Woningwaarde en hypotheek: hoeveel mag je lenen?

Als je op zoek gaat naar een huis, bereken je waarschijnlijk eerst hoeveel jouw maximale hypotheek is. Dat doe je meestal op basis van jouw (of jullie) inkomen. Maar dat is niet het enige dat bepaalt hoeveel je kunt lenen. Ook de verhouding tussen de woningwaarde en je hypotheek speelt een belangrijke rol. Die verhouding heet de loan to value.

Waarom speelt de woningwaarde een rol bij je hypotheek?

In het verleden konden huizenkopers meer lenen dan de waarde van hun woning. Tijdens de huizencrisis vanaf 2008 daalden de woningwaardes flink en kwamen veel huizen ‘onder water’ te staan.

Daarom is de loan to value ingevoerd: het maximale bedrag dat je mag lenen ten opzichte van de waarde van de woning. In 2017 was dat nog 101%, maar sinds 2018 is dit 100%. Dat betekent dat je maximaal de waarde van de woning mag lenen en de bijkomende kosten vrijwel volledig met eigen geld betaalt.

Taxatiewaarde en je maximale hypotheek

Om de woningwaarde vast te stellen heb je een taxatierapport nodig.

Stel: je koopt een woning voor €425.000 en de taxatiewaarde komt uit op €435.000. In dat geval mag je bij de meeste geldverstrekkers maximaal €435.000 lenen. De kosten koper – denk aan overdrachtsbelasting, notaris en advieskosten – betaal je dan met eigen geld.

Een taxatie kan ook lager uitvallen dan de koopprijs. Stel dat de woning €425.000 kost, maar wordt getaxeerd op €410.000. Dan is je maximale hypotheek €410.000 en moet je het verschil én de kosten koper zelf betalen. Houd daar rekening mee, zeker als je overbiedt. Lees ook: taxatie lager dan koopprijs, wat nu?

Meer lenen bij een verbouwing

Ga je verbouwen na de aankoop? Dan is het goed om te weten dat niet elke verbouwing de woningwaarde volledig verhoogt.

Stel:

• koopsom woning: €425.000
• kosten koper en verbouwing samen: €30.000
• totale financieringsbehoefte: €455.000

Maar de taxatiewaarde (inclusief verbouwing) komt uit op €440.000. Dan mag je maximaal €440.000 lenen en moet je €15.000 zelf inbrengen.

Extra lenen voor energiebesparende maatregelen

Is (een deel van) de verbouwing bedoeld voor energiebesparende maatregelen? Dan mag je bij de meeste geldverstrekkers extra lenen. Dit is een regeling van de overheid om verduurzaming te stimuleren.

Stel dat van de verbouwing €10.000 bestaat uit energiebesparende maatregelen. Dan mag je tot 106% van de woningwaarde lenen. Bij een taxatiewaarde van €440.000 betekent dit dat je maximaal €466.400 kunt lenen. Daardoor heb je aanzienlijk minder eigen geld nodig.

Meer hierover lees je in: meer lenen voor verduurzaming.

Nul-op-de-meterwoning

Bij een nul-op-de-meterwoning gelden vaak nog ruimere mogelijkheden om extra te lenen, omdat je energielasten vrijwel verdwijnen. Hoe dat precies werkt, verschilt per geldverstrekker en situatie. Een hypotheekadviseur kan dit voor je doorrekenen.