Voorlopig koopcontract ontbinden, hoe doe je dat?

Na een periode van bezichtigen en bieden is nu eindelijk jouw bod geaccepteerd! Tijd om het voorlopig koopcontract te tekenen. Je zet dan je handtekening voor de woning, een aankoop waarvoor je ook een grote lening aangaat. En dat is best spannend. Want kun je écht voldoende lenen? En is de woning in goede staat? Het feit dat je gewoon nog onder de koop uit kunt, is hierbij wellicht een geruststellende gedachte. Het voorlopig koopcontract ontbinden, hoe gaat dat? We leggen het uit.

Voorlopig koopcontract ontbinden tijdens de wettelijke bedenktijd

Na het zetten van je handtekening, zit je nog niet meteen aan de koop vast. Op de dag nadat je het - door beide partijen getekende - voorlopig koopcontract hebt ontvangen, gaat eerst een wettelijke bedenktijd in. Tijdens deze bedenktijd van drie dagen mag je als koper van de koop afzien, zonder opgaaf van redenen. Minimaal twee van deze drie dagen moeten werkdagen zijn. Eindigt de bedenktijd op een zaterdag, zondag of een algemeen erkende feestdag, dan wordt deze verlengd met de eerstvolgende werkdag.

Afzien van de koop tijdens de bedenktijd is heel eenvoudig. Je laat het de verkoper gewoon weten via e-mail of aangetekende brief. Dan heb je het meteen zwart-op-wit. Besluit je dit per post te doen? Houd er rekening mee dat de ontbinding op tijd bij de verkoper moet aankomen. Een e-mail is dan toch sneller. Als je trouwens afziet van de koop, maar binnen een half jaar besluit om de woning alsnog van dezelfde verkoper te kopen, dan krijg je geen bedenktijd meer.

Ontbindende voorwaarden opnemen in het koopcontract

Na de bedenktijd, zit je aan het voorlopig koopcontract vast. Hierin neem je ontbindende voorwaarden op. Alleen op basis daarvan kun je als koper van de koop afzien. Meestal wordt het koopcontract door de verkopend makelaar opgesteld, maar dit is niet verplicht. Zorg er in ieder geval voor dat je er van begin af aan bij betrokken bent en laat het contract controleren door iemand die er verstand van heeft. Een notaris, je aankoopmakelaar of een jurist via VEH.

De belangrijkste ontbindende voorwaarden

De meest bekende (en belangrijkste) ontbindende voorwaarde is ‘onder voorbehoud van financiering’. Maar er zijn meer voorwaarden op basis waarvan de koop kan worden ontbonden, zonder dat je een boete hoeft te betalen (die bedraagt meestal 10% van de koopsom). Hoe neem je de voorwaarden op in het koopcontract?

Voorbehoud van financiering
Je krijgt tot een bepaalde datum de tijd om de financiering rond te krijgen, tegen een normaal geldende rente bij erkende geldverstrekkers. Als je het niet binnen gestelde tijd rond krijgt, zit je aan de koop vast. Als je geldverstrekker jouw aanvraag alsnog afwijst sta je met lege handen, maar moet je wel 10% boete betalen! Om dit scenario te voorkomen neem je deze voorwaarde op in je contract. Je kunt hier een beroep op doen door één afwijzing van een geldverstrekker te overhandigen.

Voorbehoud van huisvestingsvergunning
Je krijgt de huisvestingsvergunning – de vergunning om in een huis te wonen - van de gemeente. Is ‘ie verplicht voor de woning die je wilt kopen? Neem deze voorwaarde dan altijd op in het koopcontract. Mocht je de vergunning niet krijgen, dan kun je op basis hiervan afzien van de koop.

Voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Het is verstandig om een hypotheek met NHG af te sluiten, maar niet iedereen komt ervoor in aanmerking. Dat hangt af van je inkomen en het totaal aan kosten om de woning te kopen. Kom je in aanmerking? Neem dan een bepaling op in het koopcontract, waarin staat dat de koop niet doorgaat als je onverhoopt toch geen NHG kunt krijgen.

Voorbehoud van bouwtechnische keuring
Het kan slim zijn om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren om de woning te inspecteren op (verborgen) gebreken. Zeker wanneer je een ouder huis op het oog hebt, is het verstandig. Van tevoren bepaal je met de verkoper op basis van welke bevindingen je van de koop kunt afzien. Je kunt ontbinden als er bepaalde gebreken zijn of als het achterstallig onderhoud een vooraf afgesproken bedrag overschrijdt. Je kunt bijvoorbeeld afspreken de koop te ontbinden bij meer dan 5% of 10% (van de koopsom) direct noodzakelijk achterstallig onderhoud. Het bouwkundig rapport is het bewijs.

Voorbehoud wijziging van de woning
Voor sommige ingrijpende verbouwingen, zoals het doorbreken van een muur, heb je toestemming nodig van de gemeente. Zorg dat je dit meeneemt in het koopcontract. Mocht je verzoek worden afgewezen, dan kun je de koop ontbinden.

Voorbehoud verkoop eigen woning
Heb je al een koophuis? Probeer dan de afspraak te maken met de verkoper dat jouw huidige koopwoning eerst verkocht moet zijn, voordat je tot koop overgaat. Niet alle verkopers gaan hiermee akkoord, zeker niet in een periode waarin het lastig is om je woning te verkopen.

Vergeet niet om in het contract op te nemen hoe de voorwaarden kunnen worden ontbonden. Zet de termijn erin, bijvoorbeeld binnen 3 werkdagen na de uitslag van de bouwkundige keuring, maar ook de manier waarop je kunt ontbinden. Bijvoorbeeld per aangetekende post.

Het voorlopig koopcontract ontbinden

Laten we het financieringsvoorbehoud als voorbeeld nemen. Er kunnen diverse redenen zijn waarom een bank jouw hypotheekaanvraag afwijst: je inkomen is niet toereikend, je werkgeversverklaring is niet in orde, het onderpand voldoet niet aan de eisen, na een negatieve BKR-toets of na inzage van het Incidentenwaarschuwingssysteem Financiële Instellingen.

Neem in het koopcontract ook de bruto maandlasten aan die voor jou aanvaardbaar zijn: gebaseerd op de looptijd, het rentepercentage en de hypotheekvorm. Als de hypotheeklast in de rente-aanbod hoger blijken te zijn dan eerder aangegeven, kan dit ook een reden zijn om niet te kopen.

Je hebt als koper wel een inspanningsplicht. Dit betekent dat je al het mogelijke moet hebben gedaan om de financiering voor elkaar te krijgen.

Aangetekende, schriftelijke mededeling
Om de koop rechtsgeldig te ontbinden, moet je één aanvraag en afwijzing van de geldverstrekker overhandigen aan de verkopende partij. Dit doe je door een aangetekende schriftelijke mededeling, volledig gedocumenteerd, te versturen naar de notaris en de verkopend makelaar. De verkoper kan nu, als je de koop ontbindt op basis van het niet verkrijgen van de financiering, geen schadevergoeding eisen.

Weet wat jij maximaal kunt lenen

Als jij het voorlopig koopcontract hebt getekend, kun je er dus alleen nog onder voorwaarden onderuit. Het is slim om van tevoren te berekenen of je de woning kunt betalen op basis van de vraagprijs.

Zorg er ook voor dat je van tevoren alvast de maximale hypotheek berekent. Zo heb je een beter beeld van wat je grofweg kunt lenen en kan je daar rekening mee houden tijdens je zoektocht naar huizen.