Appartement kopen: waar op letten tijdens de zoektocht?

Al een tijdje heb je genoeg van jouw huidig huisje. Daarom heb jij het plan om een eigen appartement te kopen. Maar waar moet je eigenlijk allemaal op letten tijdens je zoektocht? Je wilt natuurlijk niet dat je een verkeerde keuze maakt. Als je eenmaal gaat bezichtigen, zijn er een paar dingen die je zeker moet checken. 

Appartement kopen: let op de VvE

Het is als eerste belangrijk om te beseffen dat je bij het kopen van een appartement lid wordt van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Je bent medeverantwoordelijk voor de gedeelde ruimtes als je een deel van een gebouw koopt. Om te zorgen dat het hele apparatementencomplex in goede staat blijft, is zo’n VvE verplicht. Onderzoek dus of de VvE actief is en goed functioneert.

Hoe werkt een VvE in het kort?

Een VvE maakt beslissingen over het onderhoud, het beheer en de financiële zaken. In een vergadering stemmen de leden over deze besluiten. En elk lid draagt bij aan gezamenlijke kosten. Denk hierbij aan (groot) onderhoud, energiekosten en verzekeringen. Een VvE legt vast hoe vergaderingen verlopen en hoeveel stemmen nodig zijn om besluiten te kunnen nemen. De precieze regels zijn terug te vinden in het splitsingsreglement. Dit document kun je als koper gewoon inzien. Zo krijg je een goed beeld van de gang van zaken.

Welke vragen moet je stellen?

Goed. Je weet nu wat een VvE is en wat ze doen. Maar welke dingen moet jij echt checken tijdens jouw zoektocht? Stel in ieder geval onderstaande vragen.

1. Wat is de staat van onderhoud?

Als je gaat bezichtigen moet je de staat van onderhoud controleren van jouw eigen appartement én van het complex. Je hebt als koper onderzoeksplicht, dus je moet goed kijken of je gebreken kunt ontdekken. De verkoper heeft mededelingsplicht, dus stel gerust alle vragen die je hebt. Als je serieus overweegt om een bepaald appartement te kopen, kun je een bouwkundige keuring laten doen. Zo weet je zeker waar je aan toe bent.

2. Is de VvE ingeschreven bij de KVK?

Het is een vereiste dat de VvE is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Dit is namelijk wettelijk verplicht. Staat de VvE niet ingeschreven, dan gaat er iets niet goed. Vraag ook direct na welke verzekeringen de VvE heeft afgesloten. Het is namelijk verplicht dat zij de opstalverzekering regelen. Dit kun jij als appartementeigenaar niet zelf. 

3. Hoe groot is het reservefonds?

Een VvE stort geld in een reservefonds voor groot onderhoud. Door te sparen voorkom je dat je als eigenaar van een appartement onverwacht met hoge kosten te maken krijgt. Het is wettelijk verplicht om zo’n fonds te hebben. Toch is het verstandig om te controleren of deze echt bestaat en hoeveel geld erin zit.

Meerjarenonderhoudsplan
Met het reservefonds spaar je als VvE voor onderhoud in de toekomst. Heb je interesse in een appartement dat na 2005 is gebouwd? Dan is een meerjarenonderhoudsplan zelfs verplicht. Een onderhoudsplan geeft een goed beeld van het kostenplaatje. Zorg er daarom voor dat je deze bekijkt.

Aanschrijving gemeente
Stel dat een VvE niet actief bezig is met het onderhoud. Dan kan de gemeente zich ermee gaan bemoeien. Achterstallig onderhoud is namelijk niet alleen slecht voor de waarde van het appartementencomplex, maar ook nadelig voor de buurt zelf. Daarom kan de gemeente onderhoud verplichten. Dit doen ze met een aanschrijving. Wat gebeurt er als je dit als VvE negeert? Dan onderneemt de gemeente zelf actie om het onderhoud uit te voeren en stuurt de factuur op.

4. Wat zijn de servicekosten?

Je betaalt servicekosten als bijdrage voor alle gedeelde kosten, zoals het onderhoud. Elke VvE bepaalt zelf wat dit maandelijkse bedrag is. Meestal wordt hiervoor het onderhoudsplan gebruikt. Iedere eigenaar moet deze kosten betalen. Doe je dit niet? Dan kun je een aanmaning of zelfs een bezoek van een incassobureau krijgen.

5. Zijn er openstaande schulden van de vorige bewoner?

Het is belangrijk om te controleren of de vorige bewoner van het appartement dat je wilt kopen wel alle servicekosten heeft betaald. Stel dat dit niet het geval is, dan is het mogelijk dat jij hiervoor moet opdraaien.

Meldplicht notaris
Een notaris is verplicht om te checken of er nog openstaande servicekosten zijn. Alleen dan mag hij jou het appartement leveren. Als er inderdaad nog schulden zijn worden deze verrekend met de koopprijs.

6. Hoe is de verdeling van stemmen binnen de VvE?

Iedere eigenaar heeft een bepaald aandeel stemmen in de VvE. Deze gebruik je tijdens de vergadering bij het nemen van besluiten. Meestal zijn 80% van de stemmen nodig om een meerderheid te vormen. Welk percentage dit precies is legt een VvE vast, dus deze informatie kun je als koper inzien.

Is er een instantie in de VvE?
Stel dat je een appartement tegenkomt waarbij een woningcorporatie een aandeel heeft in de VvE. Als zo’n corporatie een meerderheid vormt, kunnen zij bewoners wegstemmen. Dit is iets wat je natuurlijk graag van tevoren weet.

Vraag belangrijke documenten op

Naast de vragen die je moet stellen, is het ook slim om inzage te krijgen in een aantal documenten:

• Notulen van vergaderingen. Zo kun je zien wat voor zaken er de laatste tijd zijn besproken en wat er speelt. Als er problemen zijn, bijvoorbeeld een lekkend dak, dan kun je dat hierin spotten.
• De splitsingsake en het al eerder genoemde splitsingreglement. Zo kun je nalezen hoe het complex is verdeeld en wat de regels zijn van de VvE.
• De begroting. Goed om inzicht te krijgen in de financiën van de VvE.
• Indien van toepassing: het al eerder genoemde meerjarenonderhoudsplan. 

Check het e-book

Je weet nu al iets meer over de dingen die belangrijk zijn tijdens de zoektocht naar jouw droomappartement. Download ons gratis e-book 'Appartement kopen' voor nog meer informatie over het kopen van een appartement.