Verschil tussen v.o.n. en k.k.: hoeveel geld scheelt je dit?

De afgelopen jaren heb je lekker genoten van je huurwoning. Maar na lang dromen staat je besluit nu echt vast: je gaat er werk van maken eindelijk een eigen huis te kopen. Nadat je je budget hebt bepaald, kun je gericht op zoek naar een woning in jouw prijsklasse. Dat een vraagprijs soms vrij op naam (v.o.n.) is en soms kosten koper (k.k.) weet je inmiddels. Maar wat is eigenlijk het verschil tussen v.o.n. en k.k. voor jouw portemonnee?

Verschil tussen v.o.n. en k.k.

Een koopwoning kost altijd meer geld dan alleen de koopsom. Veel huizenkopers schakelen de hulp in van experts, zoals een aankoopmakelaar en hypotheekadviseur. Daarnaast zijn er bijkomende kosten die je verplicht bent te maken als je een bestaande woning kosten koper koopt, zoals notariskosten en overdrachtsbelasting.

Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je je eerste woning en ga je er zelf wonen? Dan kun je in 2026 in aanmerking komen voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting, mits de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000. In dat geval betaal je 0% overdrachtsbelasting. Voldoe je niet aan deze voorwaarden, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting als je de woning zelf gaat bewonen.

Als je een woning koopt die je niet zelf als hoofdverblijf gebruikt, zoals een tweede woning of beleggingspand, geldt in 2026 een overdrachtsbelasting van 8%.

Het verschil tussen v.o.n. en k.k. zit in wie deze kosten betaalt:

1. Overdrachtsbelasting
2. Notariskosten voor de leveringsakte
3. Notariskosten voor inschrijving bij het Kadaster

Koop je een woning kosten koper, dan betaal jij deze kosten zelf. Koop je een woning vrij op naam, dan zijn deze kosten al verwerkt in de vraagprijs en hoef je ze niet apart te voldoen.

Hoeveel scheelt v.o.n. of k.k. in je portemonnee?

Als huizenkoper is het belangrijk om te weten hoeveel eigen geld je nodig hebt. Bij een woning vrij op naam moet je rekening houden met ongeveer 3% aan bijkomende kosten bovenop de koopsom. Bij een woning kosten koper loopt dit op tot ongeveer 6%, afhankelijk van je situatie en of je overdrachtsbelasting betaalt.

Rekenvoorbeeld
Stel: je koopt een woning met een koopsom van € 200.000.

Bij een woning vrij op naam betaal je ongeveer 3% aan bijkomende kosten. Dat betekent dat je in totaal circa € 206.000 kwijt bent.

Koop je dezelfde woning kosten koper en betaal je overdrachtsbelasting, dan komen de bijkomende kosten uit op ongeveer 6%. In dat geval betaal je circa € 212.000.

Sinds 2018 mag je maximale hypotheek maximaal 100% van de woningwaarde bedragen. Alle bijkomende kosten moet je dus betalen met eigen geld.

Is een woning v.o.n. kopen voordeliger dan k.k.?

Hoewel een woning vrij op naam op het eerste gezicht goedkoper lijkt, is het niet per definitie een betere deal dan een woning kosten koper. De kosten voor de eigendomsoverdracht zijn bij v.o.n. namelijk verwerkt in de vraagprijs. Daarnaast geldt bij nieuwbouw vaak 21% btw, terwijl je bij een bestaande woning meestal 2% overdrachtsbelasting betaalt.

Ook is bij nieuwbouwwoningen meestal weinig tot geen onderhandelingsruimte over de prijs, terwijl dat bij een bestaande woning kosten koper soms wel mogelijk is. Laat je dus niet alleen leiden door de aanduiding v.o.n. of k.k., maar kijk altijd naar het totaalplaatje.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

De kosten die je maakt voor het afsluiten van je hypotheek zijn bij zowel v.o.n. als k.k. fiscaal aftrekbaar. Denk aan notariskosten voor de hypotheekakte en advieskosten van de hypotheekadviseur. In dit artikel lees je meer over hoe je deze kosten kunt aftrekken van de inkomstenbelasting.

Meer weten over alle kosten waar je mee te maken krijgt bij het kopen van een huis en het afsluiten van een hypotheek? In het gratis e-book Hypotheek afsluiten lees je precies waar je rekening mee moet houden.