Bouwrente zelf betalen of meefinancieren in je hypotheek?

Nieuwbouw wint onder mijn vrienden enorm aan populariteit. Ze hebben schoon genoeg van de gebreken in hun oude, scheefstaande maar o, zo sfeervolle Amsterdamse woningen. Een nieuwbouwhuis is zo gevonden, maar dan komt de financiering om de hoek kijken. En dat werkt voor een nieuwbouwwoning net iets anders dan voor een bestaande woning. Neem de bouw- en grondrente. Best ingewikkeld. Er bestaan namelijk verschillende soorten die niet allemaal fiscaal aftrekbaar zijn. Wanneer kun je beter de bouwrente zelf betalen dan meefinancieren?

Bouwrente zelf betalen: wat is het eigenlijk?

Om precies te zijn is bouwrente een kostenvergoeding die de aannemer jou rekent, terwijl je nog niet in de woning woont. Je hebt de koop-/aanneemovereenkomst wellicht al wel ondertekend, maar de hypotheekakte nog niet. Je hebt dus nog geen beschikking over de hypotheek en kunt de rekeningen van de aannemer nog niet betalen. Je gaat nu wel aan de slag met het regelen van de hypotheek. Zodra de hypotheek rond is, worden de nota’s van de aannemer betaald vanuit het bouwdepot. Tot het zover is, maakt de aannemer natuurlijk al wel kosten. Over die kosten rekent hij een vergoeding: de bouwrente.

Wel of niet fiscaal aftrekbaar?

Er zijn verschillende vormen van bouw- en grondrente, die fiscaal anders worden behandeld. Als je deze kosten niet van de inkomstenbelasting kunt aftrekken, is het niet slim om deze mee te financieren in je hypotheek. De hypotheekrente die over dat deel van je lening betaalt, krijg je dan namelijk niet terug via de inkomstenbelasting. Dan ben je uiteindelijk duurder uit dan als je deze kosten van je eigen geld zou betalen. Maar welke soort bouwrente is nou fiscaal aftrekbaar en welke niet?

Verschillende soorten 

Laten we de bouw van een nieuwbouwwoning en de (bouw)rentes die daarbij horen voor het gemak even indelen in de onderstaande drie fases. In de eerste twee fases ben je de aannemer bouw- en grondrente verschuldigd. In de derde fase betaal je hypotheekrente aan je geldverstrekker, dit heet renteverlies tijdens de bouw. Aan de hand daarvan leg ik je per periode uit waar je precies rente over betaalt en wat dat betekent voor de fiscale aftrekbaarheid ervan.

Je bent de aannemer bouw- en grondrente verschuldigd over...

• de periode voordat je de koop-/aanneemovereenkomst tekent;
• de periode na het tekenen van deze overeenkomst en voor het tekenen van de hypotheekakte.

Je bent de geldverstrekker hypotheekrente (renteverlies tijdens de bouw) verschuldigd over…

• de periode vanaf het tekenen van de hypotheekakte bij de notaris tot aan de oplevering.

1. Periode bouwrente deel I

Je hebt de koop-/aanneemovereenkomst nog niet getekend, maar de aannemer heeft de grond al gekocht. Hij is aan de bouw begonnen en maakt dus kosten. Omdat jij nog geen beschikking hebt over je hypotheek, worden de rekeningen van de aannemer nog niet betaald. In de tussentijd rekent de aannemer rente over zijn gemaakte kosten. Deze kosten worden meegefinancierd in de koopsom van de woning (koopsomverhogend).

2. Periode bouwrente deel II

Ok. Inmiddels heb je de koop-/aanneemovereenkomst getekend, maar nog niet de hypotheekakte. Ook over de kosten die de aannemer in deze periode maakt, rekent hij rente. Jouw hypotheek is echter nog steeds niet ingegaan en daarmee is ook het bouwdepot om de aannemer te betalen niet bruikbaar. Nu wordt het ingewikkelder. Deze rente kun je namenlijk niet meefinancieren in je hypotheek. Eigen geld inzetten is in dit geval dus wat je kunt doen. 

3. Periode renteverlies tijdens de bouw

Je woont nog niet in de woning, die wordt afgebouwd. Nu de hypotheek is ingegaan, betaal je de rekeningen van de aannemer in termijnen vanuit het bouwdepot. Je bent de aannemer geen bouw- en grondrente meer verschuldigd, maar alleen de bank. Je kunt dit verlies aan rente meefinancieren in je hypotheek. Verhoog jij je hypotheek met dit bedrag? Dan valt de rente in belasting box 3. De rente is dan niet fiscaal aftrekbaar, waardoor het gunstiger is om renteverlies tijdens de bouw zelf te betalen. Dat kan natuurlijk alleen als dat voor jou financieel haalbaar is.

Bouwdepot en rente

In aanvulling op punt 3: je betaalt hypotheekrente over het hele hypotheekbedrag dat je hebt geleend. Een deel daarvan komt dus in het bouwdepot te staan, als een soort spaarpotje. Daarover ontvang je ook rente. Vaak is het rentepercentage dat je krijgt over het bouwdepot gelijk aan of iets lager dan het hypotheekrentepercentage dat je betaalt over het geleende bedrag. Omdat het bedrag in het bouwdepot steeds lager wordt naarmate er meer facturen aan de aannemer uitbetaald worden, ontvang je steeds minder rente. Gedurende de bouw stijgt het rentebedrag dus dat je per saldo aan de geldverstrekker betaalt.

Bouwrente zelf betalen? Bespreek het met je adviseur

Kortom: de kostenvergoeding voor de aannemer in de eerste periode financier je mee in je hypotheek. Die uit de tweede periode en het renteverlies tijdens de bouw uit periode drie, kun je beter van je spaargeld betalen. Dat kost je onderaan de streep het minst.

Heb jij wel eigen geld, maar ben je van plan om hier extra's van te betalen, zoals een mooie houten vloer? Wees slim voor je geld en overleg eerst met je hypotheekadviseur hoe je dit eigen geld op de beste manier kunt gebruiken!