Overwaarde huis opnemen: dit zijn je mogelijkheden
Is je woning meer waard dan de hypotheek die erop rust? Dan heb je overwaarde. Dat bedrag staat alleen niet vrij op je bankrekening. Wil je de overwaarde gebruiken voor een verbouwing, schenking, pensioenaanvulling of andere uitgave? Dan moet je meestal opnieuw geld lenen met je woning als onderpand of je huis verkopen.
Hoeveel je daadwerkelijk kunt opnemen, hangt niet alleen af van de woningwaarde. De hypotheekaanbieder kijkt ook naar je inkomen, leeftijd, bestaande hypotheek, maandlasten en het doel waarvoor je het geld gebruikt.
In dit artikel lees je welke mogelijkheden er zijn, wat ze kosten en wanneer de rente wel of niet aftrekbaar is.
In het kort
- Overwaarde is het verschil tussen de woningwaarde en je openstaande hypotheekschuld.
- Overwaarde op papier is niet automatisch het bedrag dat je kunt lenen.
- Je kunt onder meer je hypotheek verhogen, een tweede hypotheek nemen of oversluiten.
- Voor sommige oudere huiseigenaren bestaat een verzilver- of overwaardehypotheek.
- Na verkoop kun je de overwaarde vrij besteden, maar de bijleenregeling kan nog 3 jaar gevolgen hebben.
- De rente is meestal alleen aftrekbaar als je het geleende geld voor je eigen woning gebruikt.
- Je maandlasten en hypotheekschuld stijgen zodra je overwaarde opneemt via een lening.
Snel naar
Hoe bereken je de overwaarde van je huis?
Blijf je in de woning wonen? Dan kun je de overwaarde globaal zo berekenen:
Actuele woningwaarde − openstaande hypotheekschuld = overwaarde
Is je woning bijvoorbeeld € 500.000 waard en staat nog € 250.000 hypotheek open? Dan heb je op papier € 250.000 overwaarde.
Bij verkoop worden ook de verkoopkosten meegenomen. Denk aan de makelaar, het energielabel en andere kosten die rechtstreeks met de verkoop samenhangen.
De WOZ-waarde geeft een eerste indicatie, maar is niet altijd geschikt voor een hypotheekaanvraag. De geldverstrekker kan om een recente taxatie of andere geaccepteerde waardebepaling vragen.
Kun je de volledige overwaarde opnemen?
Nee, meestal niet. Een woning met € 250.000 overwaarde betekent niet automatisch dat je ook € 250.000 extra kunt lenen.
De hypotheekaanbieder beoordeelt onder meer:
- je huidige en toekomstige inkomen;
- je leeftijd en pensioeninkomen;
- de actuele woningwaarde;
- de bestaande hypotheek en andere schulden;
- de rente en gewenste looptijd;
- het doel van de extra lening;
- of de maandlasten betaalbaar blijven.
De woningwaarde bepaalt hoeveel onderpand beschikbaar is. Je inkomen bepaalt in belangrijke mate of je de bijbehorende lasten kunt dragen.
Overwaarde opnemen is opnieuw lenen
Je haalt niet simpelweg geld uit de stenen. Je sluit een nieuwe lening af of verhoogt je bestaande hypotheek. Daardoor stijgt je schuld en betaal je rente en mogelijk aflossing.
6 manieren om de overwaarde te gebruiken
| Mogelijkheid | Past vooral wanneer | Belangrijk aandachtspunt |
|---|---|---|
| Hypotheek verhogen | Je bij je huidige aanbieder wilt blijven | Nieuwe inkomenstoets en mogelijk advies of notaris nodig |
| Tweede hypotheek | Je bestaande hypotheekvoorwaarden wilt behouden | Het nieuwe leningdeel kan een andere rente hebben |
| Volledig oversluiten | Een andere aanbieder een beter totaalvoorstel doet | Meer kosten en mogelijk een vergoeding voor vervroegd aflossen |
| Verzilverhypotheek | Je ouder bent, veel overwaarde en relatief weinig inkomen hebt | De schuld kan oplopen en de toekomstige overwaarde daalt |
| Overbruggingshypotheek | Je al een volgend huis koopt voordat je huidige woning is verkocht | Tijdelijke lening die na verkoop moet worden afgelost |
| Woning verkopen | Je wilt verhuizen, kleiner wonen of gaan huren | Bijleenregeling kan nog 3 jaar gevolgen hebben |
1. Je bestaande hypotheek verhogen
Is in je hypotheekakte een hogere inschrijving opgenomen dan het bedrag dat je nu hebt geleend? Dan kun je de hypotheek mogelijk onderhands verhogen. Je hoeft dan soms niet opnieuw naar de notaris.
De hypotheekaanbieder beoordeelt wel opnieuw je inkomen, woningwaarde en financiële verplichtingen. Ook kunnen advies-, taxatie- en administratiekosten gelden.
