Verschil tussen v.o.n. en k.k.: hoeveel geld scheelt je dit?

De afgelopen jaren heb je lekker genoten van je huurwoning. Maar na lang dromen staat je besluit nu echt vast: je gaat er werk van maken eindelijk een eigen huis te kopen! Nadat je je budget hebt bepaald, kun je gericht op zoek naar een woning in jouw prijsklasse. Dat een vraagprijs soms vrij op naam (v.o.n.) is en soms kosten koper (k.k.) weet je inmiddels. Maar wat is eigenlijk het verschil tussen v.o.n. en k.k. voor jouw portemonnee? Het antwoord op deze vraag vind je in dit blog.

Verschil tussen v.o.n. en k.k.

Een koopwoning kost altijd meer geld dan alleen de koopsom. Veel huizenkopers schakelen de hulp in van experts, zoals een aankoopmakelaar en hypotheekadviseur, die natuurlijk een rekening sturen. Er zijn ook bijkomende kosten die je verplicht bent te maken als je een bestaande woning k.k. koopt, zoals de kosten voor de notaris die de overdracht regelt. Ben je tussen de 18 en 35 en koop je je eerste huis en is dat huis goedkoper dan € 510.000 (grens in 2024)? Dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Anders wel. 

Als je een woning vrij op naam koopt, hoef je een aantal kosten niet zelf te betalen die bij kosten koper wel voor jouw rekening zijn. Het verschil tussen v.o.n. en k.k. zit in deze kosten:

1. Overdrachtsbelasting (2% van de koopsom, tenzij je starter bent)
2. Notariskosten leveringsakte
3. Notariskosten voor jouw inschrijving bij het Kadaster

Koop je een woning kosten koper? Dan zijn de bovengenoemde kosten voor jouw rekening. Koop je een woning vrij op naam? Dan betaal jij deze kosten niet; er komen dus minder bijkomende kosten bovenop de koopsom. 

Hoeveel scheelt v.o.n. of k.k. in je portemonnee?

Als huizenkoper is het natuurlijk belangrijk om zicht te hebben op de kosten die je kwijt gaat zijn aan het kopen van een huis. Reken er bij een v.o.n. woning op dat er bovenop de koopsom 3% (van het aankoopbedrag) bij komt. In het geval van kosten koper komen er bovenop de koopsom nog 6% (van het aankoopbedrag) aan bijkomende kosten.

Rekenvoorbeeld
Stel: Je hebt een leuke woning gezien met een vraagprijs van € 200.000 v.o.n. Daar komen nog (ongeveer) 3% aan bijkomende kosten bij, dus je betaalt dan in totaal € 206.000. Bij een woning waarvoor € 200.000 k.k. wordt gevraagd, komt er 6% bovenop aan bijkomende kosten. Je betaalt dan € 212.000.

Sinds 2018 mag jouw maximale hypotheek slechts 100% van de woningwaarde bedragen. Alle kosten die je extra maakt, moet je betalen met eigen geld. Wanneer je een woning v.o.n. koopt, ben je dan 3% extra kosten kwijt. Bij woning die je k.k. koopt, betaal je 6% extra. 

Is een woning v.o.n. kopen voordeliger dan k.k.?

Goed, je weet nu dat je voor een woning vrij op naam op minder bijkomende kosten hoeft te rekenen dan een woning kosten koper. Toch is een woning vrij op naam kopen niet per definitie een betere deal dan een woning kosten koper. 

Links- of rechtsom moet de eigendomsoverdracht bij de notaris natuurlijk toch ergens van worden betaald, dus die kosten zijn verwerkt in de vraagprijs vrij op naam. Net als de belasting, die met 21% btw veel hoger is dan de lage 2% overdrachtsbelasting. 

Daarnaast valt bij een nieuwbouwwoning meestal niet te onderhandelen over de vraagprijs, iets wat je bij een woning die kosten koper te koop staat wel kunt proberen. Laat je dus niet teveel afleiden door een vraagprijs vrij op naam als je op zoek bent naar jouw droomwoning!

Welke kosten zijn aftrekbaar?

De bijkomende kosten die je maakt voor je financiering zijn bij zowel v.o.n. als k.k. fiscaal aftrekbaar. Denk daarbij aan kosten voor de notaris en de hypotheekadviseur. Weten hoe dat werkt? In dit artikel lees je meer over de hoe je deze kosten kunt aftrekken van de inkomstenbelasting. 

Meer weten over alle kosten waar je mee te maken krijgt als je een huis koopt en hypotheek afsluit? Dit gratis e-book Hypotheek afsluiten geeft je een goed overzicht.