Bijkomende kosten bij het kopen van een huis: aftrekbaar of niet?

Ga je voor het eerst een huis kopen? Dan ontdek je al snel dat je meer betaalt dan alleen de koopsom van de woning. Je maximale hypotheek mag namelijk alleen worden gebruikt voor de waarde van de woning zelf. De bijkomende kosten moet je (grotendeels) betalen met eigen geld.

Het goede nieuws: een deel van deze bijkomende kosten is aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Welke kosten dat zijn – en welke niet – lees je hieronder.

Wat zijn bijkomende kosten?

Bij het kopen van een woning krijg je te maken met bijkomende kosten bovenop de koopsom. Welke kosten dit zijn, hangt af van:

• of je een bestaande woning of nieuwbouwwoning koopt;
• de hoogte van de koopsom;
• de voorwaarden van je hypotheek.

Gemiddeld liggen de bijkomende kosten bij een bestaande woning rond de 4% tot 6% van de koopsom.

Rekenvoorbeeld
Koop je een woning van € 500.000 en bedragen de bijkomende kosten 4%, dan heb je ongeveer € 20.000 aan extra kosten. In totaal heb je dan € 520.000 nodig om de woning te kopen.

Welke bijkomende kosten zijn aftrekbaar?

De hoofdregel is eenvoudig: kosten die je maakt om je hypotheek te krijgen, zijn eenmalig aftrekbaar in box 1. Je trekt deze kosten af in je belastingaangifte over het jaar waarin je de woning koopt.

Aftrekbare kosten bij het afsluiten van een hypotheek

De volgende kosten zijn eenmalig aftrekbaar:

• kosten voor hypotheekadvies en het afsluiten van de hypotheek;
• notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte (inclusief btw);
• betaalde boeterente of oversluitkosten;
• kosten voor het aanvragen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Bestaande woning

Koop je een bestaande woning, dan zijn ook deze kosten aftrekbaar:

• taxatiekosten, voor zover de taxatie nodig is voor het afsluiten van de hypotheek.

Nieuwbouwwoning

Koop je een nieuwbouwwoning, dan zijn daarnaast aftrekbaar:

• bouwrente over de periode na het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst;
• kosten van een nieuwbouw- of verbouwingsdepot, onder voorwaarden. Meer hierover lees je op de website van de Belastingdienst.
  
  
  Let op: tariefsaanpassing in 2026
  De aftrekbare kosten voor je hypotheek (zoals advieskosten en notariskosten) verlagen je belastbare inkomen, maar niet tegen je hoogste belastingtarief. In 2026 geldt een maximum aftrekpercentage van 37,56%. Verdien je meer dan dit tarief, dan levert de aftrek dus minder voordeel op dan je volledige schijfpercentage.

Welke bijkomende kosten zijn niet aftrekbaar?

Kosten die te maken hebben met de aankoop, verbouwing of het onderhoud van de woning zelf, zijn niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Niet-aftrekbare kosten zijn onder andere:

• bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, zoals kosten voor een aankoopmakelaar;
• overdrachtsbelasting en btw;
• notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte;
• bouwrente over de periode vóór het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst;
• kosten voor onderhoud en verbouwing van de woning.

Let op: koop je een rijksmonument, dan kunnen bepaalde onderhoudskosten onder voorwaarden wél aftrekbaar zijn. Controleer dit altijd via de website van de Belastingdienst.

Kun je bijkomende kosten meefinancieren?

Sinds enkele jaren mag je maximaal 100% van de woningwaarde financieren met een hypotheek. Dat betekent dat je de meeste bijkomende kosten niet kunt meefinancieren en deze moet betalen met eigen geld.

De hypotheekrente over het deel van de lening dat je gebruikt voor de woning is aftrekbaar. Leen je extra voor andere doeleinden, zoals het meefinancieren van boeterente? Dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar.

Meer over boeterente lees je in het artikel over boeterente bij aflossen van je hypotheek.

Zo mis je geen aftrekposten

Wil je zeker weten dat je niets vergeet bij je aangifte? Gebruik dan de checklist ‘Belastingaangifte eigen huis’. Daarin lees je:

• welke kosten je kunt aftrekken;
• hoe je deze correct verwerkt in je aangifte.

Zo laat je geen belastingvoordeel liggen en weet je zeker dat je aangifte klopt.