Buitenlandhypotheek afsluiten: waar kan dat?

Wil je een huis kopen in het buitenland? Bijvoorbeeld als vakantiewoning, belegging of omdat je er later wilt gaan wonen? Dan is de financiering vaak ingewikkelder dan bij een woning in Nederland.

De meeste Nederlandse hypotheekaanbieders financieren geen buitenlands vastgoed. In de praktijk kom je daarom meestal uit bij een bank in het land waar de woning staat. Een andere mogelijkheid is dat je eigen geld gebruikt of, onder voorwaarden, de overwaarde van je Nederlandse woning opneemt.

In dit artikel lees je welke financieringsroutes er zijn, waarom banken terughoudend zijn en welke financiële, juridische en fiscale zaken je vóór de koop moet controleren.

Kun je een buitenlandhypotheek afsluiten bij een Nederlandse bank?

In theorie kan een Nederlandse bank een hypotheek verstrekken voor een woning in een ander land. In de praktijk gebeurt dat maar beperkt.

Een hypotheekaanbieder wil het huis als onderpand kunnen gebruiken. Betaal je de hypotheek niet meer, dan moet de bank de woning kunnen verkopen om de schuld terug te krijgen. Bij buitenlands vastgoed krijgt de bank te maken met een ander rechtssysteem, lokale registratie, buitenlandse taxaties en mogelijk ingewikkelde procedures.

Daarom bieden Nederlandse banken een buitenlandhypotheek meestal alleen aan:

• voor een beperkt aantal landen;
• aan klanten met een hoog inkomen of veel vermogen;
• via private-banking- of maatwerkdiensten;
• wanneer er voldoende ander onderpand beschikbaar is.

Welke landen en klanten worden geaccepteerd, kan per aanbieder en moment veranderen. Controleer daarom de actuele voorwaarden en ga er niet vanuit dat een Nederlandse bank een woning in een bepaald land standaard financiert.

Welke mogelijkheden heb je om een huis in het buitenland te financieren?

Een hypotheek afsluiten bij een buitenlandse bank

In veel gevallen is een hypotheek bij een bank in het land van aankoop de meest haalbare route. Deze bank kan het onderpand volgens het lokale recht registreren, taxeren en indien nodig verkopen.

Een lokale bank kijkt meestal naar:

• je inkomen en de bestendigheid daarvan;
• je bestaande leningen en maandlasten;
• je woonplaats en fiscale woonland;
• de waarde, staat en ligging van de woning;
• het doel van de aankoop: hoofdverblijf, vakantiehuis of verhuur;
• de hoeveelheid eigen geld die je inbrengt;
• je leeftijd en de gewenste looptijd.

Voor kopers die niet in het land wonen gelden vaak strengere voorwaarden dan voor lokale inwoners. De bank kan bijvoorbeeld een groter eigen aandeel vragen, een kortere looptijd hanteren of alleen bepaalde inkomensbronnen accepteren.

Welke documenten vraagt een buitenlandse bank?

De exacte eisen verschillen per land en aanbieder. Houd in ieder geval rekening met:

• een paspoort of identiteitsbewijs;
• een lokaal fiscaal nummer;
• loonstroken, jaaropgaven of pensioenoverzichten;
• belastingaangiften uit Nederland;
• bankafschriften en vermogensoverzichten;
• gegevens over bestaande hypotheken en leningen;
• voor ondernemers: jaarrekeningen en recente bedrijfscijfers;
• de koopovereenkomst en lokale taxatie.

Documenten moeten soms officieel worden vertaald, gelegaliseerd of voorzien van een apostille. Vraag vooraf welke vorm de bank accepteert, zodat je niet meerdere keren dezelfde stukken hoeft te laten opstellen.

