Huis met erfpacht en hypotheek: hoe werkt dat?

  • Gepubliceerd: 8 september 2017
  • Laatst geüpdate: 3 juni 2019
  • 3 minuten

Je hebt een bod uitgebracht! De woning van jouw keuze staat niet op eigen grond, en je weet dat er wat haken en ogen zitten aan het kopen van een huis met erfpacht. Maar heeft erfpacht eigenlijk ook nog consequenties voor je hypotheek? En moet je daar nog speciale stukken voor aanleveren? We leggen hier uit hoe het zit met een huis met erfpacht en hypotheek.

huis-met-erfpacht-en-hypotheek-674527-edited.jpg

Huis met erfpacht en hypotheek: hoe werkt dat eigenlijk?

In huis-te-koop land kun je twee opties tegenkomen wat betreft de grond waar de woning op staat:

1. De woning staat op eigen grond. Je koopt dan een stukje Nederland bij het huis.
2. Iemand anders is eigenaar van de grond. Jij koopt het recht van erfpacht hierop.

Huis zonder grond
Koop jij een huis waarop erfpacht rust? Dan word jij juridisch gezien niet de eigenaar van de grond en het huis, maar erfpachter. Feitelijk koop je niet het huis en de grond, maar je koopt het recht van erfpacht hierop. Dit is het recht om andermans onroerende zaak te gebruiken. Als jij het recht van erfpacht koopt op een woning, geeft dit jou het exclusieve recht om de grond en de woning daarop te gebruiken. Als jij een hypotheek wilt afsluiten, is je onderpand het recht van erfpacht, dus niet het huis zelf.

Erfpachtcanon
Bovenop je maandelijkse lasten voor je hypotheek, betaal je ook erfpachtcanon. De erfpachtcanon is de jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond aan de eigenaar. Dit kun je een keer per jaar ineens betalen, of elke maand een deel. Check voor meer info Huis kopen met erfpacht: wat betaal je, wanneer en aan wie?

Wat heb je nodig voor de hypotheekaanvraag?

Als jouw hypotheekadviseur je hypotheekofferte voor je aanvraagt, kijkt de bank naar twee dingen om te beoordelen of jij in aanmerking komt voor de hypotheek. Ten eerste naar jouw financiële situatie: wat verdien je en wat zijn je financiële verplichtingen? Je moet een aantal documenten aanleveren die bewijs leveren over jouw financiële situatie. Welke? Dat staat in onze handige checklists voor je eerste koopwoning of een volgende koopwoning. Lees voor meer info ook Documenten hypotheekaanvraag: welke heb je nodig en wanneer?

Zit dat allemaal snor? Dat wil nog niet zeggen dat de financiering gegarandeerd rondkomt. De bank wil namelijk geen geld uitlenen voor een woning die dat bedrag helemaal niet waard is. Vandaar dat je verplicht bent een taxatierapport aan te leveren van de woning, waarin de woningwaarde door een onafhankelijke taxateur wordt onderbouwd. Benieuwd hoe een taxatie in zijn werk gaat? 

Erfpachtcontract

Koop je een woning die niet op eigen grond staat? Dan koop je dus officieel niet de grond en de woning, maar je koopt het recht van erfpacht hierop. De bank neemt daarom geen genoegen met alleen het taxatierapport van de woning. De hypotheekverstrekker wil namelijk ook een kopie zien van de erfpachtovereenkomst voor jouw nieuwe huis.

Erfpachtvoorwaarden

In het verleden waren de erfpachtvoorwaarden vaak heel onduidelijk en kregen banken bij particuliere erfpacht, slecht inzicht in wie de eigenaar was. Dat heeft ertoe geleid dat geen enkele bank meer een hypotheek wilde verstrekken aan een huis waarop particuliere erfpacht rustte. Balen voor iedereen die vóór die tijd een huis met particuliere erfpacht gekocht had wat ze nu weer wilden verkopen. Dat bleek niet meer te lukken, want kopers kregen de financiering hiervoor niet rond. Om deze reden zijn er 5 voorwaarden in het leven geroepen waaraan een particulier erfpachtcontract moet voldoen, om in aanmerking te komen voor een hypotheek. In het erfpachtcontract moeten de volgende 5 dingen staan:

