Maximale hypotheek: ken jij deze 8 hypotheekverlagers al?
Maximale hypotheek deels afhankelijk van je maandlasten
Hoeveel je kunt lenen voor een huis, wordt voor een deel beïnvloed door je maandlasten. Eén van de factoren die je hypotheek beïnvloeden, naast de woningwaarde en hypotheekrente, is je inkomen. Van je inkomen worden de maandlasten afgetrokken. Al je financiële verplichtingen worden meegenomen tijdens de berekening. Zo bepaalt de geldverstrekker hoeveel je mag lenen voor je nieuwe woning.
Hypotheekverlagers
Er zijn nogal wat zaken die onder je financiële verplichtingen vallen. Wij hebben een paar belangrijke hypotheekverlagers voor je op een rij gezet. Zo krijg je een goed beeld van alle zaken die de hoogte van je hypotheek kunnen beïnvloeden.1. Private lease auto
Stel: Jij hebt een private lease auto of krijgt er binnenkort één. Een private lease auto kan een nadelige invloed hebben als je een hypotheek wilt afsluiten. Het lease-contract van deze auto wordt namelijk geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Dit gebeurt voor 100% van de totale lease-som. De geldverstrekker rekent 2% van dit geregistreerde bedrag als maandelijkse financiële last.
Hierdoor kun je dus een stuk minder lenen voor je woning. Een leaseauto met een tweejarig contract van € 300 zorgt voor een verlaging van je hypotheek van zo’n € 50.000. Voor de duidelijkheid: dit telt alleen voor je privé auto, een auto van de zaak beïnvloedt je hypotheek dus niet.
2. Smartphone met abonnement
Ook een smartphone wordt bij het BKR geregistreerd, als jij hiervoor meer dan € 250 leent. Dus door die gloednieuwe telefoon kun je misschien wel minder lenen voor je droomwoning. Stel: Jij betaal € 20 per maand voor je smartphone. Dan kost dit je zo’n € 5.500 aan hypotheek. Dit kan bovendien nog hoger oplopen als je kinderen hebt en ook hun telefoons op jouw naam staan.
Maar wacht: jouw abonnement duurt toch maar 2 jaar, waarom heeft het dan zo’n grote invloed? Het zit zo. Een telefoonabonnement wordt voor totale looptijd van je hypotheek meegerekend, dat is meestal zo’n 30 jaar. Dat kan dus om veel geld gaan.
3. Erfpacht
Koop jij een huis waar erfpacht op rust? Dat heeft als grote voordeel dat je bij het kopen van de woning niet betaalt voor de grond. Je hebt daarvoor dus een minder hoge lening nodig. Bij erfpacht moet je echter wel maandelijks of jaarlijks canon betalen. Is dit eeuwigdurend afgekocht? Dan heeft de erfpacht geen invloed op je hypotheek. Maar is de canon voor een korte periode afgekocht? Dan rekent de hypotheekverstrekker de erfpacht wel als woonlasten mee in de berekening van jouw hypotheek.4. Rood staan
Even rood staan op je bankrekening lijkt een makkelijke manier om vlug geld te lenen. Dit vul je toch gewoon weer aan zodra je je loon binnen hebt? Dit lijkt op het eerste oog misschien simpel, maar ook dit heeft invloed op je hypotheek. Rood staan op je rekening telt namelijk ook als een BKR-registratie. Zelfs de optie om rood te staan, is al van invloed.
Als jij een huis wilt kopen, is het daarom verstandig om de mogelijkheid tot rood staan te stoppen. Het duurt namelijk even voordat een BKR-notering uit het systeem verdwijnt. Anders heb je de kans dat je minder kunt lenen voor je woning.
5. Creditcard
Heb jij een creditcard waarbij je uitgesteld kunt betalen? Dan wordt dit kredietlimiet ook gezien als een financiële verplichting. Stel, het kredietlimiet van je creditcard staat op € 2.000. Dan rekent de hypotheekverstrekker met een maandlast van 2%, oftewel € 40. Dit zorgt slechts een kleine vermindering van je hypotheek, maar het is toch slim om erbij stil te staan of deze maandlasten daadwerkelijk nodig zijn. Heb je een bestedingslimiet van € 2.000? Dan heeft dit geen effect op je hypotheek.6. Alimentatie
Ook een scheiding kan een rol spelen bij het afsluiten van je hypotheek. Wellicht heb je afspraken gemaakt met je ex-partner over alimentatie. Als jij partneralimentatie moet betalen, wordt dit van je inkomen afgetrokken. Dit verlaagt je hypotheek altijd. Betaal je alimentatie voor je kinderen? Dan beïnvloedt dit je hypotheek niet. Kinderalimentatie telt namelijk nooit als inkomen.7. Studieschuld bij het DUO
Een studieschuld staat niet bij het BKR geregistreerd. Toch is dit van invloed op de hoogte van je hypotheek. Als jij gedurende je studententijd een schuld hebt opgebouwd, rekent de hypotheekverstrekker deze mee in je maandlasten. Sinds 2024 rekent men wel met de actuele stand van je studieschuld in plaats van met het oorspronkelijke schuldbedrag.
Vanwege de huidige lage - of niet bestaande - rente over de studieschulden, besloot de overheid om de schuld vanaf 2021 minder zwaar mee te laten tellen. De weging wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde rente van de laatste vijf jaar. Een stel met ieder in een inkomen van € 30.000 en beiden een studieschuld van € 13.700, kan daardoor zo'n € 8.000 meer aan hypotheek krijgen.
8. Andere leningen die niet bij het BKR geregistreerd staan
Er zijn een aantal leningen die geen BKR-registratie hebben, maar wel invloed hebben op je maximale hypotheek. Doordat ze niet geregistreerd zijn, komen ze pas in een later stadium tijdens je hypotheekaanvraag aan het licht. Ze staan namelijk wel op je belastingaangifte of rekeningafschriften . Een voorbeeld hiervan is een onderhandse lening van je ouders. Dit wordt gezien als een schuld. Daarom rekent de hypotheekverstrekker dit mee bij jouw aanvraag.
En denk ook aan een eventueel echtscheidingsconvenant. Wellicht zijn hierin afspraken gemaakt waardoor je nog een uitstaande schuld hebt aan je ex partner, ook wel een overbedelingsvordering genoemd. Deze moet je immers ook terugbetalen en telt ook als een schuld.
maximale hypotheek berekenen
Er zijn dus nogal wat factoren die bepalen hoeveel je voor je droomwoning kunt lenen. Vooral als je meerdere hypotheekverlagers voor jou van toepassing zijn, kan dit voor een flink lagere hypotheek zorgen. Je kunt natuurlijk zelf je maximale hypotheek berekenen.
Annika Bolhuis
Annika werkte tussen 2015 en 2017 bij Knab. In die tijd schreef ze verschillende artikelen over het regelen van je geldzaken.
