Bijleenregeling: over hypotheekrenteaftrek en overwaarde

Jarenlang heb je heerlijk in je appartementje gewoond. Nu is het tijd voor wat groters. Op naar de volgende woning! Opnieuw dompel je jezelf onder in de wereld van hypotheken. En dat is toch wel anders nu je je volgende woning koopt. Zo krijg je te horen dat je de overwaarde van je huidige appartement moet besteden aan je nieuwe woning. Waarom precies? Nou, dat heeft te maken met de hypotheekrenteaftrek en specifieker, met de bijleenregeling. Lees verder!

Dit is de bijleenregeling

Iedereen die z’n woning met overwaarde verkoopt en vervolgens een ander huis koopt, krijgt te maken met de bijleenregeling. Deze regeling beperkt jouw recht op hypotheekrenteaftrek. Je moet namelijk je overwaarde steken in de financiering van je nieuwe woning, anders mag je over dit bedrag geen hypotheekrente aftrekken van de belasting. De overheid wil zo stimuleren dat je de hypotheekschuld zo klein mogelijk houdt.

Wat dit precies betekent, leggen we stap voor stap uit.

Wat is overwaarde?

Je krijgt dus te maken met deze beperking van de hypotheekrenteaftrek als je je huidige woning met overwaarde verkoopt. Maar wat is je overwaarde precies? Nou, dit is niet zo lastig om te berekenen. Je overwaarde is het bedrag dat overblijft als je de verkoopprijs neemt van je oude woning en daar je hypotheekschuld en de makelaarscourtage van aftrekt.

Rekenvoorbeeld
Stel dat je jouw huis voor € 250.000 verkoopt, de makelaarskosten € 2.000 bedragen en je een hypotheekschuld hebt van € 200.000. Dan is je overwaarde € 48.000.

Voorwaarden van hypotheekrenteaftrek

Als je al eerder een huis hebt gekocht, dan weet je natuurlijk al een hoop van hypotheekrenteaftrek. Van dit belastingvoordeel kun je maximaal dertig jaar profiteren. Je hebt er alleen recht op als het gaat om je hoofdverblijf. De hypotheekrente over een tweede huis of vakantiewoning mag je dus niet aftrekken. Daarnaast moet je bij hypotheken die na 2013 zijn afgesloten, aflossen op je hypotheek.

Als je toe bent aan een nieuwe woning, komt er wat meer bij kijken om je recht op hypotheekrenteaftrek te behouden.

Overwaarde gebruiken voor financiering nieuwe woning

Je moet ook de overwaarde van je oude huis gebruiken voor de financiering van je nieuwe woning om je recht op hypotheekaftrek volledig te behouden. Wat als je de overwaarde voor iets anders wilt gebruiken? Dan leen je dit bedrag weer bij voor je nieuwe huis. Dat kan gewoon. Maar of dat slim is? Over het bedrag ter hoogte van de overwaarde mag je geen hypotheekrente aftrekken. Dat scheelt je waarschijnlijk best veel geld.

Rekenvoorbeeld 
Stel dat je een volgende woning koopt voor € 300.000 en een overwaarde hebt van € 48.000. Dan mag je de hypotheekrente aftrekken over een lening van maximaal € 252.000. Stel dat deze 1,7% is, dan mag je dus € 4.284 aftrekken op jaarbasis.

Leen je meer dan € 252.000, bijvoorbeeld € 280.000? Dan mag je de hypotheekrente niet aftrekken over het verschil € 28.000.

Bij hypotheekrente van 1,7% is dat een jaarlijks bedrag van € 28.000 x 1,7% = € 476, dat niet aftrekbaar is.

De verbouwing financieren van je overwaarde?

Het is dus belangrijk dat je de overwaarde steekt in de financiering van je nieuwe woning, als je je recht wilt behouden op volledige hypotheekrenteaftrek. Maar wat als je geen nieuw huis wilt kopen? Je kunt (een deel van) je overwaarde ook investeren in een verbouwing van je huidige huis. Lees hier meer over opties om je overwaarde op te nemen.

Na drie jaar geen beperking meer

Koop je na de verkoop van je woning geen nieuw huis, bijvoorbeeld omdat je gaat huren? Als je drie jaar lang wacht met kopen, mag je gewoon weer alle hypotheekrente aftrekken van de belasting. Maar let op, je hebt in totaal maximaal dertig jaar recht op hypotheekrenteaftrek.

Een volgend huis kopen

Ben je op zoek naar een volgende woning? Voor goed hypotheekadvies is het van belang dat je een aantal documenten aanlevert. Met deze handige checklist Documenten hypotheekadvies weet je precies welke dat zijn.