Wat betekent 'vrij op naam' en 'kosten koper'?

  • Gepubliceerd: 25 oktober 2018
  • Laatst geüpdate: 24 mei 2019
  • 4 minuten

Als je op zoek bent naar een woning ben je ze ongetwijfeld wel eens tegengekomen: de begrippen ‘vrij op naam’ (v.o.n.) en ‘kosten koper’ (k.k.). Je leest hier wat deze begrippen betekenen en met welke kosten je rekening moet houden als je een huis koopt.

Starterslening kosten-639970-edited

Wat betekent ‘vrij op naam’ en ‘kosten koper’?

De begrippen 'vrij op naam' en 'kosten koper' gaan over de bijkomende kosten die je als koper moet betalen bij het kopen van een huis. K.k. is de meest gebruikte vorm. Dit betekent dat alle bijkomende kosten bovenop de koopsom voor de koper van de woning zijn. Bij het kopen van een woning v.o.n. betaalt de verkoper de bijkomende kosten of zitten deze kosten verwerkt in de koopsom.

Nog een beetje onduidelijk? Laten we even dieper ingaan op de betekenis van de begrippen.

Wanneer krijg je te maken met kosten koper?

Koop je een bestaande woning, dan doe je dit meestal op basis van k.k.. Dit betekent dat je als koper niet alleen de koopsom betaalt, maar ook alle wettelijke bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de inschrijving bij het kadaster en de leveringsakte.

Wanneer krijg je te maken met vrij op naam?

Ga je een nieuwbouwwoning kopen? Dan koop je deze meestal v.o.n.. Omdat je vaak de eerste eigenaar van de woning bent, betaal je geen overdrachtsbelasting. In plaats daarvan moet je over de koop 21% btw betalen. Maar dat zit - net zoals alle andere kosten van de projectontwikkelaar - bij de koopprijs inbegrepen.

Soms worden bestaande woningen v.o.n. te koop gezet. In dat geval neemt de verkoper de kosten voor de overdracht en de overdrachtsbelasting voor zijn of haar rekening. Vaak gebeurt dit om de woning aantrekkelijker te maken voor verkoop, waardoor je dit in de huidige oververhitte woningmarkt niet of nauwelijks tegenkomt.

Op welke bijkomende kosten kan ik rekenen?

V.o.n. kopen betekent niet dat je geen bijkomende kosten hebt. Er zijn bijkomende kosten die je zowel bij v.o.n. als k.k. moet betalen. Denk aan notariskosten voor de hypotheekakte, advies- en bemiddelingskosten, mogelijke kosten voor een taxatie en eventueel de borgstelling voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze kosten zijn eenmalig aftrekbaar van de belasting.

- Bij k.k. kun je rekening houden met ongeveer 4% van de koopsom;
- bij v.o.n. is dit ongeveer 2% van de koopsom.

Wat is voordeliger: vrij op naam of kosten koper?

Nu denk je misschien dat v.o.n. per definitie voordeliger is, maar dat is niet altijd het geval. Of v.o.n. of k.k. voordeliger is, kun je niet zomaar zeggen. Dat hangt namelijk af van een aantal factoren, namelijk:

- Of je meerwerk wilt uitvoeren
Als je een nieuwbouwwoning v.o.n. koopt, wordt deze casco of met standaard voorzieningen opgeleverd. Wil je iets extra laten doen of een aanpassing van het standaard plan, dan worden er kosten in rekening gebracht voor meerwerk. Dit meerwerk kun je meefinancieren in je hypotheek, want alle kosten tellen mee voor de bepaling van de waarde van de nieuwbouwwoning.

- De vraagprijs van de woning
De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn de laatste tijd sterker gestegen dan die van - vergelijkbare - bestaande woningen, waardoor zulke woningen gemiddeld iets duurder zijn dan bestaande woningen. Daarnaast valt bij nieuwbouw meestal niet zoals bij een bestaande woning te onderhandelen over de vraagprijs. Het kan dus zijn dat een nieuwbouwwoning duurder uitpakt dan een bestaande woning.

- De kosten die je kunt meefinancieren in je hypotheek
Tegenwoordig mag je maar 100% van de waarde van een woning lenen. Als je er van uitgaat dat de marktwaarde gelijk is aan de koopsom, kun je de bijkomende kosten niet meefinancieren in je hypotheek. Dit moet je met eigen geld betalen. Koop je een nieuwbouwwoning die v.o.n. is en waarbij de overdrachtskosten in de koopsom verwerkt zitten, dan heb je het voordeel dat je deze kosten volledig kunt meefinancieren.

- Of je te maken krijgt met dubbele woonlasten
Bij nieuwbouw regel je meestal eerst de hypotheek en vervolgens wordt de woning gebouwd. Tijdens de bouw van jouw nieuwbouwwoning krijg je dus al te maken met maandelijkse hypotheeklasten. En dat terwijl je er nog niet woont. Bij bestaande bouw kun je na de overdracht gelijk in de woning gaan wonen. Dat scheelt weer. 

Al deze variabelen maken het lastig om de kosten goed te vergelijken. Het hangt dus af van jouw situatie of v.o.n. of k.k. voordeliger is. 

Alle bijkomende kosten onder elkaar

Wil jij alle bijkomende kosten bij nieuwbouw en bestaande bouw in een handig overzicht? Download dan gratis de checklist ‘Bijkomende kosten’. Zo weet je precies hoeveel eigen geld jij moet sparen voor de aankoop van jouw droomwoning.


Xandra Boersma
Xandra schreef dit artikel voor Knab, de online bank waar je al je geldzaken regelt. Van de hypotheek voor je nieuwe woning tot aan je financiële planning.


Check alle bijkomende kosten voor een huis  Download de checklist

Ontdek binnen 2 minuten jouw maximale hypotheek