De familiehypotheek: zo werkt het en hier moet je op letten

De huizenprijzen blijven hoog en met alleen een bankhypotheek kom je soms nét niet uit. Na een snelle berekening van je maximale hypotheek schrik je misschien van de maandlasten. Betekent dat het einde van je woondroom? Niet per se. Een familiehypotheek kan een manier zijn om toch een woning te kopen die bij je past.

Wat is een familiehypotheek?

Een familiehypotheek is een hypotheek waarbij je (een deel van) het geld leent van een familielid in plaats van – of naast – een bank. Denk aan een lening bij je ouders, maar ook een oom, tante of ander familielid kan optreden als geldverstrekker.

Er zijn grofweg twee varianten:

• je financiert de volledige woning met een lening van familie;
• je combineert een familiehypotheek met een hypotheek bij een bank.

Vooral die tweede optie komt vaak voor.

Hoe regel je een hypotheek bij familie?

Een familiehypotheek vraagt om duidelijke afspraken. Je wilt voorkomen dat financiële afspraken later tot spanningen leiden. Daarom is het belangrijk om:

• de lening schriftelijk vast te leggen;
• afspraken te maken over rente, looptijd en aflossing;
• de lening door te geven aan de Belastingdienst.

Dat laatste is verplicht als je hypotheekrenteaftrek wilt. De Belastingdienst geeft aan welke gegevens je moet doorgeven.

Wat is je maximale hypotheek met een familielening?

Leen je het volledige bedrag bij familie, dan geldt er geen wettelijke maximale leencapaciteit zoals bij banken. Wel blijft het belangrijk dat de afspraken zakelijk zijn.

Combineer je een familiehypotheek met een bankhypotheek, dan kijkt de bank wél of je de totale maandlasten kunt dragen. In dat geval wordt je situatie getoetst volgens de geldende leennormen.

Let op: is de rente duidelijk hoger dan de marktconforme rente of ga je ver boven je normale leencapaciteit? Dan kan de Belastingdienst (een deel van) de lening aanmerken als een schenking, met mogelijke schenkbelasting tot gevolg.

Is de hypotheekrente aftrekbaar bij een familiehypotheek?

Ja, maar alleen als je aan alle voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek voldoet. De belangrijkste zijn:

• je betaalt een marktconforme rente;
• je lost minimaal annuïtair af;
• de looptijd is maximaal 30 jaar;
• de lening is schriftelijk vastgelegd;
• je geeft de lening jaarlijks door bij je belastingaangifte.

Voldoe je niet aan deze voorwaarden, dan vervalt (een deel van) het recht op hypotheekrenteaftrek.

Jaarlijkse schenking om maandlasten te verlagen

De maandlasten van een familiehypotheek kunnen hoog zijn, zeker als je dicht tegen je maximale draagkracht zit. Familie kan dit verzachten door jaarlijks een bedrag belastingvrij te schenken.

In 2026 gelden de volgende vrijstellingen:

• ouders mogen hun kind jaarlijks € 6.908 belastingvrij schenken;
• andere personen mogen jaarlijks € 2.769 belastingvrij schenken.

Met zo’n schenking kun je (een deel van) de hypotheekrente of aflossing betalen, waardoor je netto maandlasten lager uitvallen. Meer hierover lees je in het artikel over hulp van ouders bij het kopen van een woning.

Interessant voor beide partijen

Een familiehypotheek kan voor beide partijen aantrekkelijk zijn. Jij profiteert van extra financieringsruimte en soms lagere netto lasten. Het familielid ontvangt rente die vaak hoger ligt dan de spaarrente.

Dat renteverschil kan zelfs (deels) worden teruggegeven via een jaarlijkse schenking. Zo ontstaat een win-winsituatie. Wel is het belangrijk om ook de risico’s goed te bespreken. Die lees je in het overzicht van de voor- en nadelen van een huis kopen voor je kind.

Meer weten over kopen met hulp van familie?

Wil je weten hoe een schenking en familiehypotheek samen kunnen werken? In de checklist ‘Huis kopen met schenking’ lees je alle regels en aandachtspunten.