Overwaarde van je Nederlandse woning gebruiken

Heb je een koopwoning in Nederland met overwaarde? Dan kun je je Nederlandse hypotheek mogelijk verhogen of een aanvullende lening afsluiten. Het vrijgekomen geld kun je vervolgens gebruiken voor de aankoop van een woning in het buitenland.

De Nederlandse woning dient in dat geval als onderpand. De hypotheekaanbieder hoeft dus geen hypotheekrecht op het buitenlandse huis te vestigen.

Of dit mogelijk is, hangt onder meer af van:

• de actuele waarde van je Nederlandse woning;
• de hoogte van je bestaande hypotheek;
• je inkomen en toekomstige maandlasten;
• je leeftijd en pensioeninkomen;
• de voorwaarden van je hypotheekaanbieder.

De aanbieder kan een nieuwe taxatie en volledig hypotheekadvies eisen. Je moet bovendien voldoende inkomen hebben om de hogere lasten te dragen. Overwaarde is dus geen vrij beschikbaar bedrag dat je automatisch kunt opnemen.

Lees meer in Overwaarde van je huis opnemen: dit zijn de opties.

Een buitenlandse woning kopen met eigen geld

Heb je voldoende spaargeld of beleggingen? Dan kun je de woning geheel of gedeeltelijk zonder hypotheek kopen. Je bent dan niet afhankelijk van de acceptatievoorwaarden van een bank.

Kopen met eigen geld voorkomt rentelasten, maar heeft ook nadelen:

• een groot deel van je vermogen wordt minder direct beschikbaar;
• je spreidt je vermogen mogelijk minder goed;
• onderhoud of tegenvallers vragen alsnog om een ruime buffer;
• verkoop van buitenlands vastgoed kan lang duren;
• de wisselkoers kan invloed hebben op de waarde in euro’s.

Houd dus niet alleen rekening met de koopsom. Reserveer ook geld voor belastingen, juridische begeleiding, inrichting, onderhoud en onverwachte gebreken.

Geld lenen van familie

Een lening van ouders of andere familieleden kan eveneens een deel van de financiering vormen. Leg de afspraken altijd schriftelijk vast.

Neem minimaal op:

• het geleende bedrag;
• de rente en betaaldata;
• de aflossing en looptijd;
• eventuele zekerheden;
• wat er gebeurt bij verkoop, scheiding of overlijden;
• welk recht op de overeenkomst van toepassing is.

Bij een buitenlandse woning kunnen Nederlands en buitenlands recht door elkaar lopen. Laat de overeenkomst daarom fiscaal en juridisch controleren.

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Er bestaat geen algemeen percentage dat voor ieder land en iedere bank geldt. Wel financieren buitenlandse banken voor niet-ingezetenen vaak niet de volledige koopsom.

Je eigen geld bestaat daardoor meestal uit twee delen:

1. Het deel van de koopsom dat de bank niet financiert.

2. De aankoopkosten die buiten de hypotheek vallen.

Denk bij die aankoopkosten onder meer aan:

• lokale overdrachts- of registratiebelasting;
• notaris- en registratiekosten;
• juridische begeleiding;
• makelaarskosten;
• taxatie en bouwkundige controle;
• advies- en afsluitkosten van de bank;
• verplichte verzekeringen;
• vertalingen en legalisatie van documenten;
• verbouwing en inrichting.

Deze kosten verschillen sterk per land en regio. Laat vóór het uitbrengen van een definitief bod een volledig kostenoverzicht maken.

Hoe zit het met de Nederlandse belasting?

Je blijft in Nederland wonen

Blijf je fiscaal inwoner van Nederland en koop je een vakantiehuis of andere tweede woning in het buitenland? Dan geef je de waarde van de woning in beginsel aan in box 3.

Voor een woning buiten Nederland gebruik je daarbij de waarde in het economische verkeer in onbewoonde staat op de relevante peildatum. Een bijbehorende hypotheek of lening kan onder de voorwaarden voor box 3-schulden worden verwerkt.

