Oplevering nieuwbouw: waar moet je op letten?

  • Gepubliceerd: 8 september 2017
  • Laatst geüpdate: 11 juli 2019
  • 3 minuten

Het is bijna zover: over een paar dagen krijg je de sleutel van je nieuwbouwwoning! Na ruim een jaar lang de bouw van jouw paleisje op de voet gevolgd te hebben, sta je te trappelen om de woning eindelijk te betreden. Toch is het slim om je enthousiasme nog even te temperen. Voordat je de sleutel in handen krijgt, staat je namelijk nog iets belangrijks te wachten: de oplevering. Een formeel moment, waarin je alle (zichtbare) gebreken noteert. Hoe verloopt een oplevering nieuwbouw? En wat als je problemen tegenkomt? We helpen je op weg.

Oplevering nieuwbouw

Wat is de oplevering nieuwbouw?

De oplevering is een belangrijke fase in de koop van jouw nieuwbouwwoning en vindt plaats zodra de woning klaar is voor bewoning. Dat houdt bijvoorbeeld in dat je cv-ketel werkt en dat het water is aangesloten. Op deze langverwachte dag loop je samen met de aannemer (de bouwer) de woning van boven tot onder door om te checken of alle werkzaamheden volgens plan - en correct - zijn uitgevoerd. Na de oplevering vindt vaak de sleuteloverdracht plaats. Daarna is de woning officieel van jou.

Tip: is jouw nieuwbouwwoning volgens jou nog niet klaar om te betrekken? Dan mag je de oplevering weigeren.

Wat te doen als de bouwtijd wordt overschreden?

In de koop-/aanneemovereenkomst staat de bouwtijd vastgelegd, oftewel: de periode die de aannemer erover mag doen om jouw nieuwbouwwoning te bouwen. Het kan natuurlijk zijn dat deze bouwtijd wordt overschreden. Je hebt dan recht op een schadevergoeding per kalenderdag, vanaf het overschrijden van de bouwtijd tot aan de werkelijke oplevering. Deze vergoeding mag je verrekenen met het bedrag dat je de aannemer nog moet betalen. 

Om aanspraak te maken op de schadevergoeding, is het belangrijk dat je de aannemer er schriftelijk op wijst dat de bouw langer duurt dan gepland. Je stuurt zo nodig twee keer een aangetekende brief, als je hebt geconstateerd dat de oplevering te laat is en als de nieuwe opleverdatum bekend is. 

De bouwer werkt niet mee

Werkt de bouwer, ondanks de twee brieven, niet mee? Dan heb je drie opties. Het eerste is betalen onder protest. Je krijgt dan wel de sleutel, alleen moet je nog wel zien hoe je jouw geld terugkrijgt. De tweede optie is een afgifte van de sleutel vorderen via een procedure. Ten slotte kun je de bouwer in gebreke stellen. In dat geval geef je de bouwer een tweede kans om aan zijn verplichtingen te voldoen. 

Moet ik een vooroplevering doen?

Verloopt de bouw wel zoals gepland? Fijn! Dan kun je, een of twee weken voordat de echte oplevering plaatsvindt, een vooroplevering doen. Dit is niet verplicht, maar wel handig. Alle gebreken die je tijdens deze vooroplevering tegenkomt, kunnen vaak al voor de oplevering worden verholpen. Daardoor blijven er bij de echte oplevering nog maar weinig – of misschien zelfs geen – gebreken meer over en zijn er dan dus ook minder herstelwerkzaamheden nodig. En, niet onbelangrijk, hoe minder issues tijdens de oplevering, hoe eerder jij zorgeloos in je woning kunt gaan wonen!

Houd er rekening mee dat de woning tijdens de vooroplevering nog niet helemaal af is, waardoor de controle die je uitvoert misschien niet volledig is. Let ook op dat je tijdens de echte oplevering niet alleen de gebrekenlijst van de vooroplevering naloopt, maar wel echt de hele woning checkt, tot in de kleinste hoekjes.

Het opleveringsrapport

Tijdens de oplevering stellen jij en de aannemer het opleveringsrapport op, ook wel proces-verbaal van de oplevering genoemd. In het rapport leg je alle eventuele gebreken van de woning vast. Ook beschadigingen, zoals krassen, vallen hieronder. Om discussie over het ontstaan van de beschadiging te voorkomen, zet je er in het rapport bij dat het om een beschadiging gaat. Dan kan de aannemer later in ieder geval niet zeggen dat jij deze beschadiging zelf hebt aangebracht. Zowel jij als de aannemer tekenen het opleveringsrapport.

Gebreken bij oplevering nieuwbouw

Zijn er nog gebreken bij de oplevering? Dan moet de aannemer alle gebreken die in het rapport staan binnen drie maanden na oplevering herstellen, als je bij de koop van de woning de model koop-/aanneemovereenkomst hebt getekend tenminste.

Je kunt bij de oplevering 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot laten storten. Hiermee heb je een stok achter de deur, mocht de aannemer de gebreken niet binnen drie maanden hebben hersteld. Zijn de gebreken niet binnen deze periode hersteld? Laat dat dan, voordat de drie maanden zijn afgelopen, door middel van een aangetekende brief aan de notaris en de aannemer weten.

Meenemen naar de oplevering

Het is niet verstandig om met lege handen naar de oplevering te gaan. Er zijn namelijk zoveel dingen te controleren dat je vast niet alle details hebt kunnen onthouden. Vergeet daarom niet om deze lijsten mee te nemen:

  • De meer- en minderwerklijst 
  • De eventuele vooropleverlijst

Tip: ben je niet zo zeker van jouw eigen kennis en kunde rondom de technische kant van de oplevering? Dan is het slim om een bouwkundige mee te nemen om een opleveringskeuring te laten doen, bijvoorbeeld via Vereniging Eigen Huis.

Wat je moet weten als je nieuwbouw koopt

Wil jij je nog iets beter inlezen over het kopen van een nieuwbouwhuis? Download dan ons gratis e-book 'Nieuwbouw kopen: iets voor jou?'. Daarin vertellen we je:

  • welke voor- en nadelen nieuwbouw heeft;
  • hoe belangrijk bepaalde voordelen voor je zijn;
  • met welke nadelen je liever niet te maken krijgt.



Kione Smits
Dit artikel is geschreven door Kione en wordt je aangeboden door Knab. Het platform waar je online al je financiële zaken kunt regelen; van hypotheek tot aan beleggingen.


Alles over het kopen van nieuwbouw, inclusief de hypotheek  Download het e-book

Ontdek binnen 2 minuten jouw maximale hypotheek