Annuïtair of lineair aflossen: wat past bij jou?

Je hebt de knoop doorgehakt: je gaat je eerste huis kopen! Ontzettend leuk, maar ook best wel ingewikkeld. De hypotheek die je ervoor nodig hebt is niet 1-2-3 geregeld. Jij bent je er al in aan het verdiepen, want je wilt verstandig een hypotheek afsluiten. Je zit er immers jarenlang aan vast. Al snel lees je dat je als starter kunt kiezen voor een hypotheek waarin jij aflost. Dat kan annuïtair of lineair, maar wat past het beste bij jou? En welke voor- en nadelen kleven aan beide vormen? Lees er hier alles over, zodat jij een goede keuze kunt maken. 

Annuïtair of lineair aflossen

Als starter kun je kiezen uit twee hypotheekvormen: annuïteiten of lineair. Je moet de hypotheek namelijk binnen dertig jaar aflossen als je als starter in aanmerking wilt komen voor hypotheekrenteaftrek. Dat levert je netto lagere hypotheeklasten op. En dat wil je waarschijnlijk wel! 

Annuïteitenhypotheek

Kies jij voor een annuïteitenhypotheek? Dan betaal je bruto elke maand hetzelfde bedrag aan aflossing en hypotheekrente aan de hypotheekverstrekker. Dit bruto maandbedrag wordt ook wel de annuïteit genoemd. Aan het begin van de looptijd bestaat de annuïteit voor het grootste deel uit rente, die fiscaal aftrekbaar is. Hierdoor profiteer je bij aanvang van de looptijd maximaal van de hypotheekrenteaftrek.

Netto maandlasten stijgen
Terwijl het bruto maandbedrag dat jij de hypotheekverstrekker verschuldigd bent gelijk blijft, stijgen je netto hypotheeklasten wel elke maand. Hoe dat komt? Gedurende de looptijd verandert de verhouding tussen hypotheekrente en aflossing. De aflossing neemt een steeds groter deel in van de annuïteit en de rente daarmee juist een steeds kleiner deel. Omdat het aflossingsdeel niet fiscaal aftrekbaar is, worden je netto maandlasten steeds hoger. Bekijk het rekenvoorbeeld maar eens om het verschil te zien tussen wat jij de eerste en de laatste maand aan aflossing en hypotheekrente betaalt.  

Rekenvoorbeeld bruto maandlasten annuïtair aflossen
Stel: je hebt een hypotheek van € 180.000 met een nominale hypotheekrente van 3,25% en een looptijd van 30 jaar. De hypotheekrente betaal je maandelijks en achteraf. Jouw bruto maandlasten zijn dan als volgt: 

Lineaire hypotheek

Met een lineaire hypotheek los je maandelijks je hypotheekschuld af. Deze aflossing is elke maand hetzelfde. Daarnaast betaal je fiscaal aftrekbare hypotheekrente over de schuld die overblijft. Omdat je schuld elke maand een stukje kleiner wordt, betaal je steeds minder hypotheekrente. Je hypotheeklasten worden dus zowel bruto als netto elke maand iets lager. 

Rekenvoorbeeld bruto maandlasten lineair aflossen  
Stel: je hebt een hypotheek van € 180.000 met een nominale hypotheekrente van 3,25% en een looptijd van 30 jaar. De hypotheekrente betaal je maandelijks en achteraf. 

Maandelijkse aflossing = € 180.000 : 360 maanden = € 500 
Hypotheekrente 1e maand = € 179.500 x 3,25% : 12 = € 486,15
Hypotheekrente 360ste maand = € 0 x 3,25% : 12 = € 0

Annuïtair versus lineair aflossen

Veel starters kiezen voor een annuïteitenhypotheek, omdat hierbij je maandlasten bij aanvang van de hypotheek veel lager zijn dan bij een lineaire hypotheek. Dat de netto maandlasten zullen stijgen, is geen probleem als jij verwacht dat je meer gaat verdienen.

Wil jij echter in de toekomst juist minder gaan werken en denk je dat je daardoor minder zal gaan verdienen? Dan kan een lineaire hypotheek een verstandigere keuze zijn. De maandlasten van een lineaire hypotheek worden namelijk juist lager naarmate de tijd verstrijkt. Een hypotheekadviseur kan je helpen de juiste keuze te maken. 

Lineaire hypotheek is op lange termijn goedkoper

Over de gehele looptijd betaal je altijd minder voor een lineaire hypotheek dan voor een annuïteitenhypotheek. Na een aantal jaar komt er namelijk een omslagpunt waarna een lineaire hypotheek goedkoper wordt. Waar dat omslagpunt precies ligt is afhankelijk van de hypotheeksom en de hypotheekrente. Het duurt gemiddeld tien tot vijftien jaar voor de lineaire hypotheek goedkoper wordt dan de annuïteitenhypotheek. Die flink hoge maandlasten van de lineaire hypotheek zul je dus wel jarenlang ophoesten. 

Rekenvoorbeeld omslagpunt lineair versus annuïtair

We nemen weer dezelfde hypotheek als voorbeeld, dus van € 180.000 met een nominale hypotheekrente van 3,25% en een looptijd van 30 jaar. De hypotheekrente betaal je maandelijks en achteraf.

De bruto annuïteit is € 783,83. Bruto lineaire maandlasten van dezelfde hoogte zouden bestaan uit € 500 aflossing en € 283,83 hypotheekrente. Deze rente zou je betalen over een bedrag van € 283,83 x 12 : 3,25% = € 104.798,77.

Maar je lost per maand steeds € 500 af. Daardoor is de lineaire aflossingsvorm pas goedkoper als je hebt afgelost tot € 104.500. Je maandelijkse hypotheekrente is dan € 104.500 x 3,25% : 12 = € 283,02. In totaal betaal je bruto € 783,02. 

Wanneer bereik je dit punt? Bij een resterende hypotheeksom van € 104.500 heb je € 75.500 afgelost. Dat is na € 75.500 : € 500 = 151 maanden, oftewel na 12 jaar en 7 maanden. Het omslagpunt vindt bij deze hypotheek dus plaats in het 13e jaar. 

Kans op restschuld kleiner bij lineaire hypotheek

De lineaire hypotheek heeft als extra voordeel dat je relatief snel aflost. Wanneer jij je huis verkoopt heb je daardoor minder kans op restschuld. Daar staat tegenover dat je van een annuïtaire hypotheek ook een lineaire constructie kunt maken. Je mag bij de meeste banken namelijk per jaar 10% en soms wel 20% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag extra aflossen, zonder dat je boeterente moet betalen. Op deze manier ben je niet verplicht tot die hoge maandlasten bij aanvang, maar kun je er wel voor kiezen het risico op restschuld binnen de perken te houden. 

E-book over annuïtair en lineair aflossen

Meer lezen over annuïtair en lineair aflossen? Dat kan in dit handige e-book 'Hypotheekvormen: annuïtair of lineair aflossen'. Hierin komt alles over deze twee hypotheekvormen aan bod.