Koopovereenkomst: wanneer is dit bindend?

Bij veel overeenkomsten geldt: mondelinge afspraken zijn ook afspraken. Maar bij het kopen of verkopen van een huis ligt dat anders. Gelukkig maar, want het gaat om grote bedragen en ingrijpende beslissingen. Wanneer is een koopovereenkomst voor een woning juridisch bindend? En vanaf welk moment zit je er echt aan vast?

Wanneer is een koopovereenkomst geldig?

Voor de koop van een woning geldt sinds 2003 een speciale regel: de koopovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd. Dit heet het schriftelijkheidsvereiste. Mondelinge afspraken over de koop van een huis zijn dus niet geldig.

Pas als de afspraken op papier staan en zijn ondertekend, kan er sprake zijn van een rechtsgeldige koopovereenkomst.

De schriftelijke koopovereenkomst

De schriftelijke koopovereenkomst wordt vaak het voorlopig koopcontract genoemd. Dat kan verwarrend zijn, want juridisch gezien is dit gewoon een bindende overeenkomst.

Zodra de koper de door beide partijen ondertekende overeenkomst ontvangt, gaat de wettelijke bedenktijd in. Die bedraagt drie dagen. Binnen die periode mag de koper zonder opgave van reden van de koop afzien.

Geldt het schriftelijkheidsvereiste ook voor de verkoper?

Lange tijd was onduidelijk of het schriftelijkheidsvereiste alleen de koper beschermde, of ook de verkoper. Kon een verkoper zich bijvoorbeeld beroepen op een mondeling akkoord, ook als hij het contract zelf nog niet had getekend?

Die vraag is beantwoord door de Hoge Raad.

Uitspraak van de Hoge Raad

In een uitspraak uit december 2011 heeft de Hoge Raad duidelijkheid gegeven. In de betreffende zaak was er mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van een woning, maar weigerde de verkoper later de koopovereenkomst te tekenen.

De rechter stelde vast dat er geen geldige koopovereenkomst tot stand was gekomen. De reden: zolang de overeenkomst niet schriftelijk is vastgelegd én door beide partijen is ondertekend, is zij niet rechtsgeldig. Een mondelinge toezegging van de verkoper is dus onvoldoende.

Wanneer ben je echt gebonden?

Een koopovereenkomst voor een woning is pas bindend als:

• de afspraken schriftelijk zijn vastgelegd
• zowel de koper als de verkoper hebben getekend

Voor de koper geldt daarna nog de wettelijke bedenktijd van drie dagen. Pas na afloop van die bedenktijd zit ook de koper definitief vast, tenzij er ontbindende voorwaarden in het contract zijn opgenomen.

Meer weten over het voorlopig koopcontract?

Wil je weten waar je op moet letten voordat je tekent? In het gratis e-book ‘Voorlopig koopcontract’ lees je welke onderdelen belangrijk zijn, welke risico’s er zijn en hoe je goed voorbereid tekent.

Zo weet je precies wanneer je wél en wanneer je nog niet vastzit aan de koop van een huis.