Belastingaangifte doen als woningeigenaar: laat geen geld liggen

Heb jij vorig jaar voor het eerst een huis gekocht? Dan krijg je dit jaar tijdens je belastingaangifte met een hoop nieuwe termen te maken. Maar belastingaangifte doen als woningeigenaar mag dan ietsje meer werk zijn, het levert je wel een fiscaal voordeel op. Je mag namelijk verschillende kosten aftrekken, misschien wel meer dan je dacht. Welke dat precies zijn? Dat lees je in dit artikel.

Belastingaangifte doen als woningeigenaar

Als huiseigenaar heb je er een extra belastingplicht bij. Het eigenwoningforfait wordt namelijk bovenop jouw inkomen geteld als een soort compensatie voor jouw woongenot. Heb je een bestaande woning - dus geen nieuwbouw - gekocht? Dan heb je ook overdrachtsbelasting betaald.

Maar de Belastingdienst komt niet alleen maar innen bij woningeigenaren, je krijgt ook een fiscaal voordeel. Je mag namelijk een aantal kosten aftrekken van je belastbaar inkomen. Grof gezegd zijn dit de hypotheekrente en de eenmalige kosten voor het afsluiten van je hypotheek. Maar wist je dat er nog meer kosten zijn die je - onder voorwaarden - mag aftrekken? Ga dus even goed zitten voor de belastingaangifte en laat geen geld liggen. 

Hypotheekrente aftrekken tijdens belastingaangifte

Als je aflost op je hypotheek heb je, onder voorwaarden, dertig jaar lang recht op hypotheekrenteaftrek. Wellicht ten overvloede, maar je mag niet het héle bedrag aftrekken dat je maandelijks aan je hypotheekverstrekker betaalt. Vul alleen het deel in wat hypotheekrente is en geen aflossing. Vooral als je hebt gekozen voor een variabele hypotheekrente, moet je even goed opletten wat je betaald hebt aan hypotheekrente. Pak je jaaropgave van je hypotheekverstrekker er dus bij als je belastingaangifte gaat doen. 

Vóór 2013 een huis gekocht?
Dan heb je sowieso recht op hypotheekrenteaftrek, of je nou aflost op je hypotheek of niet. De dertig jaar dat je hier recht op hebt tellen vanaf 2001. Heb je al voor 2001 een huis gekocht? Dan mag je vanaf 2001 nog dertig jaar lang de hypotheekrente aftrekken van je belastbaar inkomen, dus tot en met 2031. 

Afbouw hypotheekrenteaftrek
Valt je inkomen in de hoogste belastingschijf? Dan merk je al iets van de verlaging van de hypotheekrenteaftrek. Lees hier precies hoe de verlaging van de hypotheekrenteaftrek werkt en wat dat voor jou betekent.

Eenmalige aftrekposten voor financiering

Heb jij je huis gekocht in het jaar waarover je belastingaangifte doet? Dan mag je eenmalig meer kosten aftrekken, namelijk de kosten die je moest maken om een hypotheek af te sluiten. Denk aan de kosten van de hypotheekadviseur en de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte. Wilde jouw hypotheekverstrekker een taxatierapport van je woning? Dan zijn de kosten voor deze taxatie dus aftrekbaar. Heb je een hypotheek afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan mag je ook deze kosten voor de aanvraag opgeven als aftrekpost.

Niet alle eenmalige kosten zijn aftrekbaar

Toen je een huis kocht heb je meer bijkomende kosten voor je kiezen gekregen dan alleen die voor het regelen van je hypotheek. Deze overige kosten zijn jammer genoeg niet aftrekbaar. Heb jij je woning gekocht met hulp van een makelaar? Zijn factuur kun je niet opgeven als aftrekpost. Ook de rekening voor de bouwkundige keuring en de notariskosten voor het tekenen van het koopcontract zijn niet aftrekbaar, omdat de hypotheekverstrekker deze meestal niet verplicht stelt als je een hypotheek afsluit. Tot slot zijn ook de kosten die je maakt voor een tweede hypotheek niet aftrekbaar. 

Rente over bouwdepot minus hypotheekrente is aftrekbaar

Heb je een nieuwbouwwoning gekocht? Over het geld wat op het bouwdepot staat, ontvang je rente van de bank. Maar tegelijk betaal jij ook hypotheekrente over het geleende bedrag. Het verschil tussen wat jij aan hypotheekrente betaalt en wat je aan rente ontvangt over het bouwdepot, mag je aftrekken van je belastbaar inkomen.

Handige extra aftrekposten

Als woningeigenaar maak je soms nog andere kosten dan de kosten voor je hypotheek. Een deel daarvan mag je ook aftrekken van je belastbaar inkomen. En hoe zit het met je hypotheekrente als je twee huizen hebt? Daar gaan we hieronder verder op in.

Erfpachtcanon is aftrekbaar

Heb je een huis gekocht waarop erfpacht rust? Dan betaal je erfpachtcanon aan de eigenaar van de grond, als deze tenminste niet voor lange tijd is afgekocht. De erfpachtcanon is aftrekbaar. Heb je de erfpacht voor langere tijd vooruitbetaald of afgekocht met geleend geld? Dan mag je deze lening niet aftrekken, maar de rente over deze lening is -net als hypotheekrente- wel aftrekbaar.

