Ontbindende voorwaarden: wat zijn het eigenlijk?

Stel je voor. Je hebt je droomhuis gevonden en na een stevige onderhandeling accepteert de verkoper jouw bod. Enthousiast onderteken je het voorlopig koopcontract. Nog even en je bent huiseigenaar! Je moet alleen nog die hypotheek regelen. Dat blijkt helaas problemen op te leveren en na enige tijd krijg je slecht nieuws: jij komt niet in aanmerking voor de hypotheek die je nodig hebt om het huis te kopen. Kun je nog onder het voorlopig koopcontract uit zonder dat het je geld gaat kosten? Dat ligt eraan. Als jij zo slim bent geweest om daarin de juiste ontbindende voorwaarden op te nemen, dan zal dat wel lukken. Maar wat zijn dat soort voorwaarden precies? Wij leggen het uit.

Ontbindende voorwaarden in voorlopig koopcontract

Hoewel de naam misschien anders doet vermoeden, zit je wel degelijk vast aan een voorlopig koopcontract als jij er je handtekening onder zet. Je kunt de koop dat niet zomaar ontbinden. Als koper heb je wel drie werkdagen bedenktijd waarin je van de koop kunt afzien, zonder dat je daarvoor een reden hoeft op te geven.

De bedenktijd gaat in zodra je de koopakte hebt ontvangen. Na die drie werkdagen gaat het je geld kosten om van de koop af te zien. Tenzij jij voorwaarden in de koopakte hebt opgenomen die de koop kunnen ontbinden.

Boete vermijden
Als jij het voorlopig koopcontract ondertekent, vraagt de verkoper een waarborgsom. Deze is vaak 10% van de koopsom. De verkoper wilt namelijk de garantie krijgen dat jij serieus van plan bent om het huis te kopen.

Als jij de koop toch ontbindt en het bod intrekt, ben jij deze waarborgsom kwijt. Deze betaal je dan als boete aan de verkoper. Je kunt dit voorkomen door ontbindende voorwaarden op te nemen in het koopcontract op basis waarvan de koop wordt ontbonden. Lukt het je niet om het huis te kopen door een van de vastgestelde redenen, dan hoef je geen boete te betalen.

Heb je nog wat meer tijd nodig om alles rond te krijgen? Dan zijn er ook mogelijkheden om de ontbindende voorwaarden te verlengen. 

Bieden onder voorwaarden

Als jij gaat bieden op een huis, moet jij bij het uitbrengen van een bod al aangeven wat jouw voorwaarden zijn waarop jij de koop wilt ontbinden. Deze zijn namelijk een wezenlijk onderdeel van het bod en kunnen jou als koper aantrekkelijk of juist minder aantrekkelijk maken.

Weet je bijvoorbeeld al zeker dat jij de financiering rondkrijgt? Dan hoef je dit niet als ontbindende voorwaarde op te nemen en loopt de verkoper minder risico als hij het aan jou verkoopt. De kans dat de koop niet doorgaat en de verkoper alsnog met het huis blijft zitten, is dan namelijk kleiner. 

Voorbeelden ontbindende voorwaarden

Aan het kopen van een huis kleven allerlei risico’s op grond waarvan jij de koop misschien wilt ontbinden. Om jou duidelijk te maken waar je allemaal aan kunt denken, geven we je een aantal voorbeelden: 

• Financiering.
  Het is verstandig om in het voorlopig koopcontract op te nemen dat de koop niet doorgaat als je de financiering niet rond krijgt voor een bepaalde datum. Houd voor deze voorwaarde een ruime periode aan, minimaal zes weken. Zoveel tijd is er tegenwoordig vaak nodig om de financiering rond te krijgen.
• Nationale Hypotheek Garantie.
  De meeste mensen sluiten een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Niet zo gek, want NHG bied je een aantal voordelen zoals een lagere rente en meer zekerheid, voor jou en de bank. Het kan voor jou dus ook aantrekkelijk zijn om je hypotheek met NHG af te sluiten. Maar niet iedereen komt voor NHG in aanmerking. Neem daarom een bepaling op in het voorlopig koopcontract, waarin staat dat de koop niet doorgaat als je geen hypotheek met NHG kunt afsluiten.
• Uitkomst bouwkundige keuring.
  Een bouwkundige keuring is altijd een goed idee. Dus niet alleen als je twijfelt over de staat van de woning. Je weet dan tenminste zeker in welke staat het huis is dat jij wilt kopen. Als je hierover iets opneemt in het koopcontract, spreek je meestal een maximaal bedrag aan onderhoudskosten af. Als blijkt dat jou hogere achterstallige onderhoudskosten te wachten staan, kun je afzien van de koop. 
• Toestemming of vergunning gemeente.
  Heb je ingrijpende verbouwingsplannen? Of wil je een onderneming runnen vanuit je woning? Dan moet je hiervoor vaak een vergunning aanvragen aan de gemeente. Zorg er dan voor dat je in het koopcontract opneemt dat de koop niet doorgaat als je geen toestemming van de gemeente krijgt. 

Opstellen ontbindende voorwaarden

Als de voorwaarde vaag is geformuleerd, kan dat juridische problemen opleveren als jij je erop wilt beroepen. Stel je voor dat jij ernstige bouwkundige gebreken als ontbindende voorwaarde opneemt in het contract, maar niet specificeert wat je daaronder verstaat. Dan kun je in conflict komen met de verkoper als er daadwerkelijk bouwkundige gebreken opduiken. Hij vindt ze misschien niet ernstig, terwijl jij dat wel vindt. In zo’n welles-nietesdiscussie heb je natuurlijk geen zin, dus als je slim bent specificeer je jouw voorwaarden zo ondubbelzinnig mogelijk.

Er moet objectief kunnen worden vastgesteld of de voorwaarde vervuld is of niet. Stel in het geval van bouwkundige gebreken dus bijvoorbeeld dat jij afziet van de koop als blijkt dat de achterstallige onderhoudskosten boven de € 10.000 uitkomen. 

Ontbindende voorwaarden aantonen

Ook als jij de voorwaarden waarop de koop wordt ontbonden goed hebt geformuleerd is het niet gemakkelijk om van de koop af te zien. Je moet altijd kunnen aantonen waarom je het contract wilt verbreken. Als je bijvoorbeeld geen hypotheek hebt kunnen krijgen, dan zul je vaak schriftelijke afwijzingen van minimaal twee hypotheekverstrekkers moeten laten zien. Anders wordt het voorlopig koopcontract niet ontbonden zonder dat jij boete betaalt.

En wat als de verkoper zich bedenkt? 

De ontbindende voorwaarden zijn voornamelijk redenen die jij als koper kan hebben om het contract te ontbinden. Maar wat als de verkoper zich bedenkt en zich terugtrekt? Dat zal gelukkig niet gebeuren. De verkoper moet zich houden aan het contract en kan de koop niet meer terugdraaien. 

Voordat jij het voorlopig koopcontract ondertekent is het dus verstandig dat jij precies weet wat het is. Dit e-book over het voorlopig koopcontract helpt je hierbij!