Het land waar de woning staat mag meestal eveneens belasting heffen over het vastgoed. Een belastingverdrag kan vervolgens voorkomen dat je over dezelfde woning volledig dubbel belasting betaalt. Je moet het bezit vaak wel in beide landen aangeven.

Je verhuist naar het buitenland

Ga je permanent in de buitenlandse woning wonen? Dan verandert mogelijk je fiscale woonplaats. De woning kan in het woonland als hoofdverblijf worden behandeld en je Nederlandse belastingplicht kan veranderen.

In specifieke situaties kun je als kwalificerend buitenlands belastingplichtige nog Nederlandse aftrekposten hebben. Daarvoor gelden strikte voorwaarden, waaronder meestal dat je minimaal 90% van je wereldinkomen in Nederland belast ziet.

Laat vóór een emigratie daarom beoordelen:

• in welk land je fiscaal inwoner wordt;
• waar je inkomen en vermogen worden belast;
• of hypotheekrente ergens aftrekbaar is;
• wat er gebeurt met je Nederlandse woning;
• welke aangiften je in beide landen moet doen.

Verhuur van de woning

Wil je de woning verhuren? Dan kun je in het land van de woning belasting verschuldigd zijn over de huurinkomsten. Ook kunnen lokale vergunningen, registraties en toeristenbelastingen gelden.

Controleer bovendien of de hypotheekaanbieder, vereniging van eigenaren en gemeente of regio verhuur toestaan. Een woning financieren als eigen gebruik en deze daarna zonder toestemming verhuren kan in strijd zijn met de hypotheekvoorwaarden.

Welke risico’s en kosten moet je vooraf controleren?

Gebruik een onafhankelijke lokale advocaat of jurist die uitsluitend jouw belangen vertegenwoordigt. De makelaar, verkoper, projectontwikkelaar en voorgestelde jurist kunnen commerciële belangen bij de verkoop hebben.

Stappenplan voor een buitenlandhypotheek

1. Bepaal of je de woning zelf gaat gebruiken, verhuren of er permanent gaat wonen.

2. Bereken hoeveel eigen geld beschikbaar is zonder je financiële buffer aan te spreken.

3. Vraag vóór het bieden bij lokale banken of gespecialiseerde adviseurs welke financiering haalbaar is.

4. Laat de woning, eigendomspapieren, vergunningen en eventuele schulden juridisch controleren.

5. Breng alle aankoopkosten en jaarlijkse lasten in kaart.

6. Vergelijk meerdere hypotheekaanbiedingen op totale kosten en voorwaarden.

7. Laat de Nederlandse én lokale fiscale gevolgen beoordelen.

8. Onderteken pas wanneer de financiering, ontbindende voorwaarden en juridische controle duidelijk zijn.

Waar kun je dus een buitenlandhypotheek afsluiten?

Voor de meeste kopers is een bank in het land waar de woning staat de meest logische eerste route. Nederlandse banken financieren buitenlands vastgoed slechts beperkt en vaak alleen als maatwerk voor specifieke klantgroepen.

Heb je overwaarde op een Nederlandse woning of voldoende eigen vermogen? Dan kunnen ook andere financieringsvormen mogelijk zijn. Kijk daarbij niet alleen naar wat je maximaal kunt lenen, maar vooral naar de totale lasten, belasting, onderhoud en hoeveelheid geld die na de aankoop beschikbaar blijft.

Een woning in het buitenland koop je onder een ander juridisch en fiscaal stelsel. Laat de financiering en koopdocumenten daarom altijd onafhankelijk beoordelen voordat je definitief tekent.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen persoonlijk hypotheek-, juridisch of belastingadvies. Regels en financieringsvoorwaarden verschillen per land, bank en persoonlijke situatie.

Je las zojuist een artikel uit de Knab Bieb. Dé online verzamelplek met honderden praktische artikelen over hoe je je geldzaken slim kunt regelen.