Hypotheek nieuwbouw: zo zit dat

Jullie zijn al een tijdje op zoek naar een nieuwe woning. Met een druk gezin is het vinden van een geschikt huis al een hele klus. Tot jullie frustratie komen jullie er al snel achter dat er een hoop moet gebeuren aan de huizen die jullie bekijken. Je moet er niet aan denken straks maanden in een verbouwing te bivakkeren! Jullie hakken de knoop door: jullie gaan jullie energie steken in het het vinden van een nieuwbouwwoning. Er wordt veel gebouwd in de omgeving waar jullie willen wonen, dus keuze genoeg. Alleen nog even ingeloot worden. En de hypotheek regelen, natuurlijk. Maar hoe werkt het afsluiten van een hypotheek voor een nieuwbouwwoning?

Hypotheek nieuwbouw

Wil je een nieuwbouwhuis kopen? De kans is groot dat jouw woning nog helemaal from scratch gebouwd moet worden. Sterker nog: soms heb je nog niet eens zicht op de start van de bouw, bijvoorbeeld omdat er eerst nog een aantal overige woningen verkocht moet worden. Sommige kopers tekenen pas als de bouw al in een vergevorderd stadium is.

Haalbaarheidscheck

Ben je geïnteresseerd in een leuk nieuwbouwproject? Dan heb je waarschijnlijk al uitgerekend wat je maximaal kunt lenen. Bij sommige projecten is er zelfs een lotingsprocedure maar dat is niet altijd het geval. Veel projectontwikkelaars vragen wel om een haalbaarheidscheck. Dat betekent dat een hypotheekadviseur jouw financiële situatie induikt en een verklaring afgeeft dat jij op basis daarvan de woning kunt kopen. De hypotheekadviseur mag jou daarvoor geen kosten in rekening brengen.

Wanneer regel je de hypotheek?

Ben jij ingeloot voor je droomwoning? Dan kun je vast je geluk niet op. Tijd om de koop-/aanneemovereenkomst te tekenen. Zodra je handtekening onder dit contract staat, kun je aan de slag met het regelen van je hypotheek. Eerder niet, want om een hypotheek af te sluiten moet je een onderpand hebben: je woning moet in the pocket zijn. Het maakt niet uit of je woning al bijna klaar is voor oplevering, of dat nog niet eens zeker is wanneer de eerste heipaal de grond in gaat.

Samen met de hypotheekadviseur breng je jouw financiële situatie in kaart. Vervolgens vraagt hij een hypotheekofferte aan bij de bank. Deze is een bepaalde tijd geldig. Als de bouw van start gaat, teken je bij de notaris de hypotheekakte en heb je officieel een hypotheek op jouw naam. Soms moet je een tijdje wachten tot je kunt passeren bij de notaris, omdat de start van de bouw nog even op zich laat wachten.

Wanneer ga je betalen voor je nieuwbouwwoning?

Zodra jouw krabbeltje onder de hypotheekakte staat, wordt de grond betaald. De rest van deze lening wordt opzij gezet in een bouwdepot. Vanuit dit potje worden de facturen van het bouwbedrijf betaald. 

Je moet hypotheekrente betalen, maar ontvangt ook rente over het bedrag in je bouwdepot. Vaak zijn deze twee rentes ongeveer gelijk aan elkaar. Naarmate de bouw van je nieuwe woning vordert, raakt het bouwdepot steeds verder leeg. Dan krijg je dus minder rente. Je krijgt steeds meer kosten voor je nieuwe woning, naarmate de oplevering steeds dichterbij komt. 

Wat als de bouw niet van de grond komt?

Zoals je net al hebt kunnen lezen, heb je pas officieel een hypotheek voor je nieuwbouwwoning als je de hypotheekakte tekent. Dat kan pas als de bouw van start gaat. Voor die tijd maak je geen kosten voor je toekomstige huis. Maak je dus geen zorgen over dubbele woonlasten als de bouw voorlopig nog niet begint. Je kunt dan nog prima in je oude woning blijven wonen zonder dat je al ook voor je nieuwe woning hoeft te betalen. Pas vanaf het tekenen van de hypotheekakte moet je maandelijks een stukje aflossing en hypotheekrente gaan betalen, maar dat zal niet heel lang duren. 

