Scheiden koophuis: huis verkopen of uitkopen?

Je had niet gedacht dat het ooit zover zou komen: jullie gaan uit elkaar. Hoe verdrietig je ook bent, je weet dat dit het beste is voor iedereen. Behalve een stortvloed aan emoties, komen er plotseling ook heel veel praktische dingen op je af waar je knopen over moet doorhakken. Waar ga je eigenlijk wonen? Jij zou dolgraag in jullie huis willen blijven. Destijds hebben jullie het op twee inkomens gekocht, dus je vraagt je af of je in je eentje de hypotheek kunt betalen. En er moet natuurlijk ook iets gebeuren met de hypotheek die jullie samen hebben afgesloten voor dit huis. Welke mogelijkheden zijn er eigenlijk? Jullie willen graag in goed overleg uit elkaar gaan. In “Scheiden koophuis: huis verkopen of uitkopen” vertellen we je welke opties er zijn en welke haken en ogen daaraan zitten.

Scheiden met een koophuis: wat te doen?

Er zijn veel dingen waar je rekening mee moet houden wanneer jullie gaan scheiden. Uitelkaar.nl geeft je daarover 10 tips.

Een van de belangrijkste dingen die verdeeld moeten worden als jullie uit elkaar gaan is een gezamenlijke woning. Als het huis van jullie beiden is, zijn er grof gezegd twee dingen die jullie kunnen doen met het gezamenlijke huis. Het huis wordt óf verkocht óf een van jullie twee blijft er wonen. In dat laatste geval moet degene die blijft de vertrekkende partner uitkopen. We lichten in dit blog beide opties uitgebreid toe.

Huis verkopen

Verkopen jullie het huis? Dan delen jullie de opbrengst van de verkoop, min alle gemaakte kosten voor bijvoorbeeld de verkoopmakelaar. Soms duurt het even voordat de verkoop helemaal rond is, wat deze toch al emotionele tijd extra stressvol maakt.

Verkopen met overwaarde
Levert jullie huis bij verkoop meer op dan de hypotheekschuld? Dat wordt overwaarde genoemd. Welk deel van de overwaarde jij krijgt wordt naar eigendomsverhouding berekend. Zijn jullie beiden voor de helft eigenaar? Dan hebben jullie allebei recht op de helft van de overwaarde en zijn allebei fiscaal verantwoordelijk voor je eigen deel.

Bijleenregeling
Als jullie je huis verkopen vanwege een scheiding, krijg je te maken met de bijlleenregeling. De vrijkomende overwaarde op jullie huis mag je tot drie jaar na de verkoop gebruiken voor de aankoop van een andere woning. Koop je binnen drie jaar na jullie scheiding een ander huis? Dan moet je jouw deel van de overwaarde uit het gezamenlijke huis inbrengen in je nieuwe huis. Doe je dat niet? Dan krijg je over dit bedrag geen hypotheekrenteaftrek.

Verkopen met onderwaarde
Is de huidige woningwaarde minder dan de openstaande hypotheekschuld? Dan is er sprake van onderwaarde. Bij de verkoop ontstaat een restschuld die jullie samen moeten delen.

Gedwongen verkoop door scheiding
Kunnen jullie niet anders dan het huis verkopen, omdat geen van beiden genoegd verdient om het zelf te kunnen betalen? Dat wordt gedwongen verkoop genoemd. Is er sprake van overwaarde, dan is er niet direct nood aan de man. Als jullie huis onder water staat is gedwongen verkoop wel heel vervelend, omdat jullie dan met een restschuld blijven zitten. Hebben jullie een hypotheek afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Wellicht komen jullie dan in aanmerking voor kwijtschelding van de restschuld door NHG. 

Uitkopen of toch niet?

Als jij graag in jullie huis wilt blijven wonen, zijn er twee vragen die je jezelf moet stellen: 

1. Is je ex-partner daar ok mee?
2. Kun je de hypotheek in je eentje betalen?

Willen jullie allebei niet verhuizen? Dan wordt het meestal zo geregeld dat degene die het meeste wil of kan betalen voor het huis, de ander uitkoopt.

In het huis blijven wonen

Zijn jullie het erover eens dat jij na de scheiding in jullie huis blijft wonen? Dan moet jij je vertrekkende ex-partner uitkopen. Met andere woorden: jij neemt het aandeel in het huis én de hypotheekschuld over van je ex. Meestal wordt een uiterlijke datum vastgesteld waarop de gezamenlijke hypotheek ophoudt. Vanaf dat moment is je ex geen woningeigenaar meer en moet hij of zij ergens anders gaan wonen.

Uitkopen

Als maar één van jullie het huis kan betalen, kan de ander niet verhinderen dat zijn of haar ex-partner het huis overneemt. Die heeft er namelijk geen belang bij dat het huis aan derden wordt verkocht. Uitkopen is bovendien goedkoper dan het huis verkopen aan derden, omdat hier geen verkoopkosten bij komen kijken. 

