Hypotheek oversluiten: zo gaat het in z'n werk
Je hoort het steeds vaker om je heen: mensen die hun hypotheek oversluiten. Oftewel, overstappen naar een andere geldverstrekker om zo te profiteren van een lagere rente. Voor jou zou dat ook interessant kunnen zijn, als bijvoorbeeld jouw rentevaste periode niet zo lang meer duurt. Maar hoe gaat het oversluiten van je hypotheek precies in z’n werk?
Hypotheek oversluiten biedt zekerheid
Als je jouw hypotheek wilt oversluiten, krijg je te maken met voor- en nadelen. De voordelen zijn eigenlijk vrij duidelijk: je krijgt een lagere rente en dus lagere maandlasten. En je krijgt een nieuwe rentevaste periode. Dit betekent de zekerheid dat je maandlasten gedurende die periode hetzelfde blijven. Dat zijn duidelijke voordelen.
Boeterente
Je hebt echter ook te maken met nadelen, want oversluiten is niet gratis. Je betaalt namelijk een boeterente en eenmalige oversluitkosten. De boeterente wordt berekend op basis van de hoogte van je huidige hypotheek, de rente die je nu betaalt, de rente die een nieuwe klant zou betalen en de periode dat je rente nog vast zou staan. Die boeterente moet je betalen als je wilt vertrekken bij je hypotheekverstrekker.Eenmalige kosten
Maar er zijn meer kosten die je maakt als jij je hypotheek oversluit. Je betaalt namelijk opnieuw voor het hypotheekadvies en voor de taxatie van je woning. Daarnaast moet je opnieuw naar de notaris voor een hypotheekakte, die rekent zo’n € 500. Wil je je nieuwe hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie? Dan betaal je ook hier afsluitkosten voor á 0,6% van de hypotheeksom.Zelf betalen of meefinancieren?
Al die kosten moet je uiteindelijk óf zelf betalen óf meefinancieren in je hypotheek. In beide gevallen kun je de kosten aftrekken van de belasting. Betaal je het zelf? Dan hoef je de hypotheek niet te verhogen, dus dat is de meest gunstige optie. Je kunt dan optimaal profiteren van de lage rente. Je moet het geld dan natuurlijk wel hebben.
Als je het wilt meefinancieren, moet het passen bij de waarde van de woning, daar heb je bijvoorbeeld dat taxatierapport voor nodig. Als je woning voldoende waard is in verhouding tot de hypotheek, verhoog je dus de hypotheek. Het gedeelte waarmee je jouw hypotheek verhoogt, is niet aftrekbaar. Je hebt dus een fiscaal nadeel.
Terugverdientijd
Als je bij een hypotheekadviseur komt om je hypotheek over te sluiten, berekent hij wat de terugverdientijd is. Kies jij voor een nieuwe rentevaste periode van 10 jaar? Dan moet je de kosten voor het oversluiten verplicht binnen die 10 jaar terugverdienen. Heb je misschien verhuisplannen binnen twee of drie jaar? Dan is oversluiten waarschijnlijk geen goed idee.Rentemiddelen
Er zijn ook nog alternatieven. Je kan eventueel rentemiddelen. Er wordt dan een berekening gemaakt waarbij de boeterente meegenomen wordt in je nieuwe hypotheek. Zo betaal je een hogere hypotheekrente, maar heb je niet direct het totale bedrag aan eenmalige kosten nodig.Risico-opslag verlagen
Heb jij een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie? Dan zou je eventueel de risico-opslag kunnen laten aanpassen. De hoogte van je hypotheek is een bepaald percentage van de waarde van je woning. Stel, de hoogte van je hypotheek zit onder de 80% doordat je hebt afgelost, dan kom je in een lagere risicoklasse en kan het zijn dat je een lagere rente betaalt. Dit geldt niet voor iedere geldverstrekker dus informeer hier goed naar bij je hypotheekadviseur.
Xandra Boersma
Xandra werkte tot 2018 als Content Marketeer voor Knab.
