Huis kopen met erfpacht: de voordelen en nadelen

Heb jij je oog laten vallen op een huis met erfpacht? Voordat je je erop vastlegt, is het slim om te weten wat erfpacht precies is. En om je even te verdiepen in de voordelen en nadelen van het kopen van een huis met erfpacht, want die zijn er zeker.

Wat is erfpacht? 

Als jij een huis koopt met erfpacht, wordt je geen eigenaar van de grond. De grond en de woning die daarop staan blijven dan van iemand anders, bijvoorbeeld van de gemeente, een particulier of Staatsbosbeheer. Wat jij koopt, is het recht van erfpacht: het recht om de grond en de woning die erop staat te gebruiken. Hiervoor moet je wel elk jaar een vergoeding betalen: de erfpachtcanon.

Wat zijn de voordelen van een huis kopen met erfpacht?

Een huis kopen met erfpacht kan een goede deal zijn, er zitten namelijk heel wat voordelen aan.

Aantrekkelijke prijs
Het grote voordeel van een huis kopen waarop erfpacht rust, is de prijs. Omdat je geen eigenaar van de grond wordt, betaal je hier niet voor in de aankoopprijs van de woning. Is jouw maximale hypotheek te laag voor een bepaald type woning in de buurt die jij leuk vindt? En staan er ook woningen te koop waarop erfpacht rust? Wellicht vallen die wel binnen je budget, omdat je daarvoor minder hoeft te lenen.

Wil jij je huis waarop erfpacht rust weer verkopen? Dan is de lagere vraagprijs, doordat er sprake is van erfpacht, ook een voordeel. Jouw huis is dan namelijk voor een grotere groep kopers bereikbaar.

Erfpacht is fiscaal aftrekbaar
De erfpachtcanon die je betaalt voor het gebruik van de grond, kun je bij de belastingaangifte aftrekken van je belastbaar inkomen. Je hebt dus hetzelfde fiscale voordeel als wanneer je een hogere hypotheek afsluit en meer hypotheekrente kunt aftrekken.

Nationale Hypotheek Garantie
Wil jij de financiële risico’s van een eigen huis beperken? Dan kun je ervoor kiezen een hypotheek af te sluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Vaak is de bank dan bereid jou een aantrekkelijke hypotheekrente te bieden. Koop je een huis waarop erfpacht rust? Dan kun je ook kiezen voor een hypotheek met NHG. 

Vooruit betalen of afkopen
Erfpacht kan vooruit worden betaald voor een bepaalde periode, of zelfs eeuwigdurend worden afgekocht. Dat laatste betekent dat je nooit meer erfpachtcanon hoeft af te dragen. Wil jij de erfpachtcanon voor een aantal jaren alvast betalen of afkopen? Dan is de afkoopsom niet fiscaal aftrekbaar. Als je een lening afsluit om de vooruitbetaling of afkoop van erfpacht te financieren, mag je de rente over deze lening wel aftrekken van je belastbaar inkomen net zoals hypotheekrenteaftrek.

Hoewel je (tijdelijk) geen canon afdraagt, maakt dat je nog steeds geen eigenaar van de grond.

Grond kopen
Soms wordt de grond te koop aangeboden aan de erfpachter, vaak is dit het geval als je een huis koopt van een woningcorporatie. In veel gevallen weet je alleen niet óf de grond te koop komt en wanneer.

Wonen in een natuurgebied
Wil je in de natuur wonen, ver buiten het rumoer van de stad? Staatsbosbeheer maakt dit mogelijk met erfpacht. Jij kan een stuk grond of een reeds bestaande woning kopen in een natuurgebied, maar betaalt daarvoor wel erfpacht. Zo kan Staatsbosbeheer met jou afspraken maken over de inrichting en het gebruik van het terrein. Jij kan gebruik maken van de gebouwen en/of en tegelijkertijd steun je het behoud van de natuur en het landschap op de lange termijn. 

Wat zijn de nadelen van een huis kopen met erfpacht? 

Koop je een woning waarop erfpacht rust? Dan word je niet voor niets gewaarschuwd door je vrienden of familie. Dat betekent niet dat jij je hierdoor uit het veld moet laten slaan, maar het is wel handig als je weet waar je aan begint.

