Klushuis kopen of toch een direct te betrekken woning?

  • Gepubliceerd: 8 september 2017
  • Laatst geüpdate: 23 mei 2019
  • 6 minuten

Wil jij al een tijdje jouw eerste huis kopen? Dan heb je vast ook al nagedacht over hoeveel jij wilt klussen in jouw nieuwe huis. Meer dan de helft van de starters heeft een voorkeur voor een huis waar niets meer aan gedaan hoeft te worden. Zij vinden het wel lekker om het huis na aankoop meteen te kunnen betrekken. Maar 13% van de starters steekt juist liever de handen flink uit de mouwen en wagen zich aan een klushuis. Maar wat past nou bij jou? Lees hier alles over de voor- en nadelen van een klushuis kopen, tegenover een direct te betrekken woning. 

Klushuis kopen

Klushuis kopen of een direct te betrekken woning

Wat direct te betrekken huizen precies zijn, spreekt eigenlijk voor zich. Het zijn woningen die in een goede staat verkeren, inclusief ingerichte keuken en badkamer. Jij hoeft helemaal niet te klussen om er te kunnen wonen. Klushuizen zijn daar het tegenovergestelde van: het zijn panden in slechte, vaak onbewoonbare staat, die je koopt voor een aantrekkelijke prijs. Daar zit wel een aantal regels aan vast: je moet het pand zodanig renoveren dat het minimaal bewoonbaar wordt en bent vaak verplicht om er vervolgens zelf een bepaalde periode te wonen. 

Van klushuis naar droomhuis

Als jij een klushuis onder handen neemt, kun je het helemaal naar eigen wens indelen. Jij bepaalt zelf de precieze plattegrond van jouw toekomstige huis, en meteen ook de inrichting ervan. Misschien droom jij wel van een inloopkast bij de slaapkamer, of van een badkamer met ligbad en regendouche. Het kan allemaal, zolang je budget het toelaat. Heb jij duidelijke ideeën over de indeling van je huis, dan is een kluswoning dus ideaal. Als je toch aan het bouwen bent, kun je van het huis helemaal jouw droomhuis maken. 

Direct betrekbaar is al ingedeeld

Een huis dat je meteen kunt betrekken, is al volledig ingedeeld door de vorige bewoners. Je hoeft de badkamer dus niet meer te betegelen en een bad of douche is al geplaatst. Dat scheelt jou een hoop (rot)werk, maar de kleur tegels moet jou wel maar net aanspreken. En wie weet zit de woonkamer aan de zijde van het huis waar jij liever de slaapkamer had gehad. Er is van alles te bedenken wat jou niet kan bevallen aan een huis dat direct betrekbaar is. 

Groter aanbod direct betrekbare woningen

Aan de andere kant kun jij natuurlijk net zo lang bezichtigen tot jij een huisje vindt dat aan jouw eisen en wensen voldoet. Het aanbod van direct betrekbare huizen is veel groter dan het aanbod van klushuizen. Is jouw wishlist niet overdreven lang en gespecificeerd, dan vind jij heus wel binnen niet al te lange tijd jouw droomwoning. Kant en klaar. Kan jij er lekker meteen in, terwijl de klusser flink moet renoveren voor de kluswoning überhaupt bewoonbaar is. 

Klussen is tijdrovend

Een klushuis is wel wat voor jou als je graag klust, het heft in eigen hand neemt en de indeling van jouw huis zelf bepaalt. Maar heb jij er wel voldoende tijd voor? Onderschat niet hoe lang het duurt voor je klushuis een beetje prettig bewoonbaar is. Als jij fulltime werkt, kun je alleen in de avonden en weekenden klussen. En op vrije dagen als tweede paasdag. Dan heb je eigenlijk geen tijd meer voor andere dingen die jij graag doet in je vrije tijd. Bedenk goed of jij dit ervoor over hebt. En wat als jij kinderen hebt? Dat kan ook een goede reden zijn om toch maar niet zo’n flinke renovatieklus op je hals te halen.

Kosten van klushuizen versus direct betrekbare woningen

Het grote voordeel van een klushuis is de lage vraagprijs. Dat veroorzaakt een lage hypotheek, zou je zeggen. Kluswoningaanbieders adverteren namelijk regelmatig met het voordeel van lage maandelijkse hypotheeklasten. Maar vergeet de flinke renovatiekosten niet die jou te wachten staan! De kosten van de renovatie verlaag je wel weer door veel zelf te doen. Ben jij een goede klusser en heb jij ook nog eens handige vrienden of familieleden, dan kan een klushuis erg voordelig zijn. Toch worden de kosten voor het opknappen van een klushuis over het algemeen ingeschat op minimaal 20% van de woningprijs. Deze renovatiekosten kun jij onder voorwaarden meefinancieren met jouw hypotheek, maar daar worden de maandelijkse hypotheeklasten natuurlijk wel hoger van.