2. Een tweede hypotheek afsluiten
Bij een tweede hypotheek sluit je naast je bestaande hypotheek een nieuw leningdeel af. Dat kan interessant zijn wanneer je de rente en voorwaarden van je huidige hypotheek wilt behouden.
De rente op het nieuwe deel kan hoger zijn dan op je bestaande hypotheek. Ook zijn een nieuwe hypotheekakte en taxatie vaak nodig.
3. Je volledige hypotheek oversluiten
Je kunt de bestaande hypotheek vervangen door een hogere hypotheek bij je huidige of een andere aanbieder. Het verschil tussen de nieuwe en oude lening komt dan beschikbaar voor het gekozen doel.
Vergelijk niet alleen de nieuwe rente. Houd ook rekening met advies, taxatie, notaris en een mogelijke vergoeding voor het vervroegd aflossen van je huidige hypotheek.
4. Een verzilver- of overwaardehypotheek
Een verzilverhypotheek, soms ook opeethypotheek genoemd, is vooral bedoeld voor oudere huiseigenaren met veel overwaarde maar een inkomen waarmee een gewone hypotheekverhoging lastig is.
Afhankelijk van het product ontvang je het geld ineens, periodiek of als kredietruimte. Soms betaal je de rente maandelijks. Bij andere producten wordt de rente bij de schuld opgeteld.
Daardoor kan de hypotheekschuld steeds verder stijgen en blijft er minder over bij verkoop of overlijden. Bekijk ook wat er gebeurt als je partner achterblijft, je naar een zorginstelling verhuist of de woningwaarde daalt.
Lees bij gebruik als pensioenaanvulling ook: Overwaarde gebruiken als pensioen: wees voorzichtig.
5. Een overbruggingshypotheek gebruiken
Koop je een volgende woning voordat je huidige huis is verkocht? Dan kun je een deel van de verwachte overwaarde mogelijk tijdelijk lenen met een overbruggingshypotheek.
Na verkoop van de oude woning los je deze tijdelijke lening af. De aanbieder rekent meestal voorzichtig met de verwachte verkoopopbrengst, omdat de definitieve overwaarde pas na verkoop vaststaat.
Lees meer: Een volgend huis kopen voordat je oude woning is verkocht.
6. Je woning verkopen
Na verkoop wordt de hypotheek afgelost en komt de resterende netto-opbrengst beschikbaar. Ga je huren of koop je een goedkopere woning? Dan houd je mogelijk een deel van de overwaarde vrij beschikbaar.
Koop je binnen 3 jaar opnieuw een woning? Dan kan de bijleenregeling gelden. Gebruik je de overwaarde niet voor de nieuwe woning, dan is de rente over een overeenkomstig deel van de nieuwe hypotheek niet aftrekbaar.
Lees meer over deze regeling in Bijleenregeling: zo werkt het met overwaarde en renteaftrek.
Waarvoor kun je de overwaarde gebruiken?
Je kunt opgenomen overwaarde in beginsel voor verschillende doelen gebruiken. Het doel heeft wel gevolgen voor de belasting en soms ook voor de acceptatie door de hypotheekaanbieder.
Verbouwen of verduurzamen
Je kunt overwaarde gebruiken voor onderhoud, een uitbouw, nieuwe keuken of energiebesparende maatregelen. Gebruik je de lening voor je eigen woning en voldoe je aan de fiscale voorwaarden? Dan kan de rente aftrekbaar zijn.
Bewaar offertes, facturen en betalingsbewijzen. De Belastingdienst kan vragen of het geleende geld daadwerkelijk aan de woning is besteed.
Een kind financieel helpen
Je kunt opgenomen overwaarde schenken of uitlenen aan je kind, bijvoorbeeld voor de aankoop van een woning. De rente op jouw extra hypotheek is dan niet aftrekbaar in box 1, omdat jij het geleende geld niet voor je eigen woning gebruikt.
Bij een schenking kunnen bovendien schenkbelasting en aangifteverplichtingen spelen. Lees ook: Schenkingsovereenkomst: voorbeeld en uitleg.
Een tweede woning kopen
Gebruik je de overwaarde voor een vakantiehuis, verhuurwoning of woning in het buitenland? Dan is de rente over de extra lening normaal gesproken niet aftrekbaar als eigenwoningrente.
Inkomen of pensioen aanvullen
Overwaarde kan extra financiële ruimte geven, maar je zet vermogen uit je woning om in een schuld. Bepaal vooraf hoelang het bedrag moet meegaan en wat er gebeurt als de rente, zorgkosten of woonlasten stijgen.
Andere schulden aflossen
Een hypotheek heeft vaak een lagere rente dan consumptief krediet. Toch is schulden samenvoegen niet automatisch voordelig. De looptijd kan veel langer worden en je woning dient voortaan als onderpand.