  1. 1. Wie de eigenaar is
  2. 2. De looptijd van de huidige erfpachtperiode
  3. 3. De hoogte van de erfpachtcanon (het bedrag per jaar)
  4. 4. Een clausule die stelt dat de voorwaarden niet eenzijdig mogen worden aangepast
  5. 5. Een clausule die een aankoopverplichting van de grond uitsluit


Gemeentelijke of particuliere erfpacht

Jij wordt dus zelf geen eigenaar van de grond waarop je wilt gaan wonen: zoveel is duidelijk. Maar... wie is dan wel de eigenaar? Dat is een belangrijke vraag. Niet alleen voor jou als erfpachter, omdat jij aan die instelling of persoon elk jaar de erfpachtcanon gaat betalen. De hypotheekverstrekker wil dit ook graag weten. Er zijn twee mogelijkheden:

  1. 1. De gemeente is eigenaar van de grond
  2. 2. Er is een particuliere eigenaar


Meestal is de gemeente eigenaar van de grond. Maar het kan ook iemand anders zijn, bijvoorbeeld een kerk of waterschap, een particuliere vastgoedeigenaar of een Vereniging van Eigenaren. Is de gemeente eigenaar? Dan zal je hier waarschijnlijk niet zoveel last van hebben als je een hypotheek wilt afsluiten.

Is de eigenaar iemand anders dan de gemeente? In dat geval staat de hypotheekverstrekker waarschijnlijk niet te springen om jou geld te lenen voor dit huis. Maar dat wil niet zeggen dat het per definitie niet kan. Heb je interesse in een huis waarop particuliere erfpacht rust? Laat je dan eerst goed informeren door je hypotheekadviseur voordat je veel tijd en moeite gaat steken in het kopen van dit huis. 

De looptijd van de huidige erfpachtperiode en hoogte van de erfpachtcanon

Hiermee weet je voor de komende jaren dat de erfpachtperiode duurt, hoeveel erfpachtcanon je per jaar moet afdragen. Prettig, want zo weet je dus van tevoren precies waar je aan toe bent. Je hoeft niet bang te zijn dat, als de erfpachtperiode afloopt, de canon ineens zó stijgt dat jij je woonlasten niet meer kunt betalen en gedwongen bent te verhuizen.

Staat jouw huis niet op gemeentelijke maar particuliere grond? Dan moet de erfpachtperiode voor onbepaalde tijd zijn vastgesteld. Dat betekent dat de hoogte van de erfpachtcanon die jij verschuldigd bent aan de eigenaar, niet meer mag wijzigen.

Loopt de erfpachtperiode veel eerder af dan de looptijd van jouw hypotheek? Dan kan de hypotheekverstrekker gaan tegenstribbelen. Waarschijnlijk komt die dan met aanvullende eisen voor de aanvraag van jouw hypotheek.

Een clausule die stelt dat de voorwaarden niet eenzijdig mogen worden aangepast

Dit betekent dat zowel jij, de erfpachter, als de grondeigenaar hun handtekening moeten zetten als het erfpachtcontract wordt aangepast. Er kan dus niets gebeuren waar jij het niet mee eens bent.

Een clausule die een aankoopverplichting van de grond uitsluit

De eigenaar mag jou als erfpachter niet dwingen de grond van hem te kopen. Vaak is de grond zo duur dat je een lening moet aflsuiten om deze te kopen, wat je misschien helemaal niet kunt of wilt. Behalve de erfpachtcanon die je jaarlijks moet betalen, kan de grondeigenaar jou dus geen andere financiële plichten opleggen.

Voldoet het erfpachtcontract aan de voorwaarden?

De notaris controleert of het erfpachtcontract aan al deze eisen voldoet. Voldoet het particuliere erfpachtcontract niet aan deze voorwaarden? Dan kun je die hypotheek wel op je buik schrijven, hoe dik je salaris ook is. Dat is natuurlijk best een tegenvaller. Maar bedenk dat deze regels juist in het leven zijn geroepen om jou als erfpachter te beschermen. Je weet in ieder geval waar je aan toe bent. Je moet dan proberen het erfpachtcontract te laten wijzigen zodat het aan alle eisen voldoet om voor een hypotheek in aanmerking te komen. 

Meer weten over het afsluiten van een hypotheek? Download dan ons gratis e-book 'Stappenplan om je hypotheek af te sluiten'.



Marit Rooijakkers
Marit heeft voor ons geschreven over hypotheekzaken.


Deze stappen doorloop je bij het afsluiten van je hypotheek  Download het e-book

Ontdek binnen 2 minuten jouw maximale hypotheek