Scheiden met een koophuis: verkopen of uitkopen?

Uit elkaar gaan is emotioneel zwaar. Tegelijk moet je in korte tijd veel praktische beslissingen nemen. Eén van de belangrijkste: wat gebeurt er met jullie koophuis? Verkopen jullie de woning, of blijft één van jullie er wonen en koopt de ander uit? In dit artikel lees je welke opties er zijn, hoe uitkopen werkt en waar je financieel en juridisch rekening mee moet houden.

Scheiden met een koophuis: welke keuzes heb je?

Bij een scheiding moet een gezamenlijke woning worden verdeeld. Grofweg zijn er twee mogelijkheden:

• jullie verkopen het huis
• één van jullie blijft wonen en koopt de ander uit

Welke optie het meest logisch is, hangt af van jullie financiële situatie, de woningwaarde en of één van jullie de hypotheek alleen kan dragen.

Het huis verkopen na een scheiding

Besluiten jullie het huis te verkopen, dan wordt de opbrengst verdeeld nadat alle kosten zijn betaald, zoals makelaarskosten en eventuele boeterente.

Verkopen met overwaarde

Is de verkoopopbrengst hoger dan de openstaande hypotheek? Dan is er sprake van overwaarde. De overwaarde wordt verdeeld op basis van jullie eigendomsverhouding. Zijn jullie ieder voor de helft eigenaar, dan hebben jullie ook ieder recht op de helft van de overwaarde.

Bijleenregeling

Na verkoop krijg je te maken met de bijleenregeling. Koop je binnen drie jaar een nieuwe woning, dan moet je jouw deel van de overwaarde gebruiken voor de aankoop. Doe je dat niet, dan krijg je over dat deel geen hypotheekrenteaftrek.

Verkopen met onderwaarde

Is de woning minder waard dan de hypotheekschuld, dan is er sprake van onderwaarde. Bij verkoop blijft er een restschuld over, die jullie samen moeten dragen.

Gedwongen verkoop

Soms kan geen van beiden de hypotheek alleen betalen. Dan is verkoop onvermijdelijk. Bij overwaarde is dat vervelend, maar te overzien. Bij onderwaarde kan dit financieel pijnlijk zijn. Hebben jullie een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan is in sommige gevallen kwijtschelding van de restschuld mogelijk.

In het huis blijven wonen: kan dat?

Wil jij in het huis blijven wonen? Dan zijn er twee cruciale vragen:

• is je ex-partner het daarmee eens?
• kun je de hypotheek in je eentje betalen?

Als één van jullie in de woning blijft, moet diegene de ander uitkopen.

Wat betekent uitkopen bij scheiding?

Uitkopen betekent dat jij het aandeel van je ex-partner in de woning én de hypotheek overneemt. Vanaf dat moment ben jij volledig eigenaar en aansprakelijk voor de hypotheek. Vaak spreken jullie een datum af waarop de gezamenlijke hypotheek eindigt en je ex-partner formeel geen eigenaar meer is.

Uitkopen is meestal goedkoper dan verkopen aan derden, omdat er geen makelaarskosten zijn.

Hoe financier je het uitkopen?

Uitkopen kan:

• met eigen spaargeld
• door de hypotheek te verhogen
• door een nieuwe hypotheek af te sluiten op jouw naam

De hypotheekverstrekker beoordeelt of je dit alleen kunt dragen. Daarbij wordt gekeken naar je inkomen, vaste lasten, schulden en eventuele alimentatie. Dit bepaalt je maximale hypotheek.

Om het bedrag te bepalen, moet de woning worden gewaardeerd. Dat kan via de WOZ-waarde of met een officiële taxatie.

Hoe bereken je het uitkoopbedrag?

Je trekt eerst de openstaande hypotheekschuld af van de woningwaarde. Wat overblijft, wordt verdeeld volgens de eigendomsverhouding.

Rekenvoorbeeld
De woning is € 400.000 waard. De hypotheekschuld is € 180.000. De overwaarde is € 220.000. Bij gelijke eigendom heeft ieder recht op € 110.000.
Blijf jij in het huis wonen, dan betaal je je ex € 110.000. Kun je dat niet met eigen geld betalen, dan moet je dit bedrag meefinancieren in je hypotheek.

Uitkopen met overwaarde

Neem je een nieuwe hypotheek of een extra leningdeel op jouw naam? Dan moet dit deel annuïtair of lineair worden afgelost. Doe je dat niet, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek voor dat deel van de lening. Je kunt kiezen tussen annuïtair of lineair aflossen.

Uitkopen bij onderwaarde

Is er onderwaarde, dan moet de vertrekkende partner zijn of haar deel van die onderwaarde aan jou vergoeden. Ook dit moet goed worden vastgelegd in de afspraken rondom de scheiding.

Samen een hypotheek betekent samen aansprakelijk

Ook als je al bent vertrokken uit de woning, blijf je hoofdelijk aansprakelijk zolang de hypotheek op beide namen staat. Dat betekent dat de bank jullie allebei kan aanspreken voor de volledige schuld. Kom je er samen niet uit, dan kan een mediator of advocaat helpen.

Fiscaal partnerschap na scheiding

Na een scheiding kunnen jullie nog tijdelijk fiscale partners zijn. Dat blijft zo totdat:

• er een verzoek tot scheiding is ingediend bij de rechter
• jullie niet meer op hetzelfde adres staan ingeschreven

Betaal je nog mee aan de woning terwijl deze niet meer je hoofdverblijf is, dan heb je in principe geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Via de echtscheidingsregeling mag je de rente nog maximaal twee jaar aftrekken. Meer hierover lees je op de website van de Belastingdienst.