Voorlopig koopcontract ontbinden, hoe doe je dat?

Na een periode van bezichtigen en bieden is je bod geaccepteerd. Tijd om het voorlopig koopcontract te tekenen. Een spannend moment, want je legt je vast op een woning én op een flinke financiële verplichting. Kun je de hypotheek wel rond krijgen? Is de woning technisch in orde? Gelukkig biedt het voorlopig koopcontract ruimte om onder voorwaarden van de koop af te zien. Hoe werkt dat precies? Dat lees je hier.

Voorlopig koopcontract ontbinden

Een voorlopig koopcontract is juridisch bindend, maar niet onvoorwaardelijk. De wet en het contract zelf geven je als koper een aantal mogelijkheden om alsnog van de koop af te zien, zonder dat je een boete hoeft te betalen. Die mogelijkheden lichten we hieronder toe.

Ontbinden tijdens de wettelijke bedenktijd

Na ontvangst van het door beide partijen ondertekende voorlopig koopcontract gaat eerst de wettelijke bedenktijd in. Deze bedenktijd duurt drie dagen. Minimaal twee van deze dagen moeten werkdagen zijn. Eindigt de termijn op een zaterdag, zondag of erkende feestdag, dan wordt de bedenktijd verlengd tot de eerstvolgende werkdag.

Tijdens deze periode mag je als koper zonder opgaaf van reden afzien van de koop. Je hoeft geen boete te betalen. Ontbinden doe je door de verkoper schriftelijk te informeren, bijvoorbeeld per e-mail of aangetekende brief. Zorg dat de verklaring op tijd bij de verkoper aankomt.

Let op: koop je binnen zes maanden opnieuw dezelfde woning van dezelfde verkoper, dan geldt deze wettelijke bedenktijd niet nog een keer.

Ontbindende voorwaarden in het koopcontract

Na de bedenktijd zit je in principe vast aan het voorlopig koopcontract. Ontbinden kan dan alleen nog op basis van ontbindende voorwaarden die in het contract zijn opgenomen. In het artikel over ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis lees je hier meer over.

Het koopcontract wordt vaak opgesteld door de verkopend makelaar, maar je bent niet verplicht dit klakkeloos te accepteren. Laat het contract altijd controleren door iemand met kennis van zaken, zoals een notaris, aankoopmakelaar of jurist.

Veelgebruikte ontbindende voorwaarden

De meest voorkomende ontbindende voorwaarden zijn:

Voorbehoud van financiering
Je krijgt een afgesproken periode om de hypotheek rond te krijgen tegen gangbare voorwaarden. Lukt dat niet, dan kun je de koop ontbinden zonder boete. Om hier een beroep op te doen, moet je aantonen dat een geldverstrekker je hypotheekaanvraag heeft afgewezen. Zonder deze voorwaarde loop je het risico op een boete van meestal 10% van de koopsom, zoals ook wordt uitgelegd in het artikel over bankgarantie en boete bij ontbinding.

Voorbehoud van huisvestingsvergunning
In sommige gemeenten heb je een huisvestingsvergunning nodig om in een woning te mogen wonen. Is die vergunning verplicht, neem dit voorbehoud dan altijd op. Krijg je de vergunning niet, dan kun je de koop ontbinden.

Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Niet iedereen komt in aanmerking voor een hypotheek met NHG. Dit hangt af van je inkomen en de totale kosten van de woning. Neem je dit voorbehoud op en blijkt dat je toch geen NHG krijgt, dan kun je de koop ontbinden. Meer hierover lees je in het artikel over de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie.

Voorbehoud van bouwtechnische keuring
Met een bouwkundige keuring krijg je inzicht in de staat van de woning. Je spreekt vooraf af bij welke gebreken of bij welk bedrag aan achterstallig onderhoud je mag ontbinden, bijvoorbeeld als de kosten hoger zijn dan een afgesproken percentage van de koopsom.

Voorbehoud van verbouwing of wijziging
Voor sommige verbouwingen heb je toestemming van de gemeente nodig. Wordt deze niet verleend, dan kun je op basis van deze voorwaarde van de koop afzien.

Voorbehoud verkoop eigen woning
Heb je al een koopwoning, dan kun je afspreken dat de koop alleen doorgaat als je huidige woning is verkocht. In een krappe markt gaan verkopers hier niet altijd mee akkoord, maar het kan veel financieel risico wegnemen.

Zorg er altijd voor dat in het contract staat binnen welke termijn en op welke manier je een beroep kunt doen op deze voorwaarden.

Het voorlopig koopcontract daadwerkelijk ontbinden

Neem het financieringsvoorbehoud als voorbeeld. Wordt je hypotheekaanvraag afgewezen, dan moet je dit aantonen met een schriftelijke afwijzing van een geldverstrekker. Je stuurt vervolgens een volledig gedocumenteerde, schriftelijke ontbinding naar de verkoper, vaak via de notaris of de verkopend makelaar.

Je hebt hierbij een inspanningsplicht. Dat betekent dat je serieus geprobeerd moet hebben om de financiering rond te krijgen. Heb je dat gedaan en voldoe je aan de voorwaarden, dan kan de verkoper geen schadevergoeding eisen.

Weet vooraf wat je kunt lenen

Wil je voorkomen dat je later onder druk moet ontbinden, dan is een goede voorbereiding belangrijk. Check vooraf of je de woning kunt betalen via de tool kan ik dit huis kopen?.

Daarnaast is het slim om al vroeg je maximale hypotheek te berekenen. Zo weet je waar je ongeveer aan toe bent en ga je met meer zekerheid het biedingsproces in.