Bieden boven de vraagprijs: waar moet je op letten?

Heb je een huis gevonden waar meerdere mensen op willen bieden? Dan kan het nodig zijn om boven de vraagprijs te bieden. Dat hoeft niet automatisch onverstandig te zijn: de vraagprijs is vooral het bedrag waarmee de verkoper de woning in de markt zet en is niet hetzelfde als de werkelijke woningwaarde.

Het belangrijkste is dat je bod past bij de verwachte taxatiewaarde, je maximale hypotheek en het eigen geld dat je beschikbaar hebt. Valt de taxatie later lager uit dan je bod? Dan betaal je het verschil zelf, bovenop de andere aankoopkosten.

In dit artikel lees je hoe je vooraf bepaalt hoever je verantwoord kunt gaan.

Is bieden boven de vraagprijs altijd overbieden?

Nee. De vraagprijs is geen officiële waardebepaling. Een verkoper kan bewust een relatief lage vraagprijs kiezen om veel belangstelling en biedingen uit te lokken.

De marktwaarde wordt later vastgesteld door een taxateur. Die kijkt onder meer naar de ligging, oppervlakte, staat van onderhoud, energielabel en recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen.

Je kunt dus boven de vraagprijs bieden terwijl je bod nog steeds overeenkomt met de marktwaarde. Het financiële risico ontstaat vooral wanneer je meer biedt dan de woning volgens de taxateur waard is.

Hoeveel eigen geld heb je nodig als je overbiedt?

Je maximale hypotheek wordt begrensd door twee bedragen:

• wat je op basis van je inkomen en financiële verplichtingen kunt lenen;
• maximaal 100% van de getaxeerde marktwaarde van de woning.

De laagste grens bepaalt hoeveel je daadwerkelijk kunt financieren.

Naast een eventueel verschil tussen koopprijs en taxatie betaal je meestal ook andere kosten uit eigen geld. Denk aan hypotheekadvies, taxatie, notaris, een bouwkundige keuring en overdrachtsbelasting als je daarvoor geen vrijstelling krijgt.

Lees meer in Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?.

Hoe bepaal je je maximale bod?

Laat je maximale hypotheek berekenen voordat je gaat bieden. Bepaal daarna hoeveel eigen geld je daadwerkelijk wilt gebruiken.

Houd daarbij drie grenzen uit elkaar:

1. Wat kun je maximaal financieren?

Dit is het bedrag dat je volgens de hypotheekregels kunt lenen, aangevuld met het eigen geld dat je wilt inbrengen.

2. Wat is de woning waarschijnlijk waard?

Bekijk recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Een aankoopmakelaar kan helpen de marktwaarde in te schatten, maar alleen een taxatie bepaalt later de waarde waarmee de hypotheekaanbieder rekent.

3. Welke maandlast voelt voor jou verantwoord?

Je maximale hypotheek is niet automatisch je comfortabele hypotheek. Houd ruimte over voor onderhoud, gemeentelijke belastingen, verzekeringen, energie, sparen en onverwachte uitgaven.

Welke voorwaarden neem je op in je bod?

Een aantrekkelijk bod bestaat niet alleen uit een bedrag. Vermeld ook de gewenste overdrachtsdatum, geldigheidsduur en eventuele voorwaarden.

Belangrijke voorwaarden zijn:

• voorbehoud van financiering: je kunt de koop onder de afgesproken voorwaarden ontbinden als je de hypotheek niet krijgt;
• voorbehoud van bouwkundige keuring: je kunt een grens stellen aan noodzakelijke herstelkosten;
• voorbehoud van NHG: relevant als de koop alleen door kan gaan met Nationale Hypotheek Garantie;
• verkoop eigen woning: je kunt de koop afhankelijk maken van de verkoop van je huidige huis.

Noem deze voorwaarden al bij je bod. De verkoper beoordeelt namelijk het volledige voorstel en niet alleen de prijs.

Als particuliere koper zit je normaal gesproken pas aan de woning vast nadat de schriftelijke koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Daarna heb je nog drie dagen wettelijke bedenktijd.

Lees ook wat je controleert in het voorlopige koopcontract.

Wat zijn de risico’s van te hoog bieden?

De taxatie valt lager uit

Je hebt dan meer eigen geld nodig dan verwacht. Heb je dat niet beschikbaar? Dan kan de financiering mislukken. Of je zonder boete van de koop af kunt, hangt af van je financieringsvoorbehoud.

Je houdt te weinig buffer over

Een hoog bod kan ertoe leiden dat vrijwel al je spaargeld in de woning verdwijnt. Dat maakt reparaties en andere onverwachte uitgaven lastiger op te vangen.

Je bent kwetsbaarder bij een waardedaling

Daalt de woningwaarde en wil je relatief snel weer verkopen? Dan kan de verkoopopbrengst onvoldoende zijn om je hypotheek en verkoopkosten volledig te betalen.

Emotie bepaalt je grens

Bij meerdere bieders kan iedere extra stap klein voelen. Toch kan een verschil van € 10.000 jarenlang doorwerken in je hypotheekschuld, maandlasten en financiële buffer.

Controleer dit voordat je boven de vraagprijs biedt

Bied op basis van waarde, niet alleen van concurrentie

Boven de vraagprijs bieden kan nodig zijn om een woning te kopen. Het bedrag boven de vraagprijs zegt alleen niet hoeveel financieel risico je neemt. Daarvoor moet je kijken naar de taxatiewaarde, je eigen geld en de maandlast die je kunt dragen.

Bepaal daarom vóór het biedingsproces je absolute grens. Neem passende voorwaarden op en houd voldoende spaargeld achter de hand. Zo voorkom je dat het winnende bod achteraf financieel te zwaar blijkt.

Dit artikel geeft algemene informatie. De maximale hypotheek en financieringsvoorwaarden hangen af van je inkomen, woning, financiële verplichtingen en het acceptatiebeleid van de geldverstrekker.

Je las zojuist een artikel uit de Knab Bieb. Dé online verzamelplek met honderden praktische artikelen over hoe je je geldzaken slim kunt regelen.