Bieden op een huis met meerdere partijen: wat nu?

Stel je voor: jij hebt een huis gevonden waar je jezelf al helemaal ziet wonen. Je hebt op basis van de woningwaarde een openingsbod bepaald en hebt het neergelegd bij de verkoopmakelaar. Maar enige tijd later krijg je slecht nieuws van de verkoopmakelaar: er zijn nog drie bieders in de running. Oh nee! Je wilt het huis zo graag hebben! Geen nood: hier lees je hoe het zit als jij gaat bieden op een huis met meerdere kapers op de kust. 

Bieden op een huis met meerdere partijen

Als er meerdere bieders zijn heb jij een minder sterke onderhandelingspositie: voor jou immers drie anderen. Balen dus als de verkoopmakelaar vertelt dat er meerdere geïnteresseerden zijn. Maar is het niet gewoon een tactiek om jou je bod op te laten schroeven? Zet dat idee maar uit je hoofd.

Als je van de verkopend makelaar hoort dat er meerdere bieders zijn, dan mag je er echt op vertrouwen dat het waar is. De woningmarkt is immers nog steeds oververhit.

Hoger openingsbod dan de concurrentie

Kies jij voor een populair huis en wil je het heel graag hebben, dan kun je er niet omheen. Jij moet op de proppen komen met een aantrekkelijk openingsbod. Laat je niet gek maken, houd je aan je tactiek en bied nooit meer dan wat jij van tevoren had bedacht.

Benieuwd wat je maximaal kunt bieden? Met deze handige tool bereken je eenvoudig hoeveel hypotheek jij kunt krijgen.

De vraagprijs bieden is geen garantie 

Bied jij meteen maar heel riant de vraagprijs of meer, dan nog sleep je helaas niet gegarandeerd het huis binnen. De vraagprijs is slechts een uitnodiging tot onderhandeling, en niet een vaste prijs. Door die vraagprijs te bieden, ben je slechts een van de bieders. De verkoper kan dan beslissen of hij jouw bod aanvaardt, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. 

Wie het eerst biedt…

Maar wacht eens even: jij bood van alle geïnteresseerden als eerste op het huis! Je hebt wel eens gehoord dat makelaars niet met andere bieders mogen onderhandelen als er al iemand in onderhandeling is. Wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Toch? Helaas niet. Ten eerste ben jij helemaal nog niet in onderhandeling na het plaatsen van een openingsbod. Dat ben je pas als de verkoopmakelaar reageert op jouw bod met een tegenbod.

Daarnaast mag de verkoopmakelaar officieel gewoon met meerdere bieders tegelijk onderhandelen, tenzij hij aangeeft dat niet te zullen doen. Met hoeveel bieders wordt onderhandeld, moet wel altijd gemeld worden aan alle partijen.

Eén onderhandeling tegelijk bij meerdere bieders

De verkoopmakelaar mag dus met meerdere bieders tegelijk onderhandelen, maar kan er in overleg met de verkoper wel voor kiezen om niet te reageren op een ander openingsbod tot de onderhandeling met jou - de eerste bieder - is beëindigd.

Als een bod van een ander beter is dan datgene waarover met jou wordt onderhandeld, kan jou worden gevraagd om een eindbod te doen. Is dit bod minder interessant dan het bod van jouw concurrentie, dan worden de onderhandelingen met jou helaas gestaakt om met de ander verder te onderhandelen.

Inschrijvingsprocedure bij meerdere bieders

Soms zijn er zoveel belangstellenden die een goed bod uitbrengen, dat het moeilijk is om te bepalen wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper op advies van zijn makelaar overschakelen op een inschrijvingsprocedure.

Iedereen mag dan binnen een bepaalde tijd een bod op het huis neerleggen bij de verkoopmakelaar. Er kan om een eindbod worden gevraagd, maar ook om een openingsbod. Alle bieders krijgen in dat laatste geval nog de kans om hun bod bij te schaven. Degene met de beste voorwaarden en het hoogste bod krijgt als eerste de kans om in onderhandeling te gaan.

Risico: te veel bieden
Je zou denken dat je met een inschrijvingsprocedure een eerlijke kans maakt. Dat is natuurlijk ook zo, maar er ligt ook een gevaar op de loer. Met zo’n procedure bied je namelijk al snel meer dan dat je normaal zou bieden, misschien zelfs wel duizenden euro’s meer dan je concurrenten. Je wilt immers niet achter het net vissen. Daarnaast loop je het risico dat je maandlasten veel te hoog worden en jij financieel gevangen komt te zitten in je huis.

Het is best lastig om in dit geval een goede strategie te bepalen. Je bod moet afhangen van hoeveel je kunt betalen en hoe graag je het huis wilt hebben. Slim is daarom om vooraf te bepalen wat je wilt en kunt uitgeven aan een woning, bijvoorbeeld door je maximale hypotheek en bijbehorende maandlasten te berekenen. Vervolgens is het de kunst om je hier ook echt aan te houden.