Waardestijging door verbouwing

Wanneer jij investeert in een huis door te verbouwen, dan is het niet zo dat jouw hele investering terugkomt in de waarde van het huis. De vuistregel is dat de woningwaarde toeneemt met 70% van de verbouwingskosten. Als jij wilt verbouwen, moet je dus altijd eigen geld inbrengen. Dat is ook zo als jij de verbouwingskosten meefinanciert in de hypotheek. De hypotheek mag sinds 2018 namelijk niet hoger zijn dan 100% van de woningwaardeBenieuwd naar wat jij maximaal kunt lenen? Dat bereken je heel simpel met onze maximale hypotheek tool.

Waarde kant-en-klaar huis

Een huis dat jij direct kan betrekken heeft natuurlijk een veel hogere vraagprijs dan een klushuis. Logisch, want een huis in goede staat is nu eenmaal meer waard. Grote kans ook dat de verkoper zelf wel heeft verbouwd om het huis in zo'n goede staat te krijgen. Die verbouwingskosten zijn maar voor 70% terug te zien in de woningwaarde, dus daar bespaar jij op.

Huisverkopers weten daarnaast ook wel dat het voor veel huizenjagers een enorm pluspunt is als er nauwelijks of zelfs niets aan een huis hoeft te worden gedaan. Als jij nog niet eens een potje verf hoeft te kopen, dan bespaar je daar als koper natuurlijk veel geld èn tijd mee.

Onverwachte renovatiekosten

De kans is aanzienlijk kleiner dat je onverwacht voor hogere kosten komt te staan bij een huis waar je meteen in kan trekken, dan bij een klushuis. Je weet vrij goed waar je financieel aan toe bent met een huis dat direct te betrekken is. De uiteindelijke kosten van een klushuis zijn wat minder voorspelbaar. Tijdens de renovatie kun je zomaar tegen onverwachte klussen aanlopen, het duurt allemaal langer dan gepland. Voor je het weet wordt de renovatie duurder dan verwacht. Tijdens de renovatie kom je altijd wel iets tegen dat ‘ook leuk is om te doen’. Als je hier steeds aan toegeeft, kom je zeker geld tekort. Maak dus een goede planning en hou je hier zoveel mogelijk aan!

Goed idee: bouwkundig rapport 

Maar hoe maak je nu een goede planning? Aan een klushuis moet zoveel gebeuren dat je misschien door de bomen het bos niet meer ziet. Vraag in ieder geval altijd een bouwkundige keuring aan voor je begint met klussen. Zo krijg je een goed beeld van alles dat jij moet aanpakken.

De bouwkundig ingenieur controleert de bouwkundige staat van de woning en berekent welke kosten er gemaakt moeten worden. Een aannemer geeft je vervolgens inzicht in de kosten van elke afzonderlijke klus. Zo weet je redelijk nauwkeurig hoeveel hypotheek je nodig hebt bij het kopen van een klushuis. Hou wel rekening met een post ‘onvoorzien’. Je kunt namelijk nooit op alles voorbereid zijn.

Bouwkundige keuring soms verplicht

Een bouwkundig rapport is overigens ook een goed idee als jij een huis koopt dat direct te betrekken is. Zo weet je altijd waar je aan toe bent. Het is alleen meestal niet verplicht voor de aanvraag van een hypotheek. Dat verandert trouwens als uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud meer dan 10% van de marktwaarde zullen bedragen. Dan is een bouwkundige keuring wel verplicht.

Taxatierapport altijd verplicht

Een taxatierapport is altijd verplicht voor de aanvraag van jouw hypotheek, of het nu een klushuis is of een direct te betrekken huis. De taxateur bepaalt wat de woning waard is en schrijft vervolgens een taxatierapport voor de hypotheekverstrekker, die natuurlijk wil weten hoeveel het onderpand waard is.

Zo’n taxatierapport bepaalt ook mede hoeveel je kunt meefinancieren voor de renovatie. Als jij een klushuis koopt, dan valt de waarde van het huis voor de renovatie in het niet bij de waarde na de renovatie. Dat is tenminste wel de bedoeling! Daarom moet jij ook een verbouwingsspecificatie inleveren bij de hypotheekverstrekker. Die toetst van tevoren of het renovatiebudget leidt tot daadwerkelijke waardeverhoging van het pand. 

Al met al moet je een hoop in overweging nemen bij de koop van je eerste huis. Een huis dat direct te betrekken is, is natuurlijk wel het tegenovergestelde van een klushuis. Denk goed na over de mate waarin jij wilt en kunt klussen. Wil jij meer weten over hoe jij van jouw droom je droomwoning maakt? Lees dan vooral dit gratis e-book 'Je eerste huis kopen'.



Jade Karthaus
Jade werkt bij Knab, dé plek waar je online je geldzaken slim regelt.


Een stappenplan voor de koop van je eerste huis  Download het e-book

Ontdek binnen 2 minuten jouw maximale hypotheek