Los je een kortlopende lening af met een hypotheek die nog tientallen jaren loopt? Dan kun je ondanks de lagere rente uiteindelijk langer en mogelijk meer betalen.
Is de rente over opgenomen overwaarde aftrekbaar?
Of de rente aftrekbaar is, hangt niet af van het woord overwaarde. Het gaat om het doel van de nieuwe lening en de manier waarop je aflost.
| Bestedingsdoel | Rente in box 1 aftrekbaar? |
|---|---|
| Aankoop, onderhoud of verbetering van je eigen woning | Mogelijk, als je aan de fiscale aflossings- en administratievoorwaarden voldoet |
| Schenking aan een kind | Nee |
| Vakantie, auto of dagelijkse uitgaven | Nee |
| Tweede woning of beleggingspand | Nee |
| Pensioen- of inkomensaanvulling | Nee |
Een nieuw leningdeel waarvoor je renteaftrek wilt, moet normaal gesproken binnen maximaal 30 jaar annuïtair of lineair worden afgelost. Je moet bovendien kunnen aantonen dat je het geld aan de eigen woning hebt besteed.
Gebruik je het geld voor een ander doel? Dan hoort de lening mogelijk als schuld in box 3, rekening houdend met de box 3-regels en schuldendrempel. De betaalde rente trek je dan niet af van je inkomen in box 1.
Welke kosten en risico’s zijn er?
Afhankelijk van de gekozen vorm kun je te maken krijgen met:
- hypotheekadvies en bemiddeling;
- taxatie of andere waardebepaling;
- notaris- en kadasterkosten;
- administratie- of wijzigingskosten;
- een vergoeding voor vervroegd aflossen;
- hogere maandlasten;
- een kleinere financiële buffer in de woning.
Controleer deze risico’s vóór je overwaarde opneemt
- Je inkomen daalt: kun je de nieuwe maandlast ook na pensionering, ziekte of minder werken betalen?
- De rente stijgt: wat gebeurt er met de lasten na afloop van de rentevaste periode?
- De woningwaarde daalt: blijft er voldoende over na verkoop?
- Je wilt verhuizen: kun je de hogere schuld aflossen uit de verkoopopbrengst?
- Je partner blijft achter: kan die de woning en hypotheek zelfstandig behouden?
- Je nalatenschap verandert: door extra lenen blijft minder over voor erfgenamen.
Overwaarde opnemen kan financiële ruimte geven, maar maakt je woonpositie ook afhankelijker van inkomen, rente en woningwaarde. Kijk daarom niet alleen naar hoeveel je kunt lenen, maar vooral naar wat je verantwoord kunt terugbetalen.
Zo bepaal je welke optie bij je past
1. Laat de actuele woningwaarde en hypotheekschuld vaststellen.
2. Bepaal het bedrag en het concrete bestedingsdoel.
3. Bereken de nieuwe bruto en netto maandlasten.
4. Controleer of de rente voor jouw bestedingsdoel aftrekbaar is.
5. Vergelijk verhogen, een tweede hypotheek en volledig oversluiten.
6. Neem ook advies-, taxatie-, notaris- en eventuele boetekosten mee.
7. Bekijk de betaalbaarheid nu én na pensionering.
8. Controleer de gevolgen bij verkoop, overlijden en een dalende woningwaarde.
Bespreek je hypotheekmogelijkheden
Een hypotheekadviseur kan berekenen hoeveel je verantwoord kunt opnemen en welke fiscale en financiële gevolgen bij je keuze horen.
Overwaarde opnemen: extra ruimte én een hogere schuld
Overwaarde kan helpen om een verbouwing, verhuizing of ander financieel doel mogelijk te maken. Zolang je in de woning blijft wonen, neem je die overwaarde meestal op door opnieuw te lenen.
Vergelijk daarom niet alleen hoeveel geld beschikbaar komt. Kijk ook naar de nieuwe maandlasten, totale rentekosten, belastingregels en de schuld die later nog openstaat.
Gebruik je het geld voor je eigen woning? Dan kan de rente onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Gebruik je het voor een ander doel? Houd er dan rekening mee dat de rente meestal niet aftrekbaar is.
Dit artikel geeft algemene informatie en is geen persoonlijk hypotheek- of belastingadvies. De mogelijkheden en voorwaarden verschillen per hypotheekaanbieder en persoonlijke situatie.
Artikel bewaren of doorsturen?
Bewaar dit artikel voor een gesprek met je hypotheekadviseur of deel het met iemand die de overwaarde van de woning wil gebruiken.
Je las zojuist een artikel uit de Knab Bieb. Dé online verzamelplek met honderden praktische artikelen over hoe je je geldzaken slim kunt regelen.
Annika Bolhuis
Annika werkte tussen 2015 en 2017 bij Knab. In die tijd schreef ze verschillende artikelen over het regelen van je geldzaken.
