Overwaarde gebruiken als pensioen? Wees voorzichtig

De waarde van koopwoningen is de afgelopen jaren sterk gestegen. Grote kans dus dat jouw huis inmiddels overwaarde heeft. Dat voelt als een fijne gedachte, zeker met het oog op later. Maar rekenen op overwaarde als aanvulling op je pensioen is risicovol. De huizenmarkt is grillig en overwaarde is geen vast gegeven. In dit artikel lees je wat overwaarde precies is, waarom het geen zekere pensioenvoorziening is en welke mogelijkheden (en risico’s) er zijn om overwaarde te benutten.

Wat is overwaarde?

De overwaarde van je huis is het verschil tussen de actuele marktwaarde van je woning en je resterende hypotheekschuld, minus de verkoopkosten. Simpel gezegd: wat er overblijft als je je huis verkoopt en je hypotheek aflost.

Overwaarde ontstaat doordat huizen in waarde stijgen én doordat je gedurende de jaren aflost op je hypotheek. Dat kan een mooi bedrag opleveren, maar het is geen gegarandeerd vermogen.

Overwaarde als extra pensioenpotje

Veel mensen staan pas laat stil bij hun pensioen. Werknemers bouwen via hun werkgever pensioen op, maar dat is niet altijd voldoende. Zzp’ers en ondernemers moeten hun pensioen meestal volledig zelf regelen.

Een eigen huis wordt dan vaak gezien als een vorm van vermogensopbouw: investeren in stenen. De gedachte is logisch. Je woont in je investering, lost af en profiteert mogelijk van waardestijging. Maar als pensioenstrategie is dit geen waterdicht plan.

‘Ik heb later altijd de overwaarde nog’

De huizenmarkt kan snel omslaan. Dat is in het verleden al meerdere keren gebeurd. Tijdens een economische crisis kunnen huizenprijzen flink dalen, waardoor overwaarde deels of zelfs volledig verdampt.

Als je pensioen grotendeels leunt op de waarde van je huis, loop je het risico dat je later minder financiële ruimte hebt dan je had verwacht. Overwaarde is daarom vooral een mogelijke meevaller, geen basis om op te bouwen.

Hoe kun je overwaarde benutten voor extra pensioeninkomen?

Wil je je overwaarde toch gebruiken vóór of tijdens je pensioen? Dan zijn er verschillende mogelijkheden. Geen daarvan is zonder risico.

Opeethypotheek

Met een opeethypotheek krijg je periodiek of in één keer een bedrag uitgekeerd, terwijl je in je huis blijft wonen. Over het opgenomen bedrag betaal je rente, die meestal wordt opgeteld bij je hypotheekschuld en pas bij verkoop wordt verrekend.
Nadelen zijn de vaak relatief hoge rente en het feit dat je slechts een deel van de overwaarde kunt benutten.

Verkopen en terughuren

Je kunt je huis verkopen aan een investeerder en het vervolgens terughuren. Zo komt de overwaarde vrij en blijf je wonen waar je woont. Daar staat tegenover dat je maandlasten meestal flink stijgen en je geen eigenaar meer bent van je woning.

Krediethypotheek

Bij een krediethypotheek gebruik je je woning als onderpand voor een doorlopend krediet. Je kunt geld opnemen en aflossen tot een afgesproken limiet. De rente is vaak variabel.
Deze hypotheekvorm wordt tegenwoordig nog maar beperkt aangeboden, omdat de voorwaarden streng zijn.

Verkopen en kleiner wonen of huren

Door je huis te verkopen en kleiner te gaan wonen of te huren, maak je de volledige overwaarde vrij. Houd wel rekening met aankoopkosten bij een nieuwe woning en met stijgende huurprijzen als je gaat huren. Ook hier geldt: je weet niet hoe gunstig de woningmarkt is op het moment dat je verkoopt.

Overwaarde is prettig, maar geen zekerheid

Overwaarde kan een fijne aanvulling zijn, maar is geen solide pensioenbasis. De hoogte ervan hangt af van factoren waar je weinig invloed op hebt, zoals de huizenmarkt en rentestanden. Wie zekerheid wil over zijn inkomen later, doet er verstandig aan om daarnaast actief pensioen op te bouwen.

Tip: Sinds juni 2024 volgden ruim 10.000 mensen ons webinar over hoe je je pensioen slim kunt regelen. Financieel Expert Oskar Barendse legt op een begrijpelijke manier uit welke (fiscaal aantrekkelijke) opties je hebt. Maar liefst 96% van de kijkers geeft aan iets nieuws geleerd te hebben.