Belastingaangifte doen als woningeigenaar: laat geen geld liggen

Heb je vorig jaar voor het eerst een huis gekocht? Dan krijg je tijdens je belastingaangifte met een hoop nieuwe termen te maken. Belastingaangifte doen als woningeigenaar is iets meer werk, maar het kan je ook fiscaal voordeel opleveren. Je mag namelijk verschillende kosten aftrekken, soms meer dan je denkt. Welke dat zijn, lees je in dit artikel.

Belastingaangifte doen als woningeigenaar

Als huiseigenaar krijg je te maken met extra regels in je belastingaangifte. Het eigenwoningforfait wordt bij je inkomen opgeteld als vergoeding voor het woongenot van je eigen huis. Heb je een bestaande woning gekocht, dus geen nieuwbouw, dan heb je daarnaast overdrachtsbelasting betaald.

Daar staat tegenover dat je als woningeigenaar ook fiscale voordelen hebt. Je mag namelijk bepaalde kosten aftrekken van je belastbaar inkomen. De bekendste zijn de hypotheekrente en de eenmalige kosten voor het afsluiten van je hypotheek. Daarnaast zijn er nog meer kosten die je onder voorwaarden mag aftrekken.

Hypotheekrente aftrekken tijdens belastingaangifte

Los je af op je hypotheek, dan heb je onder voorwaarden maximaal dertig jaar recht op hypotheekrenteaftrek. Je mag daarbij alleen het rentedeel aftrekken en niet de aflossing. Zeker bij een variabele rente is het belangrijk om goed te kijken welk deel rente is. Gebruik daarom altijd de jaaropgave van je hypotheekverstrekker.

Heb je vóór 2013 een huis gekocht, dan heb je sowieso recht op hypotheekrenteaftrek, ook als je niet aflost. De maximale periode van dertig jaar loopt vanaf 2001. Heb je vóór 2001 een woning gekocht, dan kun je tot en met 2031 de hypotheekrente aftrekken.

Afbouw hypotheekrenteaftrek

Valt je inkomen in de hoogste belastingschijf, dan wordt de hypotheekrenteaftrek beperkt. In 2026 is de maximale aftrek nog ongeveer 37,56%. Hoe dit precies werkt en wat dat voor jou betekent, lees je in het artikel over de verlaging van de hypotheekrenteaftrek.

Eenmalige aftrekposten voor financiering

Kocht je het huis in het jaar waarover je aangifte doet, dan mag je eenmalig extra kosten aftrekken. Het gaat om kosten die je hebt gemaakt om de hypotheek te krijgen, zoals:

• advieskosten voor de hypotheek;
• notariskosten voor de hypotheekakte;
• kosten voor een verplichte taxatie;
• kosten voor het afsluiten van Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Niet alle eenmalige kosten zijn aftrekbaar

Andere kosten rondom het kopen van een huis zijn niet aftrekbaar. Denk aan de makelaarskosten, de bouwkundige keuring en de notariskosten voor het koopcontract. Ook kosten voor een tweede hypotheek zijn niet aftrekbaar.

Rente over bouwdepot minus hypotheekrente is aftrekbaar

Heb je een nieuwbouwwoning gekocht, dan staat het geleende geld vaak tijdelijk in een bouwdepot. Over dat bedrag ontvang je rente van de bank, terwijl je tegelijkertijd hypotheekrente betaalt. Het verschil tussen de betaalde hypotheekrente en de ontvangen bouwdepotrente mag je aftrekken.

Handige extra aftrekposten

Naast hypotheekrente zijn er nog andere kosten die onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Ook situaties met twee woningen verdienen extra aandacht.

Erfpachtcanon is aftrekbaar

Rust er erfpacht op je woning en heb je de erfpacht niet langdurig afgekocht, dan is de betaalde erfpachtcanon aftrekbaar. Heb je de erfpacht vooruitbetaald of afgekocht met geleend geld, dan is dat bedrag niet aftrekbaar. De rente over die lening is wel aftrekbaar, net als hypotheekrente.

Aftrekposten bij twee huizen

In principe heb je alleen recht op hypotheekrenteaftrek voor de woning waarin je zelf woont. Heb je een tweede huis of vakantiehuisje, dan valt deze in box 3 en is de rente niet aftrekbaar.

Verhuisregeling

Heb je al een nieuw huis gekocht terwijl je oude woning nog te koop staat, dan mag je onder voorwaarden tijdelijk de hypotheekrente van beide woningen aftrekken. Dit mag tot maximaal drie jaar na het jaar van verhuizing, zolang de oude woning te koop staat en niet wordt verhuurd.

Ook als je tijdelijk twee woningen hebt omdat je nieuwe huis eerst verbouwd wordt, kan deze regeling gelden. Het eigenwoningforfait betaal je alleen voor de woning waarin je daadwerkelijk woont.

Scheidingsregeling

Hebben jullie samen een koophuis gehad en zijn jullie uit elkaar gegaan? Als jij in de woning bent gebleven en je partner hebt uitgekocht, geldt voor de nieuwe hypotheek de normale renteaftrek. Ben jij verhuisd maar betaal je nog mee aan de hypotheek van de gezamenlijke woning, dan kun je mogelijk gebruikmaken van de scheidingsregeling. De exacte aftrek hangt af van je situatie.

Buitenland

Werk je tijdelijk in het buitenland en verhuur je je woning in Nederland niet, dan blijft de hypotheekrente aftrekbaar. Wel wordt het eigenwoningforfait verhoogd zolang je er zelf niet woont.

Aftrekbare kosten bij verbouwing

Betaal je een verbouwing met eigen spaargeld, dan zijn de kosten niet aftrekbaar. Leen je extra geld voor de verbouwing, dan is de rente aftrekbaar als de verbouwing binnen zes maanden klaar is. Duurt de verbouwing langer, dan moet het geld in een bouwdepot staan. In dat geval mag je tot twee jaar lang de hypotheekrente aftrekken.

Restschuld is niet meer aftrekbaar

Heb je een restschuld na verkoop van je vorige woning, dan mag je sinds 1 januari 2018 de rente en financieringskosten daarvan niet meer aftrekken.

Boeterente aftrekken

Heb je boeterente betaald omdat je extra hebt afgelost of je hypotheek hebt overgesloten, dan mag je deze boeterente aftrekken. Financier je de boeterente mee in je nieuwe hypotheek, dan is de rente over dat deel juist niet aftrekbaar.

Wat is niet aftrekbaar?

In sommige situaties vervalt de hypotheekrenteaftrek. Verhuur je je woning tijdelijk of langdurig, dan valt deze in box 3 en mag je geen rente aftrekken. Ga je er later weer zelf wonen, dan verhuist de woning weer naar box 1 en heb je opnieuw recht op renteaftrek.

Bekijk de checklist

Wil je zeker weten dat je niets vergeet? Bekijk dan de checklist Belastingaangifte eigen huis.