Woningverhuur Hypotheek: een woning kopen om deze te verhuren

Met de huidige lage rentestanden zijn steeds meer mensen op zoek naar andere manieren om te sparen. Een steeds populairder alternatief is een huis kopen om te verhuren. Tot voor kort kon dit eigenlijk alleen als je genoeg eigen geld hebt, maar inmiddels heb je hier een speciale hypotheek voor: de Woningverhuur hypotheek van het Woonfonds. In dit artikel lees je wat je met deze hypotheek kan.

Waar kan je de Woningverhuur Hypotheek voor gebruiken?

Eerder kon je enkel een woning kopen en verhuren als je deze kocht met je eigen geld. Bij reguliere hypotheken is verhuur niet toegestaan. Dit staat in de hypotheekakte en als je toch betrapt wordt op verhuur kan dat zelfs leiden tot gedwongen verkoop van de woning. Met de hypotheek van het Woonfonds hoef je je hier geen zorgen over te maken.

Hoe zit de hypotheek in elkaar?

Uiteraard is het niet de bedoeling om met de verhuur hypotheek in het wilde weg huizen te kopen voor de verhuur. Het Woonfonds heeft enkele voorwaarden opgesteld:

• Je mag maximaal drie panden - naast je eigen woning financieren.

• De totale waarde van deze drie panden mag niet boven de € 750.000 uitkomen.

• Je kan tot 80% van de waarde van je woning in verhuurde staat financieren. De rest leg je zelf in met eigen geld.

Voorbeeld: je laat het huis dat je op het oog hebt, taxeren en de marktwaarde wordt vastgesteld op € 100.000. De woning zakt echter in waarde als je deze verhuurt; in dit voorbeeld zakt het naar 70% van de marktwaarde. Hierdoor is de waarde in verhuurde staat € 70.000. Hiervan kan je 80% financieren, namelijk € 56.000. De overige € 44.000 zul je zelf in moeten leggen om de woning te kopen.

• Je kan minimaal € 75.000 en maximaal € 300.000 per woning lenen.

• Heb je al een bestaand huurcontract? Dan mag je 80% van de netto huuropbrengst meenemen bij de maximale hypotheek berekening.

• Loopt het bestaande huurcontract korter dan een jaar? Dan mag je 50% van de netto opbrengst gebruiken.

• Je kan een aflossingsvrije hypotheek voor maximaal 50% van de woningwaarde in verhuurde staat afsluiten. Het andere leningdeel moet in 30 jaar worden afgelost.

Om de woningwaarde in verhuurde staat te bepalen, dien je een taxatie te laten uitvoeren door een RICS gecertificeerde- of Dynamis taxateur. Dit kost rond de € 800. Hierin staat naast de marktwaarde meestal ook aangegeven welke huuropbrengsten reëel zijn voor het pand.

Wat mag wel en wat mag niet?

Naast de voorwaarden die het Woonfonds hanteert voor het verstrekken van de hypotheek, zijn er ook regels waar je je aan dient te houden als je het huis eenmaal gaat verhuren.

Je mag wel: 

• het huis in onderpand verhuren aan derden;

• nieuwbouwwoningen verhuren;

• kamerverhuur aan familie (tot de tweede graad).

Je mag niet: 

• woon-winkelpanden verhuren;

• het huis verhuren via Airbnb of Booking.com;

• verhuren met bedrijfsmatige doeleinden;

• kamerverhuur aan niet-familieleden (dus gewone studentenwoningen);

• zelf in de woning gaan wonen waar je de hypotheek voor hebt afgesloten.

Wie kan de hypotheek aanvragen?

In principe kan iedereen de Woningfonds Woningverhuur Hypotheek aanvragen. Echter is de hypotheek ontwikkelt om het kopen van een huis voor de verhuur toegankelijker te maken voor particulieren die hun spaargeld willen investeren in vastgoed. Door de regels is de hypotheek bijvoorbeeld niet geschikt voor huisjesmelkers die overal studentenwoningen willen opkopen.

Ook maakt het niet uit wáár het huis staat dat je op oog hebt, de hypotheek is niet gebonden aan specifieke gebieden. Bij de beoordeling van je hypotheekaanvraag worden ook je huidige woonlasten meegenomen, om te bepalen of je de hypotheek wel echt kan betalen.

Is een verhuur hypotheek voordelig?

Als je de hypotheek voor woningverhuur afsluit, betaal je sowieso renteopslag bovenop de hypotheekrente. Daarnaast heb je bij woningverhuur geen recht op de hypotheekrenteaftrek. Je bent dus maandelijks meer geld kwijt dan bij een reguliere hypotheek.

Het voordeel van vastgoed als belegging gebruiken is echter dat je twee - potentiële - bronnen hebt voor rendement: de verhuuropbrengsten (direct rendement) en de waardestijging van de woning (indirect rendement). Zo kun je alsnog geld verdienen aan je woning, ondanks dat je maandelijks op papier meer betaalt. Uiteraard bieden in het verleden behaalde rendementen geen garantie voor de toekomst. 

Maximale hypotheek berekenen

Bij het verhuren van je woning komt dus flink wat kijken. Overweeg jij een huis te kopen om te verhuren? Check dan hoeveel je hiervoor kunt lenen. Bereken eenvoudig je maximale hypotheek.