht van de woning al zijn inbegrepen in de koopsom. Je betaalt als koper dus geen extra kosten voor de overdracht bovenop de afgesproken prijs.

Bij een woning die k.k. wordt verkocht, komen deze kosten juist nog boven op de koopsom en zijn ze voor jouw rekening.

Welke kosten betaal je niet bij v.o.n.?

Koop je een woning vrij op naam, dan betaal je in ieder geval deze bijkomende kosten niet:

1. overdrachtsbelasting
2. notariskosten voor de leveringsakte
3. notariskosten voor de inschrijving bij het Kadaster

In deze uitleg over bijkomende kosten bij het kopen van een huis lees je welke kosten er normaal gesproken wel bij komen kijken.

Waarom hoef je deze kosten niet te betalen?

Dat verschil heeft vooral te maken met het type woning dat je koopt: nieuwbouw of bestaande bouw.

Nieuwbouwwoning vrij op naam

De meeste woningen die v.o.n. worden aangeboden, zijn nieuwbouwwoningen. Je bent dan de eerste eigenaar. Daardoor betaal je geen overdrachtsbelasting van 2%. In plaats daarvan wordt er 21% btw gerekend over de woning en de grond. Die btw is al verwerkt in de koopprijs.

Ook andere kosten die de projectontwikkelaar maakt, zitten meestal in de v.o.n.-prijs. Denk aan:

• notariskosten voor de eigendomsoverdracht
• inschrijving bij het Kadaster
• bouwkosten en grondkosten
• aansluitkosten voor gas, water en elektriciteit

Vraag bij nieuwbouw altijd om een duidelijke kostenopgave. Dan zie je precies wat wel en niet in de koopprijs is opgenomen. Overweeg je nieuwbouw? Met de checklist ‘Nieuwbouw kopen’ krijg je vooraf een goed overzicht.

Bestaande woning vrij op naam

Ook bestaande woningen kunnen vrij op naam worden verkocht, al komt dit minder vaak voor. In dat geval neemt de verkoper de kosten voor de overdracht en de overdrachtsbelasting voor zijn rekening. Dat kan de woning aantrekkelijker maken voor kopers.

Houd er wel rekening mee dat bij bestaande woningen v.o.n. vaak minder onderhandelingsruimte zit in de vraagprijs. Die kosten zijn namelijk al door de verkoper meegerekend.

Betaal je dan helemaal geen bijkomende kosten?

Vrij op naam betekent niet dat je helemaal geen extra kosten meer hebt. Je hoeft geen overdrachtskosten te betalen, maar reken nog steeds op ongeveer 2 tot 3% aan bijkomende kosten bovenop de koopsom.

Welke kosten betaal je wel?

Sluit je een hypotheek af, dan betaal je onder andere:

• kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling
• notariskosten voor de hypotheekakte
• eventueel taxatiekosten
• kosten voor een makelaar, verhuisbedrijf of verbouwing

Kies je voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je ook de borgtochtprovisie. Koop je een nieuwbouwwoning vrij op naam, dan kun je daarnaast te maken krijgen met meerwerk, bouwrente en afwerkingskosten zoals schilder- of stucwerk.

Hoe betaal je de bijkomende kosten?

In 2026 kun je nog steeds maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Dat betekent dat je de bijkomende kosten met eigen geld moet betalen.

Koop je een bestaande woning vrij op naam, dan wordt voor de hypotheekberekening vaak uitgegaan van ongeveer 97% van de koopsom v.o.n. Het is dus belangrijk om vooraf te checken hoeveel eigen geld je nodig hebt.

Checklist bijkomende kosten

Wil je weten welke kosten je kunt verwachten bij het kopen van een huis? In de gratis checklist ‘Bijkomende kosten’ zie je in één oogopslag waar je rekening mee moet houden.