Je hebt een betaalplicht
Voor niets gaat natuurlijk de zon op. De lagere aankoopprijs van de woning - omdat je niet betaalt voor de grond - moet natuurlijk op een of andere manier worden gecompenseerd. De prijs die je hiervoor betaalt heet de erfpachtcanon. Dit is de vergoeding voor het gebruik van de grond.

Reken erop dat je per jaar 5% van de grondwaarde aan erfpachtcanon kwijt bent. Is de grond € 60.000 waard, dan betaal je dus jaarlijks € 3.000 voor het gebruik hiervan. Vaak kun je ervoor kiezen per maand te betalen, dan ben je dus bruto € 250 per maand kwijt aan erfpachtcanon.

Erfpachtcanon kan stijgen
Het grote nadeel van erfpacht, is dat je kostenplaatje voor de toekomst vaak onzeker is. De erfpachtcanon staat meestal vast voor een bepaalde periode, vaak 49 of 99 jaar, maar het kan ook korter zijn. Voor die periode weet je dus wat je elke maand of elk jaar moet betalen aan huur voor de grond.

Loopt de erfpachtperiode af? Dan kan de erfpachtcanon worden aangepast, bijvoorbeeld omdat de grondprijs is gestegen. Op basis van de dan getaxeerde grondprijs, wordt de nieuwe erfpachtcanon vastgesteld voor de nieuwe erfpachtperiode. Het grote doemscenario van alle tegenstanders van erfpacht, is dat je erfpachtcanon zo dramatisch stijgt dat jij de maandlasten voor je huis niet meer kunt ophoesten. Daar zit je natuurlijk niet op te wachten.

Er zitten voorwaarden aan vast
Bij een erfpachtconstructie komt veel kijken waar je van tevoren nooit over had nagedacht. Vaak zijn de erfpachtvoorwaarden wel 15 pagina’s lang en staan vol juridisch jargon. Met andere woorden: geen touw aan vast te knopen. Tenzij jij jurist of notaris bent natuurlijk.

Heb je een ander beroep gekozen? Laat je dan van tevoren goed adviseren door iemand die er verstand van heeft, bijvoorbeeld een notaris of hypotheekadviseur. Het is wel zo prettig om goed te snappen waar je straks je handtekening onder zet. 

Huis te koop
Enerzijds zijn huizen waarop erfpacht rust vaak voor een grotere groep huizenkopers bereikbaar. Anderzijds kan het in de laatste jaren van de geldende erfpachtcanon lastig zijn om je huis te verkopen. Potentiële kopers hebben namelijk geen inzicht in hun maandlasten na afloop van de erfpachtperiode. En voor de verrassing van een torenhoge erfpachtcanon wil natuurlijk niemand komen te staan, ook de hypotheekverstrekker niet.

Hypotheek
Je voelt ‘m al aankomen: banken kunnen soms moeilijk doen bij hypotheekaanvragen voor woningen waarop erfpacht rust. Onmogelijk is het niet, maar er komt wat meer bij kijken dan bij een woning op eigen grond. Het erfpachtcontract moet aan strenge eisen voldoen, wil de hypotheekverstrekker bereid zijn jou geld te lenen om het recht van erfpacht te kopen. Loopt de erfpachtperiode af aan het begin van de looptijd van de hypotheek die jij wil afsluiten voor dit huis? Dan kan de bank met aanvullende eisen komen. Bespreek met je hypotheekadviseur wat er mogelijk is.

Geen vermogen over grond
Koop jij het recht van erfpacht? Dan word je geen eigenaar van de grond, maar erfpachter. Je bouwt dus ook geen vermogen op over de grond. Stijgt de waarde van de grond? Dan profiteer jij daar niet van mee.

Weinig inzicht in de waarde van de grond
Loopt de erfpachtperiode af en moet de canon weer opnieuw worden vastgesteld? Dan kan het lastig zijn om inzicht te krijgen in de grondprijs waarop je nieuwe erfpachtcanon wordt gebaseerd. De grondprijs is namelijk geen vrije marktprijs.

Hetzelfde probleem heb je als jij als erfpachter het aanbod krijgt om de grond te kopen. Alleen kun je dan altijd voor jezelf de berekening maken wat voor jou het meest voordelig is: investeren in de koop van de grond, of de erfpachtcanon te blijven betalen voor de periode dat jij er nog van plan bent te wonen.