Huis kopen als flexwerker: kun je een hypotheek krijgen?

Jij hebt geen vast contract, maar verdient de kost als flexwerker. Je hebt enerzijds vrijheid, maar toch ook de voordelen van werken in loondienst: ideaal voor jou dus. Je hebt nog nooit om werk en inkomsten verlegen gezeten. Maar nu je dit een paar jaar doet, wil je meer vaste grond onder je voeten. Het liefste wil je een huis kopen. Ineens wordt het wél een ding voor je dat je geen vast contract hebt. Kun jij een huis kopen als flexwerker? En een hypotheek afsluiten? Wij leggen het uit in dit artikel.

Wat is een flexwerker precies?

De naam zegt het al: een flexwerker heeft een flexibel arbeidscontract. Eigenlijk is “flexwerker” een soort containerbegrip waaronder veel verschillende typen dienstverbanden vallen. Elk van deze vormen van arbeidsovereenkomsten, heeft zijn eigen specifieke kenmerken. Op de vraag of jij als flexwerker in aanmerking komt voor een hypotheek, kunnen we niet één antwoord geven dat voor alle flexwerkers geldt. Het hangt er helemaal vanaf wát je precies hebt afgesproken met je werkgever.

Flexcontract en hypotheek

Ook zonder vast contract is het mogelijk een hypotheek af te sluiten Je moet alleen wel aan bepaalde voorwaarden voldoen. Of je nu flexwerker bent, zzp’er of in vaste dienst werkt: voor iedereen die een hypotheek aanvraagt, kijkt de bank ten eerste naar de woningwaarde en ten tweede naar jouw inkomen.

Heb je een flexcontract? Dan staat dat inkomen niet vast voor de komende jaren. Je moet de hypotheekverstrekker in dat geval kunnen aantonen dat jij er financieel sterk genoeg voor staat om de hypotheeklast te kunnen dragen. Hoe doe je dat? Dat hangt af van jouw situatie en kan ook verschillen per hypotheekverstrekker, maar reken erop dat je aanvullende informatie moet aanleveren. Soms kan dat met een perspectiefverklaring.

Hieronder geven we voor de verschillende manieren van flexwerken aan wat je nodig hebt om in aanmerking te komen voor een hypotheek.

Tijdelijk contract voor vast aantal uren

Heb je een tijdelijk contract, voor een vast aantal uren per week? In dit geval kun je jouw werkgever een intentieverklaring vragen. Hierin geeft je werkgever aan dat het de bedoeling is om jou, na afloop van je tijdelijke contract, in vaste dienst te nemen. De hypotheekverstrekker weet op basis van dat document dat het aannemelijk is dat jij in de toekomst voldoende inkomen hebt om de hypotheeklast te kunnen betalen. 

Toetsinkomen: laatste drie jaar

Ben jij flexwerker en wil jij een huis kopen? De meeste hypotheekverstrekkers kijken naar jouw bruto jaarinkomen over de afgelopen drie kalenderjaren. Heb je het afgelopen jaar minder verdiend dan dat gemiddelde? Dan geldt het afgelopen jaar als de bovengrens van je inkomen waarmee je maximale hypotheek wordt berekend.

Stel: je hebt de afgelopen jaren respectievelijk € 20.000, € 26.000 en € 11.000 bruto verdiend. Je gemiddelde bruto inkomen over de laatste drie jaar is dan € 19.000. Alleen was je inkomen het laatste jaar het laagste: € 11.000. Dit inkomen wordt als uitgangspunt voor de berekening van jouw hypotheek genomen.

Je hypotheek wordt in dit geval op dezelfde manier berekend als bij een zzp'er. Lees in ons andere artikel hoe je je hypotheek kunt berekenen. 

Hypotheek met oproepcontract

Een flexibel contract kan ook inhouden dat het aantal werkuren, en dus je inkomen, niet vast staan. Hieronder vallen bijvoorbeeld de oproepcontracten, zoals het nul-urencontract of een min-maxcontract.

