Hypotheek berekenen als zzp'er, hoe werkt dat?

Eigen baas zijn heeft veel voordelen. Je bent vrijer in je keuzes en niet afhankelijk van een werkgever. Maar als je als zzp’er een hypotheek wilt afsluiten, werkt het nét even anders dan bij iemand in loondienst. Je inkomen is vaak minder voorspelbaar, waardoor geldverstrekkers voor zzp’ers andere rekenregels gebruiken. Hoe dat precies zit, lees je hier.

Hypotheek berekenen voor zzp’ers

Wie in loondienst werkt, kan met loonstroken en een werkgeversverklaring eenvoudig aantonen wat hij verdient. Voor zzp’ers werkt dat anders. Je hebt geen vast salaris en geen loonstroken. Daarom gebruiken geldverstrekkers een andere methode om je inkomen te beoordelen.

De cijfers van meerdere jaren

Ben je zzp’er en wil je een hypotheek afsluiten, dan moet je laten zien dat je inkomen structureel genoeg is om de maandlasten te dragen. In de meeste gevallen kijken geldverstrekkers naar je jaarcijfers van de afgelopen drie kalenderjaren. Daarmee schatten zij in of je inkomen ook in de toekomst stabiel genoeg is.

Zo wordt je maximale hypotheek berekend

Heb je je jaarcijfers aangeleverd, dan wordt je zogenoemde toetsinkomen vastgesteld. Dat gebeurt meestal zo:

• de nettowinst van meerdere jaren wordt bekeken;
• daaruit wordt een gemiddelde berekend;
• is het inkomen in het meest recente jaar lager dan dat gemiddelde, dan wordt vaak dat lagere bedrag gebruikt.

Op basis van dit toetsinkomen wordt berekend hoeveel je maximaal kunt lenen.

Rekenvoorbeeld

Stel dat je winst er zo uitziet:

• Jaar 1: € 75.000
• Jaar 2: € 80.000
• Jaar 3: € 70.000

Het gemiddelde is € 75.000. Omdat het laatste jaar lager is dan dat gemiddelde, rekenen veel geldverstrekkers met € 70.000 als toetsinkomen. Op basis daarvan bepalen zij je maximale hypotheek.

Wil je weten hoeveel jij kunt lenen op basis van jouw inkomen? Dan kun je eenvoudig je maximale hypotheek berekenen.

Aanvullende voorwaarden

Naast je jaarcijfers vragen geldverstrekkers vaak om aanvullende documenten, zoals:

• aangiftes en aanslagen inkomstenbelasting;
• een prognose voor het komende jaar, opgesteld door een accountant of boekhouder.

Is die prognose lager dan je gemiddelde inkomen uit eerdere jaren, dan kan dat je maximale hypotheek beperken.

Niet meer lenen dan de woningwaarde

Ook als zzp’er heb je te maken met de loan-to-value-regel. Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Dat betekent dat je alle bijkomende kosten, zoals notariskosten en advieskosten, uit eigen zak betaalt. Ook als je op basis van je inkomen meer zou kunnen lenen.

Minder dan drie jaar actief als zzp’er

Werk je nog geen drie jaar als zelfstandig ondernemer? Dat hoeft geen probleem te zijn. Steeds meer geldverstrekkers bieden ook dan mogelijkheden voor een hypotheek. Wel wordt je inkomen vaak voorzichtiger beoordeeld:

• bij één jaar cijfers wordt meestal slechts een deel van de winst meegenomen;
• bij twee jaar cijfers wordt vaak gerekend met een gemiddeld inkomen, maar met een korting.

De exacte regels verschillen per geldverstrekker.

Hypotheek met NHG

Het is ook mogelijk om als zzp’er een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten. Daarbij wordt je inkomen gemiddeld over meerdere jaren beoordeeld. Heb je naast je onderneming ook inkomen uit loondienst gehad, dan kan dat worden meegenomen. De voorwaarden zijn strenger, maar bieden wel extra zekerheid.

Wijzigingen die invloed hebben op je hypotheek als zzp’er

De afgelopen jaren zijn fiscale regels voor zelfstandigen stap voor stap aangepast. Denk aan:

• verdere afbouw van ondernemersaftrekken;
• wijzigingen in de belasting van winst;
• aanpassingen in NHG-voorwaarden;
• strengere handhaving rondom zelfstandig ondernemerschap.

Deze veranderingen kunnen invloed hebben op je toetsinkomen en daarmee op je maximale hypotheek. Wat dit concreet voor jou betekent, hangt af van je persoonlijke situatie.

Wil je hier zekerheid over? Dan is het verstandig om dit te bespreken met een hypotheekadviseur die ervaring heeft met zzp’ers.