Aftrekposten in het geval van twee huizen

In principe heb je alleen recht op hypotheekrenteaftrek als je zelf woont in het huis waarop je de hypotheek hebt. Heb je een tweede huis of vakantiehuisje en daarvoor een lening afgesloten? Dan is de hypotheekrente hierover niet aftrekbaar. Het tweede huis valt namelijk voor de Belastingdienst onder je bezittingen in box 3.

Er zijn wel een paar uitzonderingen als je tijdelijk twee huizen hebt. In deze gevallen mag je tijdelijk de hypotheekrente voor beide woningen aftrekken. Ook als je de tweede hypotheek afsluit voor het financieren van een verbouwing is de hypotheekrente aftrekbaar. 

Verhuisregeling
Woon je al in je nieuwe huis en staat je oude woning nog steeds te koop? Dan mag je, onder voorwaarden, de hypotheekrente voor je oude huis aftrekken. Je houdt tot drie jaar na het jaar waarin je verhuisd bent, recht op hypotheekrenteaftrek. Tenminste, als je oude woning nog steeds te koop staat en je deze niet verhuurd hebt. 

Deze verhuisregeling geldt ook als je tijdelijk met twee huizen zit omdat nog niet meteen in je nieuwe huis kunt gaan wonen. Bijvoorbeeld, omdat je nieuwe huis eerst verbouwd moet worden voordat jij daar kunt gaan wonen.

Overigens hoef je alleen eigenwoningforfait te betalen voor het huis waarin je woont. Ben je vorig jaar op 1 juli verhuisd? Dan betaal je zes maanden het eigenwoningforfait van je eventuele oude huis en zes maanden dat van je huidige woning.

Scheidingsregeling
Hebben jullie samen een koophuis en zijn jullie inmiddels uit elkaar? Als jij in jullie huis bent gebleven en jij je partner hebt uitgekocht, dan heb je daarvoor waarschijnlijk een nieuwe hypotheek afgesloten. Hiervoor gelden de normale regels: de hypotheekrente is dus aftrekbaar. 

Ben jij ergens anders gaan wonen en betaal je nog hypotheeklasten voor jullie gezamenlijke huis? Dan kun je misschien gebruik maken van de scheidingsregeling. Daarmee mag je onder bepaalde voorwaarden de hypotheekrente van je oude huis nog aftrekken. Hoeveel, dat hangt onder andere af van voor welk deel jij woningeigenaar bent. Ga je belastingaangifte doen? Zoek dit dan van tevoren precies uit of schakel een boekhouder in.

Buitenland
Werk je tijdelijk in het buitenland en heb je je huis in Nederland niet verhuurd? Dan kun je de hypotheekrente hiervoor ook blijven aftrekken. Je eigenwoningforfait wordt alleen wel iets hoger nu je niet zelf in jouw huis woont.

Aftrekbare kosten bij verbouwing

Heb je kosten gemaakt om je woning te onderhouden of verbouwen? Als je dit met eigen geld hebt betaald, zijn de verbouwingskosten niet aftrekbaar. Heb je extra geld geleend voor de verbouwing? Dan mag je de hypotheekrente hierover aftrekken als de verbouwing binnen zes maanden na het afsluiten van de hypotheek af is. Duurt de verbouwing langer dan zes maanden? Zorg dan dat het extra geld voor de verbouwing in een bouwdepot staat. In dat geval mag je twee jaar lang verbouwen en de hypotheekrente over dit geld aftrekken van je belastbaar inkomen.

Restschuld is niet meer aftrekbaar

Zit je met een restschuld omdat je je vorige huis hebt moeten verkopen voor een lagere prijs dan de hypotheekschuld? Sinds 1 januari 2018 mag je de rente en financieringskosten voor deze restschuld niet meer aftrekken van de belasting.

Boeterente aftrekken van belastbaar inkomen

Heb je meer afgelost op je hypotheek dan afgesproken? Wellicht heb je dan een boeterente opgelegd gekregen. Balen. Schrale troost: Je mag boeterente aftrekken van je belastbaar inkomen. Financier je een boeterente, bijvoorbeeld na verhuizing, mee in je nieuwe hypotheek? Dan mag je de hypotheekrente over het bedrag van je boete juist niet aftrekken.

Wat is er niet aftrekbaar?

Er zitten natuurlijk wel een paar addertjes onder het gras. In sommige gevallen heb je namelijk geen recht op hypotheekrenteaftrek. Jij bent er zelf voor verantwoordelijk dat je al je gegevens correct doorgeeft aan de Belastingdienst, dus lees de kleine lettertjes goed. Op een naheffing zit je natuurlijk niet te wachten.

Verhuur
Een van de gevallen waarin je recht op hypotheekrenteaftrek vervalt, is als je je huis (tijdelijk) verhuurd hebt in het jaar waarover je belastingaangifte doet. Zat je met twee huizen of ben je in het buitenland gaan werken en is je huis ondertussen verhuurd geweest? Dan valt je woning bij de belastingaangifte in box 3. Je mag de hypotheekrente voor je verhuurde huis dan niet meer aftrekken. Als je huurder vertrekt en jij er zelf weer gaat wonen, komt je woning terug in box 1. Je hebt dan weer recht op hypotheekrenteaftrek. 

Bekijk de checklist

Zo. Je weet inmiddels weer iets beter waar je op moet letten bij je belastingaangifte. Meer info nodig? Bekijk dan onze checklist 'Belastingaangifte eigen huis'.