Bijkomende kosten aftrekbaar of niet?

Je bent van plan voor het eerst een woning te kopen, spannend! Maar als je je iets verder verdiept in woningen en hypotheken, blijkt er een tegenvallertje te zijn. Je komt erachter dat je jouw maximale hypotheek alleen kunt besteden aan de koopsom van de woning en dat je bijkomende kosten moet betalen van je eigen geld.

Gelukkig is er ook goed nieuws, namelijk dat een deel van de bijkomende kosten aftrekbaar is van de inkomstenbelasting. Voor welke bijkomende kosten dat geldt en voor welke niet, vertellen we je hier.

Bijkomende kosten aftrekbaar van de inkomstenbelasting

Als je een huis koopt, dan komen bovenop de koopsom van de woning zelf, nog de bijkomende kosten. Welke dat precies zijn, verschilt nog of je een nieuwbouwwoning koopt of een bestaande woning. Ook hangt het bedrag af van de hoogte van de aankoopsom. Gemiddeld komt er 4% van de aankoopsom aan bijkomende kosten bij.

Rekenvoorbeeld:
Stel je koopt een woning met een koopsom van € 200.000. Als de bijkomende kosten 4% zijn, dan wordt dat dus een bedrag van € 8.000. Het bedrag dat je in totaal nodig hebt om de woning te kopen is € 208.000.

Belastingaangifte doen

Als je een woning koopt en daarvoor een hypotheek afsluit, dan ben je verplicht daarvoor bepaalde kosten te maken. Grof gezegd kun je alle bijkomende kosten die je maakt om een hypotheek af te sluiten, eenmalig aftrekken van de inkomstenbelasting. Deze kosten in als aftrekpost bij je belastingaangifte over het jaar waarin je jouw huis hebt gekocht. Bijkomende kosten die je maakt voor de aankoop of het verbouwen van de woning, zijn niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. We lichten deze bijkomende kosten hier verder toe.

Aftrekbaar: bijkomende kosten voor afsluiten hypotheek

Vuistregel is dat alle kosten die je maakt om een hypotheek af te kunnen sluiten, eenmalig aftrekbaar zijn. Dit zijn niet alleen kosten voor hypotheekadvies, maar ook kosten voor bepaalde voorwaarden die de geldverstrekker verplicht stelt zoals een taxatie. Koop je een bestaande woning? Dan wil de geldverstrekker jou namelijk geen hypotheek geven zonder taxatierapport. Ook kun je de kosten die je maakt voor hypotheekbemiddeling aftrekken van de belasting, net als de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte.

Kosten die wel aftrekbaar zijn:
Onder de kosten die je maakt voor het afsluiten van je hypotheek, vallen:

• kosten voor hypotheekadvies en afsluiten van de hypotheek; 
• notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte, inclusief btw; 
• betaalde boeterente of oversluitkosten; 
• kosten voor de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie.

Bestaande woning
Koop je een bestaande woning? Dan kun je aftrekken: 

• taxatiekosten (alleen taxatie voor afsluiten van een hypotheek) 

Nieuwbouw
Koop je een nieuwbouwwoning? Dan zijn de volgende kosten aftrekbaar:

• bouwrente over de periode na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst
• kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (let op: dit kan alleen onder bepaalde voorwaarden! Check de website van de Belastingdienst voor meer info).

Niet aftrekbaar: bijkomende kosten voor aankoop, verbouwing en onderhoud*

Helaas kun je niet alle extra kosten die je maakt als je een huis koopt aftrekken van de inkomstenbelasting. De bijkomende kosten die je maakt voor het aankoopproces van de woning zelf, zijn niet aftrekbaar. Ga je je huis verbouwen? Verbouwingskosten zijn niet aftrekbaar, maar je kunt ze wel gedeeltelijk meefinancieren in je hypotheek.

Kosten die niet aftrekbaar zijn:
Deze bijkomende kosten zijn niet aftrekbaar: 

• Bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning (bijvoorbeeld kosten voor een aankoopmakelaar).
• Overdrachtsbelasting en omzetbelasting. 
• Notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte. 
• Bouwrente over de periode vóór het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst. 
• Kosten voor onderhoud* en verbouwing* van de woning. 
  *Let op: koop je een rijksmonumentenpand? Dan zijn sommige kosten voor onderhoud onder bepaalde voorwaarden wel aftrekbaar. Check voor meer info de website van de Belastingdienst.

Bijkomende kosten meefinancieren

De bijkomende kosten die je maakt als je een huis gaat kopen, kun je voor een deel meefinancieren in je hypotheek. Het maakt niet uit of je deze kosten kunt aftrekken van de belasting of niet. Sinds 2018 mag je maximale hypotheek 100% van de woningwaarde zijn. Komen jouw bijkomende kosten uit op 4% van de aankoopsom? Deze kosten moet je zelf betalen met eigen geld.

Hypotheekrente
De hypotheekrente over het bedrag dat je leent, zowel voor de koopsom als de 4% bijkomende kosten, is ook aftrekbaar.

Boeterente
Heb je al eerder een woning gekocht en is er sprake van boeterente die je wilt meefinancieren in de hypotheek? Dan is de rente over dat deel van de lening niet aftrekbaar.

Belastingaangifte eigen huis

Wil jij geen geld laten liggen tijdens je belastingaangifte? Dan hebben wij dit handige checklist 'Belastingaangifte eigen huis' voor je. Daarin lees je:

• nog eens welke kosten je allemaal mag aftrekken;
• hoe je die aftrekposten correct aangeeft.

Zo vergeet je niks in te vullen en profiteer jij van het belastingvoordeel waar je recht op hebt!