Koop-/aanneemovereenkomst nieuwbouw: waar moet je op letten?
Koop je een nieuwbouwwoning, dan koop je die vaak op basis van tekeningen en een technische omschrijving. Spannend, want je ziet nog niet wat je krijgt. Toch komt er een moment dat je moet tekenen. En bij nieuwbouw teken je niet één, maar twee overeenkomsten tegelijk: de koopovereenkomst én de aanneemovereenkomst. Samen vormen ze de koop-/aanneemovereenkomst. Wat staat daarin en waar moet je extra op letten? We zetten het overzichtelijk voor je op een rij.
Wat staat er in de koop-/aanneemovereenkomst bij nieuwbouw?
In de koop-/aanneemovereenkomst worden de rechten en plichten van jou én van de aannemer vastgelegd. Je koopt hiermee de grond én geeft de aannemer opdracht om daar een woning op te bouwen.
De overeenkomst bestaat uit twee delen:
- de koopovereenkomst voor de grond
- de aanneemovereenkomst voor de bouw van de woning
Samen vormen deze documenten de juridische basis van je nieuwbouwwoning.
Modelovereenkomst: wat betekent dat voor jou?
De aannemer of projectontwikkelaar stelt de koop-/aanneemovereenkomst op. Vaak gebeurt dit met een modelcontract dat is goedgekeurd door een brancheorganisatie. Dat biedt extra bescherming, bijvoorbeeld via een garantie- en waarborgregeling.
Naast het modelcontract kunnen aanvullende bepalingen worden opgenomen. Controleer daarom altijd goed:
- of er sprake is van een modelovereenkomst
- of de tekst is aangepast
- of aanvullende afspraken zijn toegevoegd
In de overeenkomst staan in ieder geval:
- een omschrijving van wat je koopt
- de koop- en aanneemsom (totaal en uitgesplitst)
- het betalingsschema
- het aantal werkbare dagen voor de bouw
- de wettelijke bedenktijd
- ontbindende voorwaarden
- de manier waarop geschillen worden opgelost
Aanvullende artikelen en opschortende voorwaarden
De verkoper mag aanvullende artikelen opnemen. Denk aan een voorwaarde dat de bouw pas start als een bepaald percentage van de woningen is verkocht. Zolang aan zo’n opschortende voorwaarde niet is voldaan, kan de bouw worden uitgesteld.
Dat kan gevolgen hebben voor:
- de startdatum van de bouw
- de rente die je betaalt over termijnen
- de geldigheid van je hypotheekofferte
Houd hier rekening mee bij het plannen van je financiering.
Wat zijn bijzondere bepalingen?
Bij nieuwbouw gelden soms extra regels voor het hele project. Die staan in de bijzondere bepalingen. Denk aan:
- vaste kleuren voor kozijnen
- regels over erfafscheidingen
- beperkingen voor uitbouwen of schuttingen
Houd je je hier niet aan, dan kan een boete volgen. Lees deze bepalingen dus altijd zorgvuldig door.
Zeven belangrijke tips bij de koop-/aanneemovereenkomst
1. Zorg dat je de overeenkomst op tijd ontvangt
De koop-/aanneemovereenkomst bevat veel details. Je wilt voldoende tijd hebben om alles te controleren. Na ondertekening zit je eraan vast.
2. Controleer of er een garantie- en waarborgregeling is
Bij gebruik van een modelovereenkomst ben je vaak beschermd als de aannemer failliet gaat tijdens de bouw. De woning wordt dan alsnog afgebouwd en extra kosten worden (deels) vergoed.
3. Lees de bijzondere bepalingen extra goed
Sommige bepalingen kunnen nadelig voor je uitpakken. Bepaal vooraf of je hiermee akkoord wilt gaan.
4. Weet wat meer- en minderwerk inhoudt
Bekijk vóór ondertekening de standaardlijst en de meer- en minderwerklijst. Spreek direct af wat je wilt aanpassen en tegen welke prijs. Zo voorkom je onverwachte kosten tijdens de bouw.
5. Controleer de afgesproken bouwtijd
Je krijgt vaak een prognose van de bouwtijd. Die is niet bindend. De maximale bouwtijd in de overeenkomst wél. Wordt die overschreden, dan kun je recht hebben op een schadevergoeding per dag.
6. Let op de vastlegging van de perceelgrootte
Bij nieuwbouw is de exacte perceelgrootte vaak nog niet definitief. Er wordt gewerkt met een ‘circa-maat’. In de overeenkomst staat hoe afwijkingen worden verrekend. Je kunt hierover soms nog afspraken maken.
7. Houd rekening met rente en hypotheekofferte
Door opschortende voorwaarden kan de bouw later starten dan verwacht. Dat betekent mogelijk langer rente betalen aan de aannemer. Ook je hypotheekofferte heeft een beperkte geldigheid en is niet altijd kosteloos te verlengen.
Tot slot
De koop-/aanneemovereenkomst bepaalt niet alleen wat je koopt, maar ook hoe het bouwproces verloopt en welke risico’s je loopt. Neem daarom de tijd om alles goed door te lezen en laat de overeenkomst bij twijfel checken door een adviseur. Dat geeft rust, nog voordat de eerste steen is gelegd.
Kione Smits
Kione schreef tot 2015 artikelen voor Knab. Voornamelijk over alles wat te maken heeft met hypotheken.
