Oud huis kopen: zo voorkom je lijken in de kast

Wanneer je een nieuw huis koopt, weet je van tevoren dat er waarschijnlijk weinig verborgen gebreken de kop opsteken. Ga je echter een oud huis kopen? Als je dan iets te hard van stapel loopt en niet genoeg onderzoek in het huis doet, is er een kans dat er onverwacht oude lijken uit de kast komen rollen. Hoe kun je dat voorkomen? 

Oud huis kopen: wat zijn verborgen gebreken? 

Met die oude lijken bedoelen we verborgen gebreken in een woning. Bij nieuwbouwhuizen hoef je je daar vaak geen zorgen over te maken, maar bij een huis dat al een halve eeuw oud is, kun je ze wel verwachten. Met verborgen gebreken bedoelen we dat het huis een gebrek heeft, dat je niet direct ziet tijdens een bezichtiging of zelfs de bouwkundige keuring. Denk hierbij aan een lekkage tussen de muren of vloer-rot onder de keukenkastjes. 

Plichten van de koper 

Als koper moet je zelf uitzoeken of een huis gebreken heeft. Dit is je onderzoeksplicht. Bezichtig je een huis? Draai dan bijvoorbeeld de kranen open en spoel de wc een paar keer door. Deze kleine acties worden van je verwacht, waardoor je het later niet als verborgen gebrek kan claimen. 

Overweeg daarnaast serieus om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Hierbij maakt een bouwkundig expert een rapport over het huis en eventuele gebreken. In de meeste gevallen komen alle verborgen gebreken hierbij aan het licht. Hierdoor weet je wat de staat van het huis is. Handig, want je kunt dit meenemen in je onderhandelingen met de verkoper. 

Plichten van de verkoper

De koper heeft onderzoeksplicht, maar de verkoper zelf heeft informatieplicht. Zorg daarom dat je veel concrete vragen stelt als je het huis bezichtigt. De verkoper moet hier eerlijk op antwoorden. Vraag bijvoorbeeld of er rotte balken in de vloer zitten, of het stucwerk eens los is gekomen of er misschien lekkage is geweest. 

Vraag de verkoper naderhand eventueel om de antwoorden voor je op te schrijven. Dan heb je dit zwart-op-wit en kun je hier eventueel op terugvallen als de verkoper bepaalde dingen op een later moment ontkent. 

Ouderdomsclausule door de verkoper

De verkoper weet zelf natuurlijk wel dat hij of zij een oud huis verkoopt. Je krijgt waarschijnlijk op veel vragen een antwoord, maar de verkoper kan net zo goed simpelweg zeggen “dat weet ik niet”. Daarom bestaat de kans dat de verkoper een ‘ouderdomsclausule’ opneemt bij verkoop. Hierin staat in feite aangegeven dat er sprake is van een oude woning, en dat je als koper daarom niet dezelfde verwachtingen van het onderhoud en de staat mag hebben als bij een nieuw huis. 

Overigens ben je als koper niet verplicht de clausule te accepteren en je mag erover onderhandelen. Lees de clausule dus goed door voordat je ermee akkoord gaat. Daarnaast kan de verkoper alsnog aansprakelijk worden gesteld bij gebreken die niets te maken hebben met ouderdom. Bijvoorbeeld verborgen schade door een renovatie. 

Toch nog verborgen gebreken

Je hebt de verkoper aan een kruisverhoor onderwerpen, zelf gecheckt wat er te checken valt en voor de zekerheid een keuring laten uitvoeren. Maar helaas, na een paar maanden in je nieuwe stulpje ontdek je toch een verborgen gebrek. 

Laat binnen twee maanden nadat je het gebrek ontdekt, dit weten aan de verkoper. Je doet dit met een brief, waarin je de verkoper wijst op de gebreken en hem of haar vraagt om dit op te lossen. Hierbij vermeld je ook een termijn, wanneer je het gebrek opgelost wilt hebben. 

Op grond van de koopovereenkomst mag je verwachten dat de woning geschikt is voor ‘normaal’ gebruik. Je mag de verkoper daarom aansprakelijk stellen als het gebrek al aanwezig was op het moment van de overdracht. Ook als de verkoper niet op de hoogte was van het gebrek. Uiteraard hangt het hierbij wel ervan af of de verkoper een ouderdomsclausule heeft opgenomen en wat daarin precies stond aangegeven. 

Meer informatie over de bouwkundige keuring

Zoals gezegd, kun je behoorlijk wat verborgen gebreken zichtbaar maken als je een bouwkundige keuring uitvoert. Wil je weten wat zo’n keuring je precies kan opleveren en wat er precies wordt geïnspecteerd? Je leest ‘t in ons gratis e-book.