Blind bieden

Een huis kopen, zonder deze vooraf te hebben gezien. Zomaar op basis van de advertentie op Funda of een andere huizensite. Een beetje gek? Tegenwoordig gebeurt het. Door de enorme concurrentie moet je namelijk snel in actie komen en heb je soms geen tijd meer om te wachten tot de bezichtiging. Dan word je bijna gedwongen tot het nemen van rigoureuze maatregelen, zoals blind bieden. Maar je loopt wel grote risico's.

Risico: een huis met gebreken
Omdat je niet zelf in de woning heb rond gekeken, loop je natuurlijk het risico dat het huis in het echt niet zo mooi is als je dacht. Maar wat dacht je van verborgen gebreken? Als jij genoodzaakt bent om blind te bieden op een woning, is het slim om maatregelen te nemen. Laat bijvoorbeeld vooraf een bouwkundige keuring uitvoeren. Of breng je bod uit onder voorbehoud van de bouwkundige keuring. Zo weet je zeker dat je geen gebrekkig huis koopt en voldoe je ook nog eens aan je onderzoeksplicht.

Bieden zonder ontbindende voorwaarden

Bij populaire huizen is het soms lastig om in de onderhandelingen te komen. Om meer kans te maken, komt het voor dat kopers bieden zonder ontbindende voorwaarden. Vooral van de voorwaarde onder voorbehoud van financiering wordt regelmatig afgezien. Voor verkopers is dat gunstig: zij zijn er immers zeker van dat de woning direct is verkocht en hoeven niet langer in spanning te zitten tot jouw hypotheek geregeld is.

De risico’s
Als je ontbindende voorwaarden in het voorlopig koopcontract opneemt, heb je nog iets om op terug te vallen. Met deze veiligheidsmaatregelen kun je nog onder de koop uit als dat nodig is. Het kan een strategie zijn om zonder deze voorwaarden te bieden. Maar voordat je dat overweegt, is het dus belangrijk dat je op de hoogte bent van de risico’s. In dit artikel lees je meer over de risico's van bieden zonder voorbehoud van financiering.

Wil je ondanks de risico’s toch bieden zonder ontbindende voorwaarden? Ga dan voor je een bod doet in gesprek met een hypotheekadviseur. Hij of zij bekijkt je persoonlijke en financiële situatie en vertelt je aan de hand daarvan precies wat je maximaal kunt lenen. Ook geeft hij of zij je inzicht in je toekomstige maandlasten. Zo kun je een weloverwogen beslissing maken.

Houd je aan je tactiek bij het bieden

Als je moet bieden op een huis met meerdere bieders op het huis, is het verstandig om je niet mee te laten slepen in het heetst van de onderhandelstrijd. Bedenk van te voren wat jij maximaal kunt en wilt betalen en ga daar niet overheen. Zo'n tactiek maken voor het kopen van een huis, zorgt dat je beter bij je plan blijft,  ook als jij denkt dat je dan geen kans maakt.

Als jij een openingsbod moet inleveren kan het wel een idee zijn om wat hoger te beginnen dan je aanvankelijk had bedacht. Blijf met je bod natuurlijk wel onder wat jij maximaal wilt betalen, om ruimte over te houden voor onderhandelingen. Maar om überhaupt in de onderhandelingen te komen is het nodig om je bod zo aantrekkelijk mogelijk te maken voor de verkoper.

Mag de makelaar vertellen wat anderen bieden? 

De makelaar mag je nooit vertellen wat de andere geïnteresseerden hebben geboden. Een verkoopmakelaar mag de verschillende partijen namelijk niet tegen elkaar op laten bieden. Je moet echt zelfstandig tot je bod komen. Lastig, want zo weet je niet zeker of je met jouw bod kans maakt.

Besef alleen wel dat deze regel er is om jou te beschermen tegen jezelf. Je wilt toch niet veel meer bieden dan het huis waard is, alleen maar omdat je in een soort bidding war verzeild bent geraakt? 

Wanneer heb je een deal?

Als de verkoper jouw bod accepteert, spring jij vast een gat in de lucht. Jij hebt mooi alle andere bieders afgetroefd. Pas als jullie het voorlopig koopcontract ondertekenen kun je opgelucht ademhalen, want dan heb jij als koper zekerheid. Mocht je je toch bedenken - al zal die kans klein zijn - kun je tot het tekenen van het koopcontract eventueel nog je bod intrekken. 

Na het tekenen van de koopakte heb jij een wettelijke bedenktijd van drie werkdagen. Daarna kun je alleen nog onder de overeenkomst uit als je een beroep doet op de ontbindende voorwaarden.

Download het e-book met voorbeeldbrief

Ga jij een bod uitbrengen op een huis? Met dit gratis e-book 'Hoe bepaal je een openingsbod' weet je precies hoe je het juiste openingsbod bepaalt en welke ontbindende voorwaarden je daarin kunt opnemen. Inclusief handige voorbeeldbrief!