De ins & outs van de familiehypotheek

De huurprijzen rijzen de pan uit en een huis kopen lijkt je een steeds beter plan. Maar na een snelle online berekening van je hypotheek, schrik je een beetje. Als je een woning wil kopen waar je een beetje blij van wordt, zit je al snel aan je maximale hypotheek. Je maandlasten worden dan wel erg hoog. Daar gaat je droom! Of toch niet? Misschien is een familiehypotheek voor jou wel dé manier om toch je droomwoning te bemachtigen. 

Wat is een familiehypotheek?

Een familiehypotheek is een hypotheek waarbij je (een deel van) het geld voor een woning leent bij een familielid, in plaats van bij de bank. Een voorbeeld daarvan is een lening bij je ouders of een oom of tante. Dit kun je op twee manieren regelen:

• Je leent al het geld dat je nodig hebt voor de koop van je woning van een familielid. 
• Je leent een deel van de benodigde hypotheek bij een familielid en gaat voor het overige geld een hypotheek aan bij een ‘gewone’ geldverstrekker. 

Ga je een woning kopen en heb je een familielid met een aardige hoeveelheid spaargeld op de bank? Dan kan het een optie zijn om een familiehypotheek af te sluiten.

Hoe regel je een hypotheek bij familie? 

Als je een hypotheek bij familie aangaat, dan moet je alle afspraken goed vastleggen. Je wil natuurlijk niet dat je na een aantal jaar ruzie krijgt met je familie omdat er misverstanden zijn ontstaan over de lening. Sowieso moet je de lening doorgeven aan de Belastingdienst.

Wat is je maximale hypotheek bij familielening?

Denk aan het feit dat je nieuwe woning onderpand is voor de lening, maar natuurlijk ook aan het leningbedrag, de hypotheekrente en de looptijd. Je bent bij een familiehypotheek niet gebonden aan een maximale leencapaciteit, mits het geen combinatie is met een banklening. Sluit je een familiehypotheek af als aanvulling op je lening bij de bank? Dan zul je een AFM-toets moeten maken om te bewijzen dat je de lasten kunt dragen. 

Let op: Als je te veel over je maximale leencapaciteit heengaat en de rente hoger is dan de heersende marktrente, bestaat er een kans dat de Belastingdienst de lening (voor een deel) ziet als een schenking en schenkbelasting van je eist. 

Hypotheekrente aftrekbaar bij hypotheek via familie?

Als je aan de juiste voorwaarden voldoet, is de hypotheekrente van de familiehypotheek fiscaal aftrekbaar. Je kunt deze voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek nalezen op de website van de Belastingdienst. Dit zijn de belangrijkste:

• Je betaalt een 'normale' hypotheekrente. 
• Je lost de lening minimaal annuïtair af 
• Je lost de lening in maximaal 30 jaar af.
• De lening wordt schriftelijk vastgelegd. 
• Elk jaar doe je er aangifte van bij de Belastingdienst.

Jaarlijkse schenking bij familiehypotheek

Als je een hypotheek afsluit bij familie, moet je dus net als bij een ‘gewone’ hypotheek aflossen en hypotheekrente betalen. Zit je erg dicht tegen bedrag aan of misschien wel over het bedrag dat je maximaal zou kunnen lenen bij de bank? Dan kan het zomaar dat de maandlasten te hoog voor je zijn.

Om jouw maandlasten betaalbaar te houden, kan je familielid jou wel jaarlijks een bedrag belastingvrij schenken. Op die manier betaal je toch minder maandlasten. In 2024 mogen je ouders je € 6.633 schenken, andere personen mogen jaarlijks € 2.658 chenken.

Lees ook ons artikel met alle opties die je ouders hebben om jou te helpen met het kopen van een woning. 

Lening bij familie voor beide partijen interessant

Deze hypotheekvorm is niet alleen voor jou interessant, maar ook voor het familielid die de hypotheek zou verstrekken. Stel dat je ouders jou geld uitlenen, dan betaal jij ze daar hypotheekrente over. Deze hypotheekrente is hoger dan de rente die ze op hun spaarrekening zouden ontvangen. Van dat renteverschil kunnen ze misschien wel die belastingvrije schenking betalen waar we het in de vorige alinea over hadden. Win-win! 

Maar er zijn nog meer voor- en nadelen van een huis kopen voor je kind. Lees ze allemaal, zodat je een goede keuze maakt. 

Huis kopen met een schenking

Wil jij meer weten over het kopen van een huis met een schenking? In onze checklist 'Huis kopen met schenking' leggen we alle regels en voorwaarden uit.