Mag de makelaar het bod van een ander vertellen?

Je hebt een huis bezichtigd en wilt een bod uitbrengen. Maar er zijn meerdere partijen geïnteresseerd. Wat zijn dan de regels bij het onderhandelen? En wat is precies de rol van de verkoopmakelaar?

De belangrijkste vraag: mag de makelaar het bod van een andere partij aan jou vertellen? Meestal niet. Bij een gewone onderhandeling of gesloten inschrijving mag de verkoopmakelaar geen bedragen, voorwaarden of andere details van biedingen van concurrenten delen. Er is wel één belangrijke nuance: bij een open online veiling kunnen biedingen juist zichtbaar zijn, omdat dit onderdeel is van de gekozen verkoopmethode.

Mag de makelaar het bod van een ander vertellen?

Bij een gewone onderhandeling of gesloten inschrijving is het antwoord: nee. De verkoopmakelaar mag jou dan niet vertellen wat andere geïnteresseerden concreet hebben geboden. Hij mag dus geen bedragen, voorwaarden, namen of andere details van biedingen van concurrenten delen.

Wat de makelaar meestal wél mag doen, is aangeven dat er meerdere geïnteresseerden zijn, dat jouw bod niet aantrekkelijk genoeg is of dat er andere biedingen liggen die voor de verkoper interessanter zijn. Hij mag alleen niet inhoudelijk vertellen hoe die biedingen eruitzien.

Je moet je bod dus meestal zelfstandig bepalen. Dat voelt misschien ongemakkelijk, maar deze regel voorkomt dat kopers met concrete biedingen van anderen tegen elkaar worden uitgespeeld.

Mag een makelaar met meerdere partijen tegelijk onderhandelen?

Ja, dat kan. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, hoeft een verkoopmakelaar niet altijd met één partij tegelijk te onderhandelen. De verkoper bepaalt samen met de makelaar welke verkoopmethode wordt gebruikt. Dat kan een één-op-één onderhandeling zijn, maar ook een inschrijving met biedtermijn of een open online veiling.

Belangrijk is dat de gekozen werkwijze duidelijk is. Potentiële bieders moeten weten welke verkoopmethode geldt en wat de spelregels zijn. Wordt de procedure tussentijds gewijzigd, dan moet dat duidelijk aan de betrokken partijen worden gecommuniceerd.

Wat niet mag, is partijen ongelijk informeren of biedingen van andere gegadigden gebruiken om iemand gericht op te jagen.

Het gaat niet alleen om de hoogte van het bod

De hoogste prijs is niet altijd doorslaggevend. De verkoopmakelaar behartigt het belang van de verkoper en kijkt samen met de verkoper naar het totale plaatje. Denk aan ontbindende voorwaarden, zekerheid over de financiering, de gewenste opleverdatum en de snelheid van afhandeling.

Het kan dus gebeuren dat een lager bod wordt geaccepteerd omdat het voor de verkoper aantrekkelijker is dan een hoger, maar onzekerder bod. Lees hierover ook: Bieden zonder voorbehoud van financiering: kan dat?

Wat mag de makelaar wél doen?

Hoewel de makelaar biedingen van andere partijen meestal niet concreet mag delen, heeft hij wel ruimte om namens de verkoper te handelen.

Doorgaan met bezichtigingen

Ook als jij al een bod hebt uitgebracht, mag de makelaar doorgaan met bezichtigingen. Een bod betekent namelijk nog geen koopovereenkomst. Ook een mondeling akkoord is bij een particuliere woningkoper niet genoeg. Pas als de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend, is de koop bindend. Daarna heeft de particuliere koper nog drie dagen wettelijke bedenktijd.

Jouw bod afwijzen of naast zich neerleggen

De verkoopmakelaar is niet verplicht om op jouw bod in te gaan. Zelfs niet als jouw bod hoger is dan dat van een andere partij. De verkoper bepaalt uiteindelijk welk bod het beste bij zijn situatie past.

De onderhandelingen afbreken

De makelaar mag de onderhandelingen met jou beëindigen als de verkoper met een andere partij verder wil. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren als een ander bod beter aansluit bij de wensen van de verkoper.

Een inschrijvingsprocedure organiseren

Zijn er veel geïnteresseerden, dan kan de verkoper kiezen voor een inschrijvingsprocedure. In dat geval brengen belangstellenden binnen een bepaalde termijn een bod uit. Vaak wordt gevraagd om een definitief bod, inclusief voorwaarden. De verkoper kiest vervolgens welk bod hij accepteert of met welke partij hij verder wil.

Meer hierover lees je in: Bieden op een huis met meerdere partijen: wat nu?

Wat zie je later in het biedlogboek?

Sinds 2023 moeten makelaars die zijn aangesloten bij een brancheorganisatie, zoals NVM of Vastgoed Nederland, werken met een biedlogboek. Dat biedlogboek is bedoeld om het biedproces achteraf beter controleerbaar te maken.

Het biedlogboek is meestal pas beschikbaar nadat de verkoop onherroepelijk is. Dat is bijvoorbeeld na afloop van de wettelijke bedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden. Kandidaat-kopers die een bod hebben uitgebracht, kunnen het biedlogboek dan inzien. Persoonsgegevens en herleidbare informatie worden daarbij geanonimiseerd.

Welke regels gelden bij het onderhandelen?

De precieze regels hangen af van de gekozen verkoopmethode en van de makelaarsorganisatie waarbij de makelaar is aangesloten. De kern is steeds hetzelfde: bieders moeten eerlijk en gelijk worden behandeld, de verkoopmethode moet duidelijk zijn en concrete biedingen van andere partijen worden niet zomaar gedeeld.

Zo bepaal je een sterk openingsbod

Omdat je meestal weinig informatie krijgt over andere biedingen, is een goede voorbereiding cruciaal. Bepaal vooraf wat je maximaal kunt betalen, welke voorwaarden je nodig hebt en hoeveel flexibiliteit je richting de verkoper hebt.

Kijk daarbij niet alleen naar de vraagprijs. Let ook op recente verkoopprijzen in de buurt, de staat van de woning, de ligging, het energielabel, de verwachte verbouwkosten en je eigen financiële ruimte na de aankoop.

Wil je hier hulp bij? Download dan het gratis e-book ‘Hoe bepaal je een openingsbod’.

Daarin lees je onder andere hoe je een realistische koopsom bepaalt, welke ontbindende voorwaarden je kunt opnemen en hoe je een duidelijke deadline aan je bod koppelt.

Bied met je hoofd, niet met de druk van het moment

Een huis kopen met meerdere geïnteresseerden kan spannend zijn. Juist dan helpt het om vooraf je grens te bepalen. De makelaar mag je meestal niet vertellen wat anderen precies bieden. Dat betekent dat je niet moet bieden op basis van geruchten, druk of aannames, maar op basis van wat het huis jou waard is én wat je financieel verantwoord kunt dragen.

Een sterk bod is dus niet alleen hoog. Het is ook duidelijk, goed voorbereid en passend bij jouw situatie.

Je las zojuist een artikel uit de Knab Bieb. Dé online verzamelplek met honderden praktische artikelen over hoe je je geldzaken slim kunt regelen.