Wat kun je uit de hypotheek betalen?

Wie een nieuwbouwwoning koopt, krijgt behalve de koopsom ook met specifieke bijkomende kosten te maken die je bij een bestaande woning niet hebt. Sommige hiervan kun je vanuit je hypotheek betalen.

Meerwerk - minder dan 25% van de koopsom
Meestal kun je de kosten voor meerwerk meefinancieren in je hypotheek. Staan de badkamer en de keuken niet in het standaard bouwplan maar op de meerwerklijst? Geen punt, gemiddeld hanteren geldverstrekkers de regel dat je maximaal 25% van de koopsom als meerwerk kan meefinancieren in je hypotheek. Koop je een woning van € 200.000? Dan mag je voor € 50.000 aan meerwerk laten doen. De woningwaarde wordt dan ook vastgesteld op € 250.000.

Bouwrente 
De kosten voor de grond en de (voorbereiding van de) bouw die de projectontwikkelaar maakt, wil hij natuurlijk gecompenseerd krijgen door de koper van de nieuwbouwwoning. Deze kosten heten bouwrente. Deze bouwrente wordt bovenop de koopsom geteld. Het kan dus zo zijn dat een woning van oorspronkelijk € 200.000 een paar maanden later ineens iets duurder is, simpelweg omdat de aannemer in de tussentijd meer kosten heeft gemaakt. Voor deze hele koopsom (met daarin de bouwrente verwerkt) gebruik je je hypotheek. 

Heb je je koop-/aanneemovereenkomst getekend? Dan ben je de aannemer geen rente meer schuldig. Als je wel de hypotheekakte getekend hebt, ben je hypotheekrente verschuldigd aan de bank. Het verschil tussen de hypotheekrente die je moet betalen en de rente die je ontvangt over het bouwdepot, heet renteverlies. Je kunt dit renteverlies meefinancieren in je hypotheek, maar dan mag je de hypotheekrente over dat deel niet van de belasting aftrekken. Als je genoeg eigen geld hebt om dit op te vangen, is dat dus handiger. 

Hoeveel eigen geld heb je nodig voor nieuwbouw?

Het hangt af van het huis en je situatie hoeveel eigen geld je nodig hebt voor nieuwbouw. Zeker is dat je vanuit je hypotheek niet alle bijkomende kosten kunt betalen. Dat moet je dus sowieso met je eigen geld doen.

Meerwerk - boven 25% van de koopsom
Veel bijkomende kosten die je voor je kiezen krijgt, hebben te maken met extra’s die afwijken van het standaard bouwplan. Als jouw kosten voor meerwerk boven de 25% van de koopsom uitkomen, is het bedrag hierboven voor jouw eigen rekening. Stel: je wilt in jouw woning met een koopsom van € 200.000 voor € 60.000 aan meerwerk laten doen. Dan kun je € 50.000 meefinancieren in je hypotheek en de overige € 10.000 moet je met je eigen geld betalen. 

Kosten hypotheek afsluiten 
Laat jij de hypotheek voor je nieuwbouwhuis regelen door een hypotheekadviseur? Vergeet dan niet dat hier een prijskaartje aan hangt. Daarnaast betaal je natuurlijk ook de notaris voor het opmaken van de hypotheekakte. Duurt het langer dan verwacht tot er begonnen wordt met bouwen? Dan kan het zijn dat je in de tussentijd de geldigheid van je hypotheekofferte moet verlengen. Daarvoor betaal je bereidstellingsprovisie.

Wil je meer weten over het kopen van een nieuwbouwwoning? In ons gratis e-book leggen we je uit wat er op je pad komt.