Huis kopen met hulp ouders: de opties op een rijtje

Al een tijdje wil je weg uit je studentenhuis. Je verlangt naar meer ruimte, een keuken zonder bergen afwas van huisgenoten en een eigen badkamer waarin de schimmel eens niet is gaan wild groeien. Of je woont al op jezelf, in een huurhuis, maar de tijd is voor jouw gevoel rijp om te kopen. Je droomhuis heb je al gespot, en wanneer je dit aan je ouders vertelt zijn ze erg enthousiast. Sterker nog: ze willen je graag helpen bij de koop van je huis. Er zijn verschillende manieren waarop jouw ouders financieel een steentje kunnen bijdragen, de een wat praktischer dan de ander. Huis kopen met hulp ouders: de opties op een rijtje.

Huis kopen met hulp ouders: schenking

Het is natuurlijk ideaal als je ouders jou geld willen schenken. Ouders mogen eenmalig belastingvrij een grotere schenking doen. In 2024 mogen zij per kind tussen de 18 en 40 jaar eenmalig en maximaal € 31.813 belastingvrij op je bankrekening storten.

Tot 2023 gold nog een extra verhoogde vrijstelling als de ontvanger het geld aan de eigen woning besteedde, maar die zogenaamde jubelton is per 1 januari 2023 afgeschaft. 

Het kan ook zo zijn dat jouw ouders je liever jaarlijks een kleiner bedrag doneren. Ook dat kan, dat mag tot € 6.633 belastingvrij in 2024. Deze schenking mag alleen niet in hetzelfde kalenderjaar als eerstgenoemde schenking worden gedaan. Willen je ouders méér schenken, dan mag dat natuurlijk. Alleen moet jij daar dan schenkbelasting over betalen. 

Lening

Het is ook mogelijk dat je ouders jou geld lenen voor de aanschaf van je nieuwe koopwoning. Dit is een onderhandse lening die niet notarieel vastgelegd hoeft te worden. Het is natuurlijk wel aan te raden om onderling duidelijke afspraken te maken en deze vast te leggen in een contract, om discussies of problemen te voorkomen. Ook moet de lening bij de Belastingdienst geregistreerd worden. Net als bij de bank, moet je rente betalen over de lening van je ouders. Deze rente kun je onder bepaalde voorwaarden fiscaal aftrekken.

Kasrondje
Wanneer je geld leent van je ouders, is het slim om je eens te verdiepen in het zogenaamde kasrondje. Je leent dan geld van je ouders voor de aankoop van een huis, betaalt ze daar jaarlijks rente over en trekt deze hypotheekrente af. Je ouders schenken jou vervolgens in hetzelfde jaar een bedrag dat gelijk of lager is dan de rentelast, en valt binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. De rentebetaling en de schenking moeten los van elkaar staan, anders stelt de fiscus dat de rentelast niet op jou drukt en vervalt het fiscale voordeel van renteaftrek. Het kasrondje is een slimmigheidje en, mocht je hieraan twijfelen, ook helemaal legaal.

Geen hogere hypotheek
Een lening van je ouders betekent trouwens geen hogere maximale hypotheek van de bank. De bank trekt namelijk het bedrag dat je van je ouders leent, van de maximale hypotheek af. Dat is op zich logisch, want het terugbetalen van de lening aan je ouders gaat je ook maandelijks geld kosten.

Ouders kopen, jij huurt

Van deze constructie heb je misschien al eens gehoord: ouders kopen een huis om het vervolgens te verhuren aan hun kind. Omdat je vader en moeder er niet daadwerkelijk zelf wonen, valt dit huis en de eventuele hypotheek die zij hebben afgesloten in box 3. Het is immers hun 'tweede huis'. Hierdoor mogen je ouders de hypotheekrente niet aftrekken en dat is minder gunstig voor ze. Daarnaast moeten ze vermogensrendementsheffing betalen. De huurinkomsten hoeven overigens niet te worden opgegeven voor de belasting in box 3.

Gezamenlijke koop

Een optie die bij uitzondering wel eens voorkomt, is gezamenlijke koop van het huis. Jij en je ouders zijn dan gezamenlijk eigenaar en bezitten ieder 50% van de woning. Dit is wederom niet zo gunstig voor je ouders, om dezelfde reden als wanneer zij kopen en jij huurt. Je ouders wonen er niet zelf, waardoor hun deel van het huis in box 3 valt en zij geen hypotheekrente mogen aftrekken. Weer komt er dan vermogensrendementsheffing bij kijken. Jouw deel van het huis valt wel in box 1, dus jij mag de hypotheekrente gewoon aftrekken.

Overwaarde als onderpand

Je ouders kunnen de overwaarde van hun eigen woning gebruiken als onderpand voor een deel van jouw hypotheek. Dit is echter niet zo’n aantrekkelijke optie, want jouw gulle ouders kunnen hun eigen huis kwijtraken als jij de financiële lasten niet meer kan betalen. Een behoorlijk dramatisch scenario. Daarnaast heeft het belastingtechnisch heel wat voeten in de aarde voor deze constructie tot stand komt, waardoor het slechts bij hoge uitzondering voorkomt.

Garant staan?

Wie weet heb je ooit eens gehoord van ouders die garant stonden voor de aflossingsplicht door mee te tekenen bij de hypotheek van hun kind. De bank kon dan een beroep op hen doen, wanneer het kind de rente en eventuele aflossing niet kon ophoesten. Deze optie is tegenwoordig praktisch niet meer in gebruik.

Een enkele hypotheekverstrekker biedt nog wel (bij uitzondering) speciale hypotheken aan waarin ouders garant kunnen staan, zoals de Generatiehypotheek van de Rabobank. Ook bij de SNS bank is er nog de mogelijkheid tot hoofdelijke garantie van ouders, maar nogmaals komt dit in de praktijk nauwelijks voor.

Advies

Jouw ouders kunnen je dus op verschillende manieren financieel helpen met de koop van een huis. Meer weten over de regels en voorwaarden die belangrijk zijn als je een schenking gebruikt voor de koop van een woning? Bekijk dan ook onze checklist 'Huis kopen met een schenking'!