Overwaarde huis opnemen: wat zijn de opties?

De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Grote kans dus dat jouw woning meer waard is dan je openstaande hypotheek. Dat verschil noemen we overwaarde. Die overwaarde kun je op verschillende manieren gebruiken. Maar wat zijn je opties precies, en waar moet je rekening mee houden?

Wat is overwaarde?

Je hebt overwaarde als je woning meer waard is dan de hypotheek die er nog op rust. Dat kan komen doordat je hebt afgelost, doordat huizenprijzen zijn gestegen, of een combinatie van beide. Verkoop je je huis, dan komt die overwaarde vrij. Maar ook zonder verkoop kun je de overwaarde soms benutten.

Met overwaarde een nieuwe woning kopen

Verkoop je je woning en koop je binnen drie jaar een andere woning, dan krijg je te maken met de bijleenregeling. Die regeling houdt in dat je de overwaarde moet gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis als je volledige hypotheekrenteaftrek wilt behouden.

Is je nieuwe woning goedkoper en houd je een deel van de overwaarde over? Dan blijft dit bedrag maximaal drie jaar staan als eigenwoningreserve. Koop je binnen die periode alsnog een woning, dan moet je dit bedrag alsnog inzetten. Na drie jaar vervalt deze verplichting.

Een voordeel van het gebruiken van overwaarde is dat je minder hoeft te lenen, wat scheelt in je maandelijkse hypotheeklasten.

Overwaarde en een fiscaal partner

Koop je samen met een fiscaal partner een nieuwe woning en hebben jullie allebei overwaarde? Dan moet in principe ook beide overwaardes worden ingebracht. Hoe dat precies uitpakt, hangt af van de verhouding tussen jullie overwaardes en de prijs van de nieuwe woning.

Overwaarde gebruiken voor een verbouwing

Je hoeft je huis niet te verkopen om overwaarde te benutten. Je kunt de overwaarde ook gebruiken om een verbouwing te financieren. Dat kan door:

• je hypotheek te verhogen;
• een tweede hypotheek af te sluiten.

Je maandlasten gaan dan wel omhoog. Daarom beoordeelt de geldverstrekker opnieuw of je de hypotheek kunt dragen. In feite doe je dus een nieuwe hypotheekaanvraag. Overleg hierover altijd met een hypotheekadviseur.

Verhuizen naar de koopwoning van je partner

Verkoop je je eigen woning en trek je in bij je partner die al een koophuis heeft? Dan heeft jouw overwaarde op dat moment geen invloed op de hypotheekrenteaftrek van je partner, zolang jij je niet inkoopt in de woning. Pas wanneer jullie samen een woning kopen of jij mede-eigenaar wordt, speelt de overwaarde een rol.

Houd wel rekening met belasting. Als je de overwaarde niet gebruikt voor een eigen woning, valt dit vermogen in box 3. In 2026 geldt een heffingsvrij vermogen van € 59.357 per persoon. Heb je meer vermogen dan dat, dan betaal je vermogensbelasting volgens de regels van box 3.

Van een koopwoning naar een huurwoning

Verkoop je je woning en ga je huren, dan mag je de overwaarde in principe vrij besteden. Let er wel op dat de bijleenregeling nog drie jaar blijft gelden. Koop je binnen die periode alsnog een woning, dan moet je de overwaarde alsnog inzetten om hypotheekrenteaftrek te behouden.

Weet je zeker dat je niet meer gaat kopen, dan kun je de overwaarde gebruiken zoals je wilt.

Overwaarde gebruiken voor andere doelen

Je kunt de overwaarde ook inzetten voor andere financiële doelen, zoals sparen, beleggen of het aanvullen van je pensioen. Wat verstandig is, hangt af van je plannen, je risicobereidheid en je totale financiële situatie.

Sta je aan het begin van een volgende stap op de woningmarkt? In het e-book Volgende woning kopen lees je waar je allemaal rekening mee moet houden bij het kopen van een volgend huis.