Huis kopen zonder eigen geld, kan dat nog?
Je bent al een tijdje klaar met je studie, hebt een leuke baan en bent gek op de plaats waar je woont. Maar dat huurhuis, daar ben je nu wel een beetje klaar mee. Tijd om te kopen dus. Er is alleen een dingetje: je hebt tijdens je studie behoorlijk genoten van het leven. Sparen? Dat komt later wel. Maar later is nu en nu heb je een lege bankrekening. Kun je dan wel een huis kopen, zonder eigen geld? Wij leggen het je haarfijn uit.
Huis kopen zonder eigen geld is zeldzaam
Laten we beginnen bij het begin. Als je het nieuws omtrent de woningmarkt hebt gevolgd dan weet je dat huizenprijzen tegenwoordig behoorlijk hoog zijn en overbieden eerder regel dan uitzondering is. Misschien weet je ook dat je sinds 2018 nog maar 100% van de woningwaarde mag lenen voor je hypotheek. Dat betekent dat je alle bijkomende kosten - gemiddeld zo’n 6% van de koopsom - zelf moet betalen. Met eigen geld dus.Kopen in de stad
Uit een rapport van De Nederlandsche Bank (DNB) blijkt dat het in Amsterdam niet ongewoon is om tussen de € 50.000 en € 70.000 aan eigen geld in te brengen. Sterker nog, 16% van de verkochte woningen in Nederland in 2016 zijn gekocht zonder hypotheek. Helemaal betaald uit eigen zak dus.Bieden onder voorbehoud van financiering
Hoe meer eigen geld je inlegt, hoe minder je moet lenen en hoe groter de kans is dat jouw hypotheek wordt goedgekeurd. Dit is een fijne zekerheid voor de verkoper. Je komt daardoor ook in een lagere risicoklasse terecht. Het kan dus best zijn dat hij of zij liever het huis verkoopt aan iemand die veel eigen geld inbrengt en iets minder biedt.
Overigens kan het in beide gevallen verstandig zijn om te bieden onder voorbehoud van financiering. Je weet immers nooit helemaal zeker of je de hypotheek kunt regelen. Zo voorkom je dat je een boete betaalt als het onverhoopt toch niet lukt.
Hogere taxatiewaarde betekent soms een hogere hypotheek
Zoals we al zeiden: jouw maximale hypotheek wordt (mede) bepaald op basis van de waarde van de woning. Je mag 100% hiervan lenen. De meeste geldverstrekkers rekenen standaard met 100% van de koopsom óf de taxatiewaarde als deze lager is. Maar er zijn een aantal geldverstrekkers die de taxatiewaarde hanteren, ook als deze hoger uitvalt dan de koopsom. In dat geval kun je soms de bijkomende kosten meefinancieren.
Voorbeeld
Stel. Het huis dat jij op het oog hebt, staat te koop voor € 240.000. Jij koopt het voor € 245.000 en je bent aan bijkomende kosten ongeveer € 8.700 kwijt. De taxateur schat de woningwaarde in op € 248.000. Bij sommige geldverstrekkers kun je in dat geval € 248.000 lenen. Je kunt dan € 3.000 van de bijkomende kosten betalen van de hypotheek.
Wist je dat je veel bijkomende kosten kunt aftrekken van de belasting? Onder de streep betaal je dus minder.
Verbouwing meefinancieren voor hogere hypotheek
Gerelateerd aan de taxatiewaarde is het meefinancieren van een verbouwing die de waarde van je woning verhoogt. Maar let op: dit werkt alleen als je iets verbouwt dat je 100% kunt meefinancieren in je hypotheek. Verbouwingen die je 100% kunt meefinancieren zijn alleen waardevaste verbouwingen, zoals een nieuwe vloer of een dakkapel. Dingen die smaakgevoelig zijn, zoals een nieuwe keuken of badkamer, kun je vaak slechts voor 65% meefinancieren. Je hebt voor deze constructie wel wat geluk nodig, want je weet van tevoren nooit of de taxateur jouw huis dankzij die verbouwing inderdaad meer waard vindt.Eigen geld van je ouders via de schenkingsvrijstelling
Wil je daar niet op gokken? Dan zit er niets anders op dan toch wat eigen geld te verzamelen. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van de schenkingsvrijstelling. In 2020 mag je namelijk eenmalig € 103.640 belastingvrij schenken. Dit bedrag hoeft niet per se van je ouders afkomstig te zijn, zelfs niet van familie. Je kunt dus ook een vrijgevige vriend of vriendin vragen.
Een belangrijk punt wat dat betreft is wel dat het bedrag een schenking moet zijn en geen lening. Een lening moet je namelijk terugbetalen. De lasten daarvoor worden afgetrokken van je maximale hypotheek, daar schiet je dus niets mee op.
Lening naast je hypotheek?
Gaat ook dat niet lukken? Dan is er nog een laatste redmiddel. Eentje met een grote kanttekening, want lenen kost geld. Een extra lening naast je hypotheek om de bijkomende kosten te betalen is dus niet verstandig. Daarnaast wordt die lening geregistreerd bij het BKR en betekent dat een lagere maximale hypotheek. Er is echter een situatie waarbij deze constructie voor jou wel positief uit kan pakken: als jouw maximale hypotheek een stuk hoger is dan de hypotheek die je nodig hebt voor het huis dat je koopt.
Voorbeeld
Jij verdient genoeg om € 200.000 te kunnen lenen aan hypotheek, maar je koopt een huis met een waarde van € 150.000. Dan mag je € 150.000 lenen, dat is 100% van de woningwaarde. Je sluit een extra lening af, een consumptief krediet, voor € 10.000 om de bijkomende kosten te betalen. Dit betekent dat je minder dan die € 200.000 kunt lenen, maar nog steeds meer dan die 100%.
Maar let op: veel geldverstrekkers eisen eigen geld en accepteren het dus niet als dit uit een extra lening komt. Check dit dus altijd even goed bij je hypotheekadviseur.
Zoveel eigen geld heb je nodig
Leuk en aardig, die 6%. Maar waar betaal je dat nou eigenlijk voor? Hoeveel heb je precies nodig voor bijkomende kosten en wat kun je achteraf aftrekken van de belasting? Wij hebben het allemaal voor je op een rijtje gezet in de gratis te downloaden checklist Bijkomende Kosten. Zo kun je het in alle rust eens goed bekijken.
Xandra Boersma
Xandra werkte tot 2018 als Content Marketeer voor Knab.
