WOZ-waarde daalt: wat betekent dat voor mij?

In januari of februari van elk jaar krijg je een WOZ-beschikking thuisgestuurd. Hierin geeft de gemeente aan wat volgens hen de WOZ-waarde van je woning is. De werkelijke waardestijging is echter vaak groter of kleiner. Waar wordt die WOZ-waarde eigenlijk voor gebruikt? En wat kun je doen als de WOZ-waarde daalt?

Betalen voor woongenot, gebaseerd op WOZ-waarde

Als je een eigen woning hebt, moet je elk jaar een bedrag bij je inkomen tellen voor ‘woongenot’. Deze bijtelling is gebaseerd op je WOZ-waarde en heet het eigenwoningforfait. Het percentage dat je moet bijtellen is in 2024 0,35% van de WOZ-waarde, voor woningen tussen de € 75.000 en € 1.310.000. Overigens heb je hier geen last van als je geen hypotheek meer hebt. Een te hoge WOZ-waarde betekent dus meer belasting betalen, of eigenlijk: minder voordeel van je hypotheekrenteaftrek.

Wat gebeurt er als de WOZ-waarde daalt?
Als de WOZ-waarde van je huis daalt, betekent dat dat je huis minder waard wordt. Daar zitten nadelen aan - want je kunt je huis dan voor minder geld verkopen. Maar het heeft ook voordelen. Zo betaal je minder belasting dan dat je een hogere WOZ-waarde hebt. Dat geldt voor de gemeentelijke belastingen, waterheffing, inkomstenbelasting en erf- en schenkbelasting. 

Gemeentelijke belastingen en waterschapslasten

Voor de onroerend zaakbelasting (OZB) vormt de WOZ-waarde de basis. Dit is de belasting die door de gemeente wordt geheven van eigenaren van onroerende zaken. Onroerende zaken zijn grond en gebouwen. Bij woonboten wordt een vergelijkbare roerende zaakbelasting geheven. Ook voor de waterschapsbelasting wordt de WOZ-waarde als basis van een bepaalde heffing gebruikt (watersysteemheffing gebouwd).

Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger je lasten dus, zou je denken. Dat is niet helemaal waar, want de lasten verschillen enorm per gemeente. De gemeente bepaalt jaarlijks het budget dat zij nodig heeft, en zorgt ervoor dat zij dit linksom of rechtsom ontvangt. Dus als de WOZ-waarde daalt, verhogen we toch gewoon de tarieven? Het klinkt simpel, maar het werkt echt zo.

Schenk- en erfbelasting

Als een huiseigenaar overlijdt, erven zijn nabestaanden de woning. Over een erfenis moet je erfbelasting betalen. Als iemand je een huis schenkt, betaal je schenkbelasting. Voor de bepaling van de hoogte van de belasting wordt de waarde van de woning vastgesteld. Sinds 2010 is dat de WOZ-waarde. Een te hoge WOZ-waarde betekent dus dat je meer belasting moet betalen over een huis dat je erft of geschonken krijgt.

Wanneer bezwaar maken tegen WOZ-waarde?

Stijgt jouw WOZ-waarde? Dan kan je bezwaar maken. Een lagere WOZ-waarde betekent immers minder belasting betalen, dus bezwaar maken kan je een hoop geld schelen. Je moet bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking die je aan het begin van het jaar ontvangt. Het is niet mogelijk pas bezwaar te maken als je de belastingaanslagen ontvangt.

Als je vindt dat je WOZ-waarde te hoog is, dan moet je actie ondernemen binnen zes weken na de datum (dagtekening) die op je nieuwe WOZ-beschikking staat. Je moet dan gemotiveerd aangeven waarom je vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Overigens wordt de WOZ-waarde altijd vastgesteld naar het prijspeil op 1 januari van het voorgaande jaar. 

Hoe kun je bezwaar maken?

Je kunt de WOZ-waarde zelf controleren, bijvoorbeeld door het taxatierapport van jouw huis op te vragen. Let wel op dat het goed mogelijk is dat de WOZ-waarde afwijkt van de woningwaarde die hierin staat beschreven. Daarna kan je een check doen op Waarderingskamer.nl. Je ziet daar de gemiddelde stijging en daling per gemeente. Wijkt de waardeontwikkeling van jouw woning daar veel van af? Dat kan al reden zijn om bezwaar te maken. 

Daarnaast wordt de prijs van jouw woning gerelateerd aan de verkoopprijzen van vergelijkende woningen. Zijn dit wel echt vergelijkende woningen? En weet je misschien een verkoopprijs van een buurman in jouw voordeel, die ze er net niet bij hebben gezet? Via het Kadaster kan je ook verkoopprijzen opvragen van vergelijkbare huizen bij jou in de buurt. Maak er vervolgens een mooi verhaal van. 

Taxatie van je woning

Ben jij nog op zoek naar een taxateur om de waarde van je woning vast te leggen? Regel dit dan via Knab. Wij hebben zorgvuldig twee betrouwbare taxateurs voor je geselecteerd. Kijk nu welke taxateur het best past bij wat jij nodig hebt!