Koopovereenkomst huis: waarover kun je onderhandelen?

Ineens is het daar: jouw ideale huis. Tijdens de eerste bezichtiging sla je in gedachten al meteen aan het inrichten en maak je zelfs al een plan voor de tuin. Je bent dan ook dolgelukkig als jouw bod eindelijk wordt geaccepteerd. Ben je nu klaar met onderhandelen? Nope. Naast de koopsom zijn er nog een heleboel afspraken te maken met de verkoper. Over elk hiervan moeten jullie het samen eens worden en kun je proberen te onderhandelen. In dit artikel vertellen we je waarover je kunt onderhandelen in het koopovereenkomst huis. 

Koopovereenkomst huis: wat spreek je af?

In de koopovereenkomst huis leggen de verkopende en de kopende partij samen vast onder welke voorwaarden de woning van eigenaar gaat wisselen. Jullie leggen hierin onder andere de koopprijs vast, de betalingsafspraken, de datum van overdracht en de ontbindende voorwaarden. Ook staat erin of de verkoper nog roerende zaken in het huis achterlaat.

Al deze afspraken komen tot stand met jullie beider goedkeuring. Laat ze je dus niet zomaar in de maag splitsen door de verkoper of verkoopmakelaar! Over elk van deze afspraken valt te onderhandelen dus probeer om er voor jou de beste deal uit te slepen.

De koopsom

Het belangrijkste, maar niet het enige om over te onderhandelen, is de koopsom. De grote beperkende factor voor jou is natuurlijk de maximale hypotheek die jij kunt afsluiten. Bepaal vóór je je openingsbod uitbrengt alvast welk bedrag jij maximaal bereid bent te betalen. Houd de waarde van het huis hierbij ook in je achterhoofd.

Maar er zijn nog een aantal andere afspraken die je maakt en die voor de verkopende partij gunstig kunnen zijn, of juist niet. Probeer uit te vissen wat de verkoper belangrijk vind en doe er je voordeel mee!

Overdrachtsdatum

Per wanneer kun je de woning betrekken? Als je nu huurt en zo de huur kan opzeggen, is het fijn als je op korte termijn de sleutels krijgt. Moet je jouw eigen koopwoning eerst nog verkopen? In dat geval heb je vast geen haast met de overdracht, want dan loop je risico op dubbele woonlasten.

Is de woning pas over langere tijd beschikbaar, bijvoorbeeld omdat de verkoper eerst rustig een ander huis wil zoeken of moet wachten tot zijn nieuwbouwwoning wordt opgeleverd? Dat kan ongunstig zijn. Ook al maakt lang wachten op de sleutels voor jouw woonsituatie niet zoveel uit, het kan wel invloed hebben op je hypotheek. Je bent dan namelijk genoodzaakt een hypotheekverstrekker te kiezen die een hypotheekofferte met lange geldigheidsduur heeft. Over het algemeen geldt: hoe langer de offerte geldig is, hoe hoger de hypotheekrente. Ai!

Bereidstellingsprovisie
Kies je voor een geldverstrekker die een korte geldigheidsduur van de hypotheekofferte hanteert? Dan moet je bereidstellingsprovisie betalen als de passeerdatum bij de notaris buiten deze termijn valt en de hypotheekrente in de tussentijd stijgt. Een extra kostenpost dus. Hmm.. misschien is het tóch de moeite waard om te proberen die overdrachtsdatum wat te vervroegen.

Roerende zaken ter overname

Wil de verkoper nog dingen achterlaten in het huis die jij kunt overnemen?
Bijvoorbeeld de mooie houten vloer, zonwering of een koelkast? Dit staat op een aparte lijst vermeld en in sommige gevallen moet je hier aparte prijsafspraken over maken.

Probeer los te peuteren bij de verkoper hoe graag hij van deze dingen af wil. Bedenk dat het meer tijd en moeite kost om spullen op marktplaats te zetten dan ze gewoon in huis achter te laten voor jou. Wie weet vindt de verkoper het wel heel veel moeite om de vloer eruit te halen en kun jij ‘m voor een prikkie, of inbegrepen in de koopsom, overnemen.

Waarborgsom

Meestal wil de verkopende partij een waarborgsom opnemen in de koopovereenkomst. Dat houdt in dat jij een “aanbetaling” voor de woning doet, zodat de verkoper zeker weet dat jij de woning echt koopt. De waarborgsom is 10% van de koopsom. Hier kun je als koper meestal niet over onderhandelen: de verkopende partij wil gewoon graag zekerheid dat de koop doorgaat. Heb je dit geld niet direct op je spaarrekening beschikbaar? Dan kun je een bankgarantie regelen.

Ontbindende voorwaarden

Na het tekenen van het voorlopig koopcontract, heb je wettelijk recht op drie werkdagen bedenktijd. Binnen deze bedenktijd kun je de koop zonder opgaaf van redenen afblazen.

Wil je na deze bedenktijd onder de koop uit? Dan ben je de verkoper de waarborgsom verschuldigd, tenzij jij je kunt beroepen op een van de ontbindende voorwaarden. Wat als er een gegronde reden blijkt te zijn waarom jij het huis straks niet kunt of wilt kopen? Je wilt natuurlijk niet vastzitten aan een huis dat je niet kunt betalen of waar iets mis mee blijkt te zijn. Om dit te voorkomen neem je ontbindende voorwaarden op in het koopcontract. Als je je op een van deze voorwaarden kunt beroepen, kun je de koop laten ontbinden zonder dat jij een betalingsplicht hebt naar de verkoper.

Voorbeelden van ontbindende voorwaarden

● Onder voorbehoud van financiering: je kunt geen hypotheek krijgen voor deze woning
● Onder voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie
● Onder voorbehoud van de uitkomst van de bouwtechnische keuring

Na het lezen van dit blog, sta je hopelijk iets steviger in je schoenen tijdens de onderhandeling. Wil je een voorbeeld van een koopovereenkomst zodat je je goed kunt voorbereiden? Die vind je hier!