Huis kopen met hulp van je ouders: dit zijn de opties

Huis kopen met hulp van je ouders: schenken

Een veelgebruikte manier is een schenking. Ouders mogen hun kind jaarlijks een bedrag belastingvrij schenken.

In 2026 geldt:

• jaarlijkse belastingvrije schenking van ouders aan een kind: € 6.633;
• eenmalige verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar: € 32.195.

De extra verhoogde vrijstelling voor de eigen woning (de zogenoemde jubelton) is sinds 1 januari 2023 afgeschaft. Een schenking hoeft dus niet meer aan de woning te worden besteed om belastingvrij te zijn.

Willen je ouders meer schenken dan de vrijstelling toestaat, dan betaal jij over het meerdere schenkbelasting.

Geld lenen van je ouders

Je ouders kunnen je ook geld lenen voor de aankoop van je woning. Dit is een onderhandse lening en hoeft niet via de notaris te lopen. Het is wel belangrijk om duidelijke afspraken vast te leggen in een leningsovereenkomst.

Voor de Belastingdienst geldt:

• de lening moet worden geregistreerd;
• je betaalt rente die marktconform is;
• alleen dan kun je de rente onder voorwaarden aftrekken.

Meer hierover lees je in het artikel over geld lenen van je ouders voor een huis.

Het kasrondje

Bij een lening van je ouders kom je soms de term kasrondje tegen. Je leent geld, betaalt rente en trekt die rente af. Je ouders schenken je vervolgens een bedrag dat gelijk is aan of lager is dan de betaalde rente, binnen de jaarlijkse vrijstelling.

Belangrijk hierbij is dat de lening en de schenking juridisch en fiscaal los van elkaar staan. Doen ze dat niet, dan vervalt de renteaftrek. Het kasrondje is toegestaan, maar vraagt om zorgvuldige vastlegging.

Geen hogere hypotheek

Een lening van je ouders zorgt niet voor een hogere maximale hypotheek bij de bank. De bank ziet de lening als een extra schuld en houdt hier rekening mee bij het bepalen van wat je kunt lenen.

Ouders kopen, jij huurt

Soms kopen ouders een woning en verhuren die aan hun kind. Omdat je ouders er zelf niet wonen, valt de woning voor hen in box 3. Dat betekent:

• geen hypotheekrenteaftrek;
• wel belasting over het vermogen volgens de box 3-regels.

De huurinkomsten zelf hoeven niet apart te worden opgegeven, maar maken indirect deel uit van het vermogen. Voor ouders is deze constructie daardoor vaak minder aantrekkelijk.

Gezamenlijk kopen met je ouders

Bij gezamenlijke koop zijn jij en je ouders samen eigenaar van de woning, bijvoorbeeld ieder voor de helft. Jouw deel valt in box 1 en daarvoor mag je hypotheekrente aftrekken. Het deel van je ouders valt in box 3, omdat zij er niet zelf wonen. Ook hier geldt dat dit fiscaal meestal minder gunstig is voor je ouders.

Overwaarde van het huis van je ouders

Je ouders kunnen de overwaarde van hun eigen woning gebruiken als onderpand voor (een deel van) jouw hypotheek. Dit komt weinig voor, omdat het risico groot is: als jij de hypotheek niet meer kunt betalen, kan dit gevolgen hebben voor de woning van je ouders. Daarnaast is deze constructie juridisch en fiscaal complex.

Garant staan

Vroeger kwam het voor dat ouders garant stonden voor de hypotheek van hun kind. Banken doen dit tegenwoordig vrijwel niet meer. In de praktijk is deze optie daarom nauwelijks nog mogelijk.

Advies

Hulp van je ouders kan het kopen van een huis een stuk makkelijker maken, maar elke constructie heeft gevolgen voor belastingen, risico’s en onderlinge afspraken. Het is verstandig om goed te vergelijken en je vooraf te laten informeren.

Meer weten over schenken bij het kopen van een woning? Bekijk dan ook de checklist ‘Huis kopen met een schenking’.