Uitkopen kan met eigen geld, of door de hypotheek te verhogen. De hypotheekverstrekker beoordeelt jouw financiële situatie om te kijken of jij er financieel sterk genoeg voorstaat. Je moet namelijk het aandeel in de hypotheekschuld overnemen van je ex, of anders een nieuwe hypotheek afsluiten die alleen op jouw naam staat. De hypotheekadviseur kijkt ten eerste naar jouw inkomen en schulden. Zijn er afspraken gemaakt over alimentatie? Dan neemt hij die natuurlijk ook mee in de berekening van je maximale hypotheek.

Wil jij je ex uitkopen? Dan moeten jullie weten wat het huis waard is. Hiervoor kun je uitgaan van de meest recente WOZ-waarde of jullie huis laten taxeren.  

Hypotheekschuld

Niet alleen jullie huis wordt verdeeld, maar ook de hypotheekschuld. Je trekt dus eerst de hypotheekschuld af van de woningwaarde die door de taxateur is vastgesteld. Het bedrag dat overblijft deel je door twee en dit betaal jij aan je ex. En zo komt het dat de vraag of er sprake is van overwaarde of juist onderwaarde, belangrijk is om te bepalen of jij in je huis kunt blijven wonen of niet.

Rekenvoorbeeld
Rens en Margot hebben besloten te gaan scheiden. Margot wil graag in hun koophuis blijven wonen. Ze hebben het huis vijftien jaar geleden gekocht voor € 200.000. De hypotheek die nog openstaat op het huis is € 180.000. Inmiddels is de woningwaarde verdubbeld naar € 400.000, dus is er een overwaarde van € 220.000 (= de huidige woningwaarde - hypotheekschuld). Rens en Margot hebben beiden recht op de helft van de overwaarde, dus € 110.000. Wil Margot in het huis blijven wonen? Dan moet zij Rens dus voor € 110.000 uitkopen. Margot kan dit niet betalen met eigen geld, dus zij moet in haar eentje een hypotheek nemen van € 290.000 (= € 180.000 die nog openstaat op het huis + de € 110.000 voor het uitkopen van Rens). Margot moet dus financieel in staat zijn in haar eentje een veel hogere hypotheek te betalen, dan de hypotheek die zij destijds samen met Rens is aangegaan.

Uitkopen met overwaarde

Neem jij het aandeel in de hypotheekschuld over van je ex of sluit je een nieuwe hypotheek af die alleen op jouw naam staat? Dan ben je verplicht dat nieuwe deel of de nieuwe hypotheek volledig af te lossen. Doe je dat niet? Dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek over dat deel van je lening. Je kunt kiezen uit annuïtair of lineair aflossen.

Uitkopen met onderwaarde 

Is er sprake van onderwaarde? Dan moet de vertrekkende partner jou naar rato zijn deel in de woning plus een deel in de onderwaarde vergoeden.

Samen een hypotheek = samen aansprakelijk

Ga jij ergens anders wonen of ben je allang vertrokken? Dan kun je met je ex afspreken dat jij minder betaalt voor jullie huis, omdat jij daar niet meer woont. Besef wel dat jij voor de hypotheekverstrekker hoofdelijk aansprakelijk blijft voor de hypotheekschuld. Daar heb je destijds bij het afsluiten van jullie hypotheek je handtekening onder gezet. Komen jullie er niet uit door samen te praten? Dan kunnen jullie eventueel een mediator inschakelen of een advocaat.

Fiscale partners

Wonen jullie apart van elkaar? Het kan zijn dat jullie toch nog fiscale partners zijn. Jullie blijven fiscale partners totdat deze twee dingen allebei geregeld zijn:

1. Er is een verzoek tot scheiding of scheiding van tafel en bed ingediend bij de rechter.
2. Jullie staan niet meer samen op hetzelfde adres ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie.

Is de woning voor jou niet meer je hoofdverblijf maar betaal je nog wel mee? Dan heb je officieel geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Voor dit probleem heeft de Belastingdienst de echtscheidingsregeling in het leven geroepen, waarmee je nog tot twee jaar na je vertrek uit jullie gezamenlijke huis de hypotheekrente mag aftrekken. Lees meer over de echtscheidingsregeling op de website van de Belastingdienst. Gaat het langer dan twee jaar duren? Dan zijn er andere mogelijkheden, bespreek deze met je hypotheekadviseur of boekhouder. 

Volgende woning kopen

Is de scheiding achter de rug? Dan ben je vroeg of laat misschien wel weer toe aan een volgende woning. Download dit e-book 'Je volgende woning' en:

• krijg tips voor het vinden van een nieuwe woning;
• lees wat de opties zijn voor een nieuwe hypotheek;
• check wat te doen bij overwaarde of restschuld.

Downloaden is helemaal gratis!