Bouwrente bij nieuwbouw: zelf betalen of meefinancieren?

Koop je een nieuwbouwwoning? Dan kun je al kosten maken terwijl de woning nog wordt gebouwd. Je betaalt mogelijk bouwrente aan de aannemer en later hypotheekrente aan je geldverstrekker.

Het woord bouwrente wordt voor verschillende kosten gebruikt. Dat maakt de keuze tussen zelf betalen en meefinancieren verwarrend. De fiscale gevolgen hangen namelijk af van het moment waarop de rente ontstaat.

In dit artikel lees je welke drie periodes je moet onderscheiden en wanneer betalen met eigen geld meestal voordeliger is.

Wat is bouwrente?

Bouwrente is een vergoeding voor kosten die de aannemer of projectontwikkelaar al heeft gemaakt, terwijl jij die kosten nog niet vanuit je hypotheek hebt betaald.

Denk bijvoorbeeld aan de aankoop van de grond, voorbereiding van het project en bouwtermijnen die al zijn verstreken. Hoe langer de aannemer deze kosten voorschiet, hoe meer rente je mogelijk betaalt.

Na het passeren van de hypotheekakte verandert de situatie. Vanaf dat moment betaal je vanuit een bouwdepot en ben je hypotheekrente aan de geldverstrekker verschuldigd.

De drie renteperiodes bij nieuwbouw

1. Bouwrente vóór de overeenkomst

De aannemer kan vóór jouw aankoop al kosten hebben gemaakt. De bijbehorende rente wordt doorgaans verwerkt in de koop-/aanneemsom.

Je kunt deze bouwrente niet als afzonderlijke kostenpost aftrekken. Financier je de koopsom met een hypotheek die aan de voorwaarden voor een eigenwoningschuld voldoet? Dan is de hypotheekrente over dit deel van de lening doorgaans wel aftrekbaar.

2. Bouwrente na ondertekening

Na het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst ben je verantwoordelijk voor nieuwe bouwtermijnen. Is je hypotheek nog niet gepasseerd? Dan schiet de aannemer die bedragen tijdelijk voor en kan die uitstelrente rekenen.

Betaal je deze rente zelf, dan is het bedrag in beginsel aftrekbaar. Laat je het bedrag meefinancieren? Dan moet je de hypotheek fiscaal splitsen. Dit leningdeel valt in box 3 en de rente daarover is niet aftrekbaar.

3. Hypotheekrente tijdens de bouw

Na het passeren bij de notaris komt het nog niet gebruikte deel van de hypotheek in een bouwdepot. Je betaalt hypotheekrente over de lening en ontvangt rente over het geld dat nog in het depot staat.

Naarmate de aannemer meer bouwtermijnen declareert, wordt het depot kleiner. Je ontvangt daardoor minder depotrente en je netto maandlast stijgt.

Bouwrente zelf betalen of meefinancieren?

Kun je kiezen? Dan is zelf betalen vaak goedkoper bij:

• uitstelrente van na de koop-/aannemingsovereenkomst;
• hypotheeklasten of renteverlies tijdens de bouw;
• andere kosten waarvan het meegefinancierde leningdeel in box 3 terechtkomt.

Door mee te financieren betaal je niet alleen het oorspronkelijke bedrag, maar ook jarenlang rente over die extra lening. Bovendien is die rente niet altijd aftrekbaar.

Of je de kosten daadwerkelijk kunt meefinancieren, hangt daarnaast af van je inkomen, de totale hypotheek, de woningwaarde en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Hoe werkt de renteaftrek bij een nieuwbouwdepot?

De Belastingdienst gebruikt voor een nieuwbouwdepot een tweejaarsregeling. Gedurende maximaal twee jaar trek je het verschil af tussen:

• de hypotheekrente die je betaalt; en
• de rente die je over het bouwdepot ontvangt.

De termijn begint bij het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst. Heb je dan nog geen lening? Dan begint de termijn wanneer je voor de hypotheek tekent bij de notaris.

Na twee jaar is de rente over het ongebruikte depotbedrag niet meer automatisch aftrekbaar. Gebruik je later alsnog geld uit het depot voor de nieuwbouw, dan kan de rente over dat gebruikte deel weer tot de eigenwoningschuld behoren.

Bewaar daarom alle facturen, bouwtermijnen en betaalbewijzen. Daarmee toon je aan dat het geleende geld daadwerkelijk voor je woning is gebruikt.

Meer over de praktische werking lees je in Bouwdepot hypotheek: wat is het en hoe werkt het?.

Zo maak je de keuze

Vraag de projectontwikkelaar om een duidelijke uitsplitsing van de bouwrente en laat de hypotheekadviseur berekenen wat beide opties over de hele looptijd kosten. Kijk daarbij niet alleen naar het fiscale voordeel, maar ook naar je beschikbare spaargeld en tijdelijke dubbele woonlasten.

Zelf betalen is vaak goedkoper, maar niet altijd verstandiger

Uitstelrente en meegefinancierd renteverlies leveren meestal geen aftrekbare hypotheekrente op. Heb je voldoende spaargeld, dan is zelf betalen daardoor vaak goedkoper.

Gebruik alleen niet je volledige financiële buffer. Bij nieuwbouw kunnen bouwvertraging, meerwerk en dubbele woonlasten voor extra kosten zorgen. De beste keuze is daarom de optie die fiscaal logisch én financieel haalbaar is.

Dit artikel geeft algemene informatie. De fiscale behandeling en financieringsmogelijkheden hangen af van de overeenkomst, lening en persoonlijke situatie.

Je las zojuist een artikel uit de Knab Bieb. Dé online verzamelplek met honderden praktische artikelen over hoe je je geldzaken slim kunt regelen.