Nul-urencontract

Met een nul-urencontract heb je geen garantie op inkomen, omdat dit kan betekenen dat je een week helemaal niet werkt en dus niks verdient. Toch is het met een nul-urencontract ook mogelijk een hypotheek af te sluiten. Ben jij een kwartaal aan het werk op basis van een 0-uren contract? Dan is je werkgever verplicht je het gemiddelde aantal gewerkte uren over het afgelopen kwartaal door te blijven betalen, ook al ga je in werkelijkheid minder uren draaien.

Daarnaast moet jij, net als iedereen die in loondienst werkt, een werkgeversverklaring aanleveren voor de hypotheekaanvraag. Verder wordt er dus gekeken naar je gemiddelde bruto jaarinkomen over de afgelopen drie kalenderjaren voor de berekening van je maximale hypotheek.

Min-maxcontract

In een min-maxcontract staat hoeveel uur jij per week minimaal moet werken en hoeveel maximaal. Alle uren boven het minimum zijn op oproepbasis. Bij dit type contract kijkt de hypotheekverstrekker naar het minimaal aantal uren in je contract - en dus inkomen dat jij minimaal verdient. Daarnaast wordt je gemiddelde bruto inkomen over de laatste drie jaar gecontroleerd. Ben je in loondienst en heb je een min-maxcontract? Dan moet je ook een werkgeversverklaring indienen als je een hypotheek aanvraagt.

Uitzendkracht of gedetacheerde

Uitzendkrachten en gedetacheerden hebben geen contract bij het bedrijf waarvoor ze (tijdelijk) werk verrichten, maar zijn in dienst van een bureau dat deze werknemers plaatst bij bedrijven. Als uitzendkracht of gedetacheerde kun je, onder voorwaarden, een hypotheek afsluiten. Ook in dit geval moet je de hypotheekverstrekker kunnen bewijzen dat jij in staat bent genoeg werk en dus inkomsten te regelen om je hypotheeklasten te kunnen betalen. Je raadt het al: de bank kijkt hiervoor naar jouw inkomen over de afgelopen drie kalenderjaren.

Daarnaast moet je aantonen dat je op dit moment een inkomen hebt. Wil jij binnenkort een hypotheek afsluiten? Verzamel dan alvast je jaaropgaven van 2014, 2015 en 2016 en je recente loonstrookjes. Heel soms wordt ook een inkomensverklaring geaccepteerd. 

Payrollen

Payrollen is een constructie om je te laten uitbetalen. Veel freelancers die niet officieel staan ingeschreven bij de Kamer van Koophandel als zzp'er, kiezen hiervoor. Het betekent dat je in loondienst werkt, alleen sta je niet op de loonlijst van het bedrijf waarvoor je werkt, maar op de lijst van het administratiekantoor dat de uitbetaling regelt. Op deze manier heb je de voordelen van loondienst zoals pensioenopbouw en recht op werkloosheidsuitkering, maar hoef je dit niet zelf te regelen. Wordt jij uitbetaald via een payroll bedrijf? Dan moet je de hypotheekverstrekker je jaaropgaves van de afgelopen drie kalenderjaren leveren, plus een recente loonstrook als bewijs dat je op dit moment een inkomen hebt.

Aanvullende eisen

Sommige hypotheekverstrekkers stellen nog meer eisen aan flexwerkers, bijvoorbeeld dat niet de hele woningwaarde geleend mag worden, maar een deel daarvan (bijv. 85%). De rest van de koopsom en kosten koper moet je met eigen geld financieren.

Koop je alleen of samen?

Een van de eerste vragen die de hypotheekadviseur je stelt, is of jij alleen een huis koopt of samen met je partner. Heb jij een flexcontract en je partner een vast contract? Dan is er waarschijnlijk niet zoveel aan de hand. Heb jij flexibel werk en koop jij alleen? Dan gelden de regels zoals je hierboven hebt gelezen.

Realiseer je dat jouw hypotheekaanvraag van vele factoren afhankelijk is, waarvan jouw contracttype er één is. Heb je geen maandelijks vast inkomen? Na het lezen van dit artikel weet je dat dit niet per definitie een showstopper voor je hypotheek is. 

Werkgevers- en intentieverklaring 

Heb je een tijdelijk contract en wil je een woning kopen? Dan heb je wel een intentieverklaring nodig. Lees er meer over in ons gratis e-book 'De werkgevers- en